营收下滑项目停滞 人和商业地下城“沦陷”

每经记者 鄢银婵 发自重庆

曾经风光无限的地下商城模式，如今在一些地方正走向没落。

近日，《每日经济新闻》记者调查发现，人和商业自2010年以来在建及已获批文的38个项目中，正式投入运营的项目仅8个，有超过10个项目出现延缓及停滞。

自2008年在港交所上市后，人和商业的历年营收数据曲线并不好看，从2009年的41.6亿元人民币，下降到了2013年的5.47亿元人民币。业绩下滑与人和商业多个项目停滞之间，到底存在什么关系？商业环境变化后，人和商业原有的“地下城”模式能否挺住？人和商业未来将走向何处？

38个项目仅建成8个/

翻阅人和商业历年年报，几乎都可以看到投资数亿元的新项目频繁上马。财报显示，2009年公司获得了建筑面积共约133.48万平方米的6个项目的国家批文，包括河南洛阳项目、河北邯郸项目、云南昆明项目以及福建莆田等项目；同时还储备了重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、武汉西北湖项目、江西赣州项目以及辽宁鞍山项目一期共计84万平方米项目资源；且在该年度内启动了4个项目建设。

2010年，人和商业又在12个城市获得了13个新项目，并启动了9个新建项目；2011年，公司又获得了贵阳项目、天津西站南广场项目、河北张家口项目等7个项目建设批文，新开工项目达7个。

《每日经济新闻》记者注意到，在2010年报中，人和商业表示，其坚信自2010年起中国消费行业和地下商场建设将进入“黄金年度”，公司也将在这一过程中受益匪浅。

不过在2012年报中，人和商业却表示，公司扩张速度已放缓，在报告期内并没有开展新的项目建设；在2013年报中，该表述又再次出现。事实上，除了放缓新建项目的扩张步伐，其在建的多个项目进度也出现停滞、大幅延期的情况。

2010年财报中，在建以及装修中的项目包括河北邯郸项目、福建莆田项目、哈尔滨项目六期、重庆巴南项目、重庆大渡口等项目；以及山东烟台、河北秦皇岛、江苏无锡太湖广场、云南昆明以及江西南昌八一大道等获得了批文。

2011年财报中，人和商业在建及筹建项目中增加了辽宁抚顺项目、辽宁鞍山项目二期、三期、江西鹰潭项目一期、二期、天津西站项目、河北张家口项目、山东烟台项目二期、贵州贵阳项目以及河北秦皇岛项目二期。

照此计算，2010年以来人和商业拟建设项目共计38个，不过《每日经济新闻》记者统计发现，截至2013年末，已建成投入运营的项目仅8个。

项目建设资金需200亿/

在2011年报中，人和商业表示重庆大渡口项目、重庆巴南项目、辽宁锦州项目、辽宁抚顺项目、辽宁沈阳项目二期、东莞虎门项目一期建成时间为2012年，山东烟台项目、河北秦皇岛项目、海南三亚项目、东莞虎门项目二期、辽宁鞍山项目二期和三期、江西鹰潭项目一期的建成时间为2013年；而在2012年报中，如期建成的仅有抚顺和岳阳两个项目，其他项目的建设时间表均被延迟。在2013年报中，也仅有辽宁锦州项目成功投入运营，其余建设项目的建成日期被更改为2014年。

在人和商业绘出的地一大道版图中，延缓、停滞已是多个项目进展常态。比如天津市场，早在2011年人和商业就拿下了天津西站地区大型地下商业项目，预计投资10亿元人民币，计划2013年建成。而如今，该项目却还没开始建设。

记者在调查中发现，导致多个地一大道项目进展停滞的原因在于紧张的资金链。事实上，人和商业在资金上的窘境在其历年业绩变化上也有所反映。

2009年公司营收为41.6亿元人民币，2010年为11.4亿元，2011年为22.4亿元，2012年为6.88亿元，2013年更是跌至5.47亿元。同不断下滑的营收相比，人和商业资金需求却非常庞大。《每日经济新闻》记者根据公开资料梳理发现，目前在建及已获批文的建设项目所需资金高达200亿元以上，远高于2009年以来所有营业收入总和。

为了解决资金难题，2010年5月、9月、11月，人和商业分别发行了3亿美元、2015年到期的优先票据及6亿美元、2016年到期的优先票据，年利率高达13%。

“地下城”模式面临挑战/

纵观人和商业的发展之路，其成功之道主要是对地下商场模式的开拓，形成了独特的发展模式，正所谓“一招鲜，吃遍天”。

与其他商业地产模式相比，“人和模式”的优势很明显。利用人防工程开发地下商城，并未被归类为房地产开发，开发的项目也就不受房地产相关法律法规的约束，无需支付土地出让金及土地增值税，开发成本大大降低。

根据《新金融观察》报道，人和商业模式初创时期，其地下商业设施的销售和租赁价格通常只是周边商场的1/2~1/4。1992年，人和商业在哈尔滨开设了第一个项目“人和地下大道”，当时入驻的大多是从事女装批发及零售业务的租户，市场表现非常不错，“人和模式”一炮走红。随后，这种模式开始在全国各地“复制”。

不过，“人和模式”的弊端也逐渐暴露。人防工程的拥有权和经营权是分开的，人和商业并没有项目的土地使用权。其结果是，人和商业无法像普通开发商那样通过抵押土地获得开发贷款，融资渠道被大大缩窄。承让经营权的商户因为没有土地使用权，也无法获得商业贷款。转让经营权还意味着人和商业必须不断地开发新项目，来保证持续有商铺可以转让，否则就没有收入。

此外，商业模式曾经风光无限，但未必适合所有城市和区域。中国市场学学会理事、重庆市市场营销与策划学会副会长廖成林认为，重庆目前的地下商场整体档次较低、缺乏特色、很难形成固定的顾客群，在大多数消费者的观念里，“重庆地下商圈的氛围还不够浓厚”。

近日，记者在重庆走访了三峡广场地下商业街、丽岛春天等重庆知名地下商场时也发现，大多人流量不大、转租告示多。对于我国内地的地下商场，蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢认为，除了东北地区因气候原因运作较好外，其他地区成功的案例并不多。“简单的模式复制，没有深刻理解南北文化差异及消费习惯，所以运作难以成功。”

邵家桢表示，成都地一大道陷入困境的一个原因是对成都本地文化及商业环境缺乏基本的了解。“我记得他们当时有上百人的运作团队，但是几乎是照搬哈尔滨的模式，而且出售后也没有做有效的运营，失败并不奇怪。”

他认为，“地下商业只能起辅助作用，是地上商业无法承载情况下，向地下的自然延伸，这就是东京、香港地下商场成功的原因。但成都CBD地上与地下的商业业态呈现出完全不同的环境，甚至是对立的，因而运作起来更加困难。”

另外，外来压力的增大使地下城模式面临挑战。地下商场的业态主要为百货、餐饮、服务等为主，品类多、规模小、品种多。在多名观察界人士看来，地下商场所经营的产品品类及消费区间正好与互联网消费重合。重庆大学公共管理学院教授曾国平表示，地下商场同互联网商贸形成错位经营存在一定难度。