缺乏商业地产开发经验 中房郑东新区一项目拟交关联方“代育”

每经记者 杜冉乐 发自成都

摆在面前的“抢手”蛋糕，却有大型房企拱手相让。

5月19日，中房地产（000736，SZ）对外发布公告称，公司将放弃郑东新区龙湖金融中心超百亿的商业地产项目，让给关联方中房集团负责开发。但出于相关利益考虑，公司又与中房集团签订了代为业务培育协议，待项目成熟后享有优先回购权。

《每日经济新闻》记者注意到，上述项目位于郑东新区金融集聚核心功能区。在河南某大型房企负责人看来，这里土地极为紧缺，且这个区域的商业地产正处于上升期，被业内普遍看好。

对于放弃的原因，中房地产方面解释称，公司目前主要是住宅开发，缺乏商业地产经验，并且项目耗资也较大。

放弃“百亿”商业项目

中房集团官网透露，今年3月17日，中房集团及其实际控制人中交集团相关负责人与郑东新区签署了龙湖金融中心项目投资建设框架协议。在整个“中交系”战略版图中，中房集团是中房地产的控股股东中住地产的母公司，最终由中交集团实际控制。

按照中房地产公告，中房集团近日已向其询问是否参与上述项目的投资机会，但中房地产董事会审议后拟放弃此次商业项目投资机会。

记者了解到，在郑东新区官网上，郑东新区金融集聚核心功能区即龙湖金融中心，早在2011年国务院出台的有关支持河南加快发展中原经济区的文件中，就明确提到了这个功能区建设。

按照河南省和郑州市的规划定位，龙湖金融中心将被打造成中部地区环境最为优美、业态最为高端、配套最为齐全的生态低碳商务居住区。郑州永威置业常务副总经理马水旺向《每日经济新闻》记者表示，“这里已经没有土地了，目前，郑东新区写字楼、酒店投资正处于上升期。”

对于中房地产的放弃行为，外界多少感到有些不解。中房地产董事、总经理孙卫东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，按照央企的规定，一切采访由董秘田玉利来安排。不过，记者昨日多次拨打田董秘的电话，一直无人接听。

中房地产公告解释称，公司主要是开发住宅地产，缺乏商业地产开发经验，且项目所需资金较大。

据了解，郑东新区龙湖金融中心项目预计总投资约100.8亿元（不含所得税），其中自有资本金5亿元，股东借款10亿元，银行贷款37.8亿元，销售收入再投入约41亿元。项目业态包括办公写字楼、商业及相应的配套设施建设，总占地12.98万平方米，地上建筑面积66.79万平方米，总建筑面积101.41万平方米。

推出“代育”开发模式

中房地产为何甘愿放弃百亿商业项目？

中房地产透露，按照2008年重组承诺等条款，中房集团已同意与公司签订上述项目的《代为业务培育协议》，待项目条件成熟时可以行使优先收购权。目前，这个项目由中房集团代为培育。

《每日经济新闻》记者发现，截至2013年底，中房地产资产负债率不及40%，账面资金6.37亿元，经营活动现金流出近15.9亿元。

实际上，前述15.9亿元的现金流出主要是由于中房地产去年拓展了几个地产项目。随着中房F联邦、中房千寻项目即将收尾和清算，中房瑞致、苏州吴江项目将进入销售期，嘉汇项目和茶园项目将进入开发重要阶段。

按照中房地产2014年规划，公司将以普通住宅开发为主，构建以珠三角、长三角、环渤海及以重庆为中心的周边地区等作为公司重点发展区域的业务布局。

不过，土地储备不足仍是当前制约中房地产扩张的一个问题。中房地产方面坦言，虽然去年新增了几个土地储备，但总体土地储备量仍然不足，必须持续增加土地储备。