刘晓博：楼市变局将如何演进

未来一段时间，中国楼市将如何演进？我认为，政策将和市场继续不停博弈。由于政府手中仍然有多张“王牌”可打，所以未来一两年维持楼市基本稳定问题不大。

据媒体5月23日报道，住建部有关人士透露，除北、上、广、深四大“一线城市”之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但国家不会正式出台相关文件。

这意味着2010年4月以来出台限购政策的数十个城市，将陆续为楼市松绑。还意味着，为了稳增长，政府被迫再次承认住宅的投资属性。

那么未来一段时间，中国楼市将如何演进?我认为，政策将和市场继续不停博弈。由于政府手中仍然有多张“王牌”可打，所以未来一两年维持楼市基本稳定问题不大。

过去十年，特别是2008年全球金融风暴之后，随着中国“四万亿”刺激政策的出台，经济的主要增长力量从“出口加工”变成了“房地产”，钢铁、水泥、玻璃、建材、家电、家具等行业都唯房地产马首是瞻。这十年，是“政府之手”越来越强势的十年，是“中国制造”竞争力消减的十年，也是房地产大跃进的十年，是人民币“对内贬值、对外过度升值”的十年。这种增长模式已经难以为继。

但要转变发展方式，实现中国制造的转型升级尚需时日。至少在未来三五年内，稳增长仍然需要房地产发挥作用，至少不能拖后腿。所以，政府希望房地产能保持稳定。如果放任目前的下跌，7%的增长底线马上会失守，所以绝大多数城市需要放松限购。

但四个“一线城市”情况不同，由于这些城市每年有大量外来人口涌入(比如北京最近几年，每年至少新增50万以上人口)，住房供应仍然没有过剩。再加上三四线城市楼市遭遇拐点后，全国的投资性需求在过去一年中，进一步向“一线城市”集中。如果一线城市放松限购，楼市将出现价格快速暴涨，然后泡沫很快破裂，就如同放礼花一样。而且如果真的出现“一线城市”价格一步到位，然后见顶暴跌，那全国楼市将不可收拾，政府想让房地产再为经济增长“多拉几年车”的愿望也难以实现。

让楼市保持稳定，抗拒来自市场的下行压力，除了放松限购，政府手中还有三张王牌：

第一，控制大城市土地供应量，为“空方”釜底抽薪。今年1月，国土资源部明确提出，我国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。将在这些城市的郊区划定永久基本农田红线，未来这些城市建设只能跳出去，搞串联式、组团式、卫星城式发展。中国房地产市场跟欧美最大的不同，是土地供应由政府垄断。当政府一声令下，调减土地供应量时，土地价格必然回升，楼市价格将获得强有力的支撑。

第二，政府手中还有信贷政策这个“重武器”。当然，政府会慎用这个武器，因为后遗症比较严重。事实上，进入5月份以后，市场真实利率水平已经有所下降。5月12日出台的“央5条”，事实上已经将今年以来收紧的房贷政策，调整回“中性”。如果有必要，未来还会适度宽松的。

第三，是计划生育政策放松。由于人口红利消失和老龄化时代到来，中国已经在逐步放松计划生育政策，从长远看，目前的放开单独二胎仅仅是第一步。想想看，如果将来家家可以生两个孩子，那将产生多少刚需!

总之，今明两年是非常重要的时间节点：从国内看，是落实十八届三中全会“深化改革决定”的关键年份，反腐败正在深入进行，政府改革、军队改革也已经启动，需要有一个稳定的经济环境为支撑;从国际环境看，美国量化宽松正在退出，明年下半年美国将进入加息周期，这将对所有新兴经济体产生冲击。在这样的大背景下，房地产市场不容有失，否则将危及全局。

但另一方面，我们也要看到市场的巨大压力。因为绝大多数城市的住房供应量偏大，虽然我们在国家统计局的数据里似乎看不到太明显的迹象。但那个统计，没有包含集资房、军产房、小产权房的供应量。在一些地方，仅小产权房的供应量，就超过了商品房。所以，房地产泡沫在相当一批三四线城市破裂是无法避免的。