人均土地出让面积为上海3倍 鞍山市区楼盘库存消化需51月

每经记者 师烨东 发自鞍山

近两年，中国楼市总体仍在上涨，但东北钢铁重镇鞍山的房价早已原地踏步。

据中国指数研究院提供给 《每日经济新闻》记者的数据显示。2011~2013年，鞍山的平均房价基本没有变化，分别为每平方米4161元、4072元与4120元。

2014年以来，鞍山市多数地产项目开始通过打折、送数万元礼品、开发商垫首付等手段降价促销。而在政府层面，早在2012年，鞍山市便开始在“鞍山市房屋交易展示大会”期间对完成交易的新建商品房予以15元/平方米契税补贴。

今年，鞍山还取消了对多套房的贷款利率限制。但当地银行对此似乎并不“感冒”，部分商业银行甚至停止发放个人房贷。

数据显示，今年前4个月，鞍山的土地招拍挂成交仅有3.79万平方米，同比下降97.3%。

早在2005年，鞍山便谋求走向由生产型城市向消费型城市的转型之路。

然而，面对转型的巨大资金需求，数年来在房地产市场上的狂奔，却让其现在陷入了尴尬境地：当前鞍山市市区楼市去化周期已经达到51个月。

鞍山现“零首付”优惠/

“3000多块钱？不可能！铁东怎么可能有低于4000元的房子呢？”听闻 “东亚第一城”新楼盘的房价在4000元/平方米以下，鞍山当地的出租车司机表示不可思议。

铁东区是鞍山市的政治、经济、文化中心区，市内的高价商品住宅也大多集中在此。

“东亚第一城”的项目位于铁东区最南端。记者从该项目销售人员处了解到，新开盘的四、五期期房项目售价大多在3500元/平方米左右。而该项目的前三期期房，两三年前的售价则在4000元/平方米上下。

在鞍山搜房网2014年楼市一季度专题中的“2014年第一季度房价涨跌Top10”榜单里，“东亚第一城”以“-700（元/平方米）”的涨幅排名第一。

700元/平方米的降幅在目前的鞍山算不上最显眼的。

位于鞍山市高新技术产业区的国内某龙头房企的地产项目，其2013年末新开盘的一个楼盘平均楼面价标注为6705元/平方米，在5月16日销售人员写给记者的房价计算里，全款购买可以在房价八八折的基础上再打九五折，相当于不到八四折，算下来均价为5605元/平方米。

恒威 （鞍山）置业有限公司的“滨江国际”项目，则在今年推出了由开发商垫付购房首付款的 “0首付”优惠措施。

记者从该项目销售人员处了解得知，“0首付”是在今年春季房交会后推出的优惠活动。如果购买该项目的商业住宅，购房的首付贷款可由开发商垫付，消费者1年内还清即可，且无需支付利息。

该项目位于鞍山市立山区，5月14日下午4点多，记者在现场看到，售楼大厅内空无一人，几位销售人员在一个房间里坐着聊天。刚过5点，她们便匆忙下班。

政府补贴千万“救市”/

2008年后，鞍山开始举办“鞍山市房屋交易展示大会”，每年两到三次。

在鞍山市不少地产项目的售楼处里，都贴着一张“鞍山市2014春季房屋交易展示大会公告”。公告中写到，“3月15日~4月23日期间购买新建商品房可享受以下优惠政策。契税补贴：按建筑面积补贴15元/平方米；缓交维修资金：按应交存数额的70%收取，缓交30%；购房补贴（由开发企业垫付）：按建筑面积补贴100元/平方米”。

多位销售人员向记者证实，补贴活动早在2012年便已开始，已经持续两年多。

公开报道显示，鞍山市2013年的三届房交会里，房产交易面积总计达到130.89万平方米，按照公告中的额度计算，仅在2013年，鞍山市对房地产交易中的契税补贴至少达到了1963万元。

此外，今年以来，鞍山的公积金政策也发生了变化。鞍山市住房公积金管理中心官方网站上的一条通告中指出，“2014年1月1日后，只要家庭成员目前没有购房贷款的，自己出示证明后，可享受首套房贷款优惠政策。”

记者就此条款咨询鞍山市公积金管理中心的工作人员得知，目前通过公积金购买住宅的消费者只要在鞍山没有贷款，就可以享受相应的优惠利率。

在上述网站上，鞍山市已经两次提高公积金的贷款额度，由2008年时单职工贷款最高限额15万元提高至2012年的40万元。

不过，鞍山市银行的热情似乎并不是太高。

据记者了解，去年，不少商业银行对个人首套房贷都有优惠利率，今年2月以来，鞍山市的银行对个人首套房贷的利率优惠都逐渐取消。

广发银行鞍山分行则已经暂停首套房个人贷款业务。记者询问原因时，其业务人员表示是因为“银行接到沈阳的通知后停办业务的，暂停（首套房贷）已经有一段时间了。”

华夏银行鞍山分行的工作人员则高速记者，20年个人房贷的利率已经调整至7.2%，并且利率“年初就提了上来”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从契税补贴的做法可以看出，鞍山市政府在救市方面心态比较着急。但对于鞍山楼市来说，随着库存的增加，当地房产价值缩水的可能性比较大，所以当地商业银行反而不愿意将资金借贷给房企和购房者。

市区库存压力巨大/

数据显示，近几年鞍山市区楼市库存一直高居不下。截至2013年末，市内四个区的库存已经达到773万平方米，去化周期达到了51个月。而鞍山市的人口在近3年不增反降，楼市未来的去化情况堪忧。

英国TESCO集团开发的 “英伦汇”项目位于火车站南部不到1公里的位置，是铁东区最核心的区域。记者在该项目的楼盘外看到，多数楼层的房间仍然空置。

在鞍山市房地产交易中心的网站上查询得知，上述项目早在2011年6月30日便竣工，总套数为3115，目前可售套数为1964，也就是说，这个竣工将近3年的项目，去化率却不到四成。

该项目销售人员则称，项目开发商实力雄厚，因此并不着急卖房。“从鞍山这两年的市场来看，我们的房子不降价就够可以了，而且这地段也不能降。”

尽管声称没有降价，该项目仍然推出了买房赠礼的活动。上述销售人员提供给记者的清单上显示，一套48平方米的住宅，购买后会赠送包括iPad、iPhone5s等在内价值3万元的礼品。

由鞍山好房365提供给《每日经济新闻》记者的数据显示，鞍山市区的商品房在过去5年平均每年去化量为179.9万平方米，截至2013年末，市区楼市库存已经高达772.89万平米。据此计算，即便今年鞍山市区内商品住宅新增供应为零，从2014年开始，消化已有库存也需要51个月。

此外，根据当地政府公报，近年来鞍山的人口几乎没有变化，一直维持在350万人上下，近3年鞍山的人口不增反降。

钢城转型阵痛/

鞍山作为我国铁矿石储量最丰富的地区，其第二产业一直在经济中占有较大的比重。为了摆脱这种局面，鞍山市政府谋划鞍山由生产型城市向消费型城市转型。2005年鞍山市政府发布的 《关于调整我市工业区域布局加速城区工业企业搬迁改造实施方案》中提出，“将城区内180户工业企业搬迁至城郊工业园区，形成产业集群”，同时“腾出城区工业用地，发展第三产业”。

克而瑞信息集团城市运营事业部总经理高晓伟认为，地方财政如果被单一产业或企业影响过大，很容易导致地方经济被“绑架”，从而影响城市未来的发展，这是鞍山寻求转型的最主要原因。“在鞍山市的情况下，地方财政有限，没有外来购买力，通过改善居民的居住需求，来刺激房地产发展，是一个必然的选择”。

2005年至2010年，鞍山市将城区内180户工业企业搬迁至城郊工业园区，其中不少地块被用来开发地产项目。

工业企业的搬迁为鞍山的房地产市场提供了不少土地，此外，近两年鞍山通过拆迁也为发展房地产市场腾挪了不少土地。数据显示，鞍山市在2005年到2009年的5年间，动拆面积一直在50万平方米以上。

鞍山市的土地出让也一直处于高位。搜房网数据显示，2012年，鞍山通过招拍挂的方式出让土地53宗，总面积达到365万平方米；2013年，鞍山通过招拍挂的方式出让土地54宗，面积超过357万平方米。

对此，严跃进认为，相比鞍山350万的人口，其2013年的土地出让规模“令人咋舌”。上海有2415万的人口，2013年土地出让139块，成交面积为780万平方米。而鞍山土地出让面积的人均占比达到1平方米的水平，是上海的3.1倍。“大规模的土地出让可能在未来导致土地闲置，或是城市资源得不到凝聚利用。”严跃进说。

2013年，鞍山市的GDP与第三产业增加值都出现下滑，而第二产业增加值与去年基本持平。尽管鞍山全市的房地产开发投资在2013年仍然同比增加了18.5%，其施工面积仅同比增加了5.3%，但竣工面积则罕见地大幅下滑了44%，从2012年的462.1万平方米滑落至2013年的259.3万平方米。

“通过土地刺激经济是一把双刃剑”，高晓伟告诉记者，“地产是短期收益最高的选择，如果节奏控制得好，地方经济可以像滚雪球一样循环起来。”在他看来，鞍山现在的高库存以及回迁房停工等现象，说明鞍山市在房地产发展上操之过急。