杭州楼市“限降令”：防大涨转为防大跌

每经记者 徐杰 发自杭州

经历“首降风波”后，杭州楼市又卷入“限降令”漩涡。近日，有消息称，从5月22日开始，如果杭州商品房实际成交价低于备案价格超过15％，将无法实现网签。

不少业内人士认为，限制网签的行为实为限制开发商降价。不过，杭州市物价局等相关部门随即通过媒体解释称，上述要求是规范商品住房销售价格申报备案行为，并非禁止降价。

“限制网签是不是限制降价，目前还难说，但现在关心的是被限制网签后，如果重新进行价格备案，该怎么操作？尤其是重新申报的价格低于此前备案价格超过了15％，会不会被准许预售？”杭州当地一较为知名的地产商负责人向 《每日经济新闻》记者表达了他的困惑。

值得注意的是，杭州市区目前可售商品房达12.5万套，居历史高位，而土地资产更是出现了连续几个月成交金额下降的现象。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这其实反映楼市预期出现变化，地方政府从防暴涨转为了防暴跌，尤其是杭州这类库存量较高的城市。

降价超15％限制网签/

近期，各种关于楼市调控政策将放松的消息不时传出，尤令市场关注的是杭州推出的降价备案制度。5月23日，杭州市物价、房管部门联合出台规定，凡是房企降价超过备案价格15％的，将无法进行网签，需要重新报备价格，此举被市场解读为“限降令”。

不少人认为，限制网签实际上就是限制开发商降价，以挽救楼市。不过，杭州市物价局与杭州市住保房管局通过杭州当地媒体表示，这一要求是规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范有序的一项措施，并不是限降行为或“限降令”。

杭州市物价局办公室主任方亚春表示：“目前楼盘的定价主体仍然是开发商。（这一要求）并非是禁止降价，也不是不允许降价。”

杭州当地一开发商向记者表示，上述规定如果实施，不会对其带来实质性的影响，其楼盘入市时就比较理性，降价幅度不会超过15％，影响比较大的是一些降价超过15％的楼盘。按照流程，开发商需要重新申报，期间无法签约，“会增加许多工作量”。

另外一开发商负责人向记者表达了担忧，现在关心的是被限制网签后，如果重新进行价格备案，该怎么操作，尤其是重新申报的价格低于此前备案价格超过了15％，会不会被准许预售？如果准许这中间需要多长时间？

实际上，今年3月25日，杭州市政府召开房地产企业座谈会，会议强调要保持房地产市场稳定健康持续发展。同时，杭州市相关部门要与房地产企业、金融机构以及媒体加强联动、信息共享，防范系统性风险。

另据杭州当地媒体报道，4月22日，杭州市发改委在2014一季度经济形势分析会上建议，要对房地产市场的风险积极防范，出现重大的市场谣言时，第一时间澄清，稳定市场预期。另外，将建立房地产企业重大调价政策预报制度，房企在重大调价发布前，必须通报市有关部门。

防止楼盘大幅降价？

在张大伟看来，杭州此次出台的设置15％降价上限，与其当前较为纠结的楼市状况不无关系。5月17日~19日，素有楼市风向标之称的杭州人居展举行，本届参展房地产开发企业有39家，展位数达1400多个，相比去年规模上有所减小。据当地媒体报道，杭州人居展四天成交商品房32套。

眼下，随着传统销售旺季的带来，各开发商推盘增加，市场库存量不断增加。数据显示，截至5月24日，杭州主城区的库存达到59132套，较上周的57553套（5月17日）新增1579套。

就整个杭州市区（包括余杭和萧山两区）而言，杭州透明售房网数据显示，截至5月25日19时，杭州市区目前可售的商品房房源高达12.50万套，其中住宅8.38万套，两者都居于历史高位。

张大伟认为，杭州限制网签的举措，反映了当地政府想稳定房地产市场的心态，目前杭州楼市库存居高不下，政府担心房价出现断崖式暴跌，“防止个别楼盘突然大幅下降，给市场带来恐慌”。

如今杭州面临房价不断下行的风险。据国家统计局18日公布，在全国70个大中城市中，4月共有8个城市的新建商品住宅价格环比下跌，其中有4个在浙江省。杭州降幅最大，下降0.7％，金华下降0.4％，宁波下降0.2％，温州下降0.1％。

市场分析人士认为，在库存量居高不下，市场观望情绪浓厚的情况下，房价正面临加速调整的风险，未来一段时间内，房地产市场将持续低迷。5月23日，杭州当地的最大房企绿城被融创收购，在新闻发布会上，绿城董事长宋卫平表示“现在是房地产最低谷的时候”。

杭州土地依赖度较高

“如果持续降价，一定程度上会影响到土地出让，尤其是开发商的积极性。”有业内人士对此向记者分析称。

数据显示，杭州土地市场经历1月份的 “高潮”后急转直下。2月份，杭州全市土地成交总金额为92亿元，环比下跌72.8％；进入3月，全市仅8宗土地出让，成交总金额约38亿元，同比和环比数据均出现大幅下降，成交总额更是缩水至上月的四成。

与此同时，土地溢价也出现下降。数据对比可见，杭州主城区土地平均溢价率为9.3％，比去年平均的20.9％的溢价率出现较大回落。

4月份同样不容乐观。杭州透明售房市场研究院公布的数据显示，4月，杭州土地市场跌入谷底，杭州市区（主城区、余杭区、萧山区）仅有4宗地块成交，且全部以底价直接出让。其中，市区共成交土地1宗，出让面积3.4公顷，可建面积27万平方米，成交额14.9亿元，创2013年以来单月成交额新低。

土地市场这种冷清状况延续至5月份。5月5日，杭州市区迎来了5月首场土地拍卖，出让的两宗商地由于均只有一家单位报名，因此加价100万元直接成交。

“至今，政府没有出台明显改善市场的政策，想等等再看。”对于杭州楼市当前状况，浙江省内一地产商负责人向 《每日经济新闻》记者称。年初，该负责人曾向记者表示，公司计划今年拿地供后续开发。

张大伟称，杭州土地市场冷清，一方面由于整个房地产市场处于低迷状态，开发商拿地兴趣不大；另一方面则是受当前居高不下的库存量和新增供应量影响，基于市场供需平衡的考虑，当地政府也一定程度上主动放缓了出让土地的节奏。

日前，第三方市场机构同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，2013年土地财政依赖度超过50％的城市共31个，杭州为限购城市中土地财政依赖度最高的城市，依赖度高达156.4％。