商业地产“骇客来袭” 蓝光“押注”街区商业差异化开发

每经记者 谢振宇 发自成都

最早依靠商业地产起家、全国化发展战略正稳步推进的蓝光地产，继4月末全国发布“生活家”系统向民生地产提档升级之后，其商业地产领域发展的新谋略也逐步揭晓。

“凭借多年来蓝光在商业地产方面积累的经验以及集团的商业运作优势，未来要形成带有蓝光自身特色的商业地产品牌。”就在今年初，蓝光集团董事局主席杨铿在“蓝光地产战略合作伙伴年会”上，曾这样勾勒出未来蓝光进军中国街区商业领先运营商的品牌蓝图。

5月16日，在成都蓝光集团总部，“蓝商街暨金种子计划”发布会大幕开启。凭借第4代社区商业的“蓝商街”发布，蓝光意在成为中国街区商业领先运营商。

街区商业亦被认为是目前商业地产发展的又一大趋势，与万达、龙湖等以大型商业综合体的模式不同，“蓝商街”将与商业综合体的服务形态形成差异。蓝光以固有的成都特色，轻易捕捉到了蓝光商业地产的未来方向。“两种模式各有利弊，综合体业态更为全面，但易造成同质化，目前国内已有多个城市暴露出过剩。而街区商业可以多样化，多样化的商业形态，其市场潜力较大，利于形成差异化。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存向 《每日经济新闻》记者总结。

“千亿”之下：蓝光“押注”街区商业/

如今，国内楼市发展进入“下半场”。业内多认为，楼市将告别暴利时代，产品和服务将是新形势下房企的一大“杀手锏”。

行业走到了十字路口，房企们开始“八仙过海、各显神通”。相较于地产标杆万科试图转型轻资产，以蓝光地产为代表的二线房企正试图给出另一种转型思路。

4月中下旬，蓝光地产连续在北京、成都举行战略品牌发布会。《每日经济新闻》记者从前述发布会了解到，蓝光地产已加速升级民生地产，首次提出了 “生活家”系统，试图重新定义房地产价值体系，重建中国地产商业模式。

两次会上，蓝光明确提出了“生活家”系统，这也是蓝光地产上月发布“生活为家、家在蓝光”战略品牌的核心。蓝光地产集团总裁助理熊瑛表示，蓝光生活家对于行业是首创，对于产品是革新，对客户则是史无前例的生活体验。

目前，蓝光的宏图已明确：杨铿先生更大的“野心”在于剑指“千亿”，向国内一线阵营发起冲击。去年初，蓝光地产对外宣布，公司将在未来9年内打造 “千亿”的销售额，试图成为全国性品牌房企，并由带有强烈地方印记的 “四川蓝光”跃升为“中国蓝光”。

标准化的产品线成为蓝光剑指“千亿”发展的一大基石。按照蓝光地产品牌部负责人的观点，蓝光从COCO系到海 （HIgh）系列，从第2代城市公寓到第3代城市公寓，从单一产品到泛产品，蓝光不再拘泥于只开发钢筋混凝土本身。

除了住宅产品，在商业地产领域，蓝光谋局已久，大幕随之开启。

今年初，蓝光集团董事局主席杨铿曾这样勾勒蓝光进军中国街区商业领先运营商的品牌蓝图：“凭借多年来蓝光在商业地产方面积累的经验以及集团的商业运作优势，未来要形成带有蓝光自身特色的商业地产品牌。”

目前，凭借蓝光第4代社区商业的“蓝商街”的发布，蓝光意在成为中国街区商业领先运营商。

蓝光地产总建筑师郭震介绍，蓝光整个生活服务标准将由居家服务体系、健康服务体系、文教服务体系三大体系组成，在三个体系内还配建了3大园区、5大平台。

“蓝商街是居家服务体系当中最重要的基础配套，这里有社区金融超市、便利店、蔬果超市，还有医药、餐厅等，更重要的是蓝光将对这些基础商业设施进行针对性补贴，为的是蓝光社区第一个客户入住，就可以享受全体系的配套服务。”郭震透露。

模式之辩：商业地产开发差异化/

纵观蓝光的发展历程，10余年前的蓝光街铺，今天早已为业主溢价十几倍。在成都，从春熙路香槟广场、到蓝色加勒比、金色夏威夷、玉林生活广场、耍都、一品天下等10余个标志性街区或广场商业，7个是“蓝光造”。依靠商业地产起家，后通过住宅开发迅速发展壮大的蓝光，早已拉开全国化布局发展的大幕。

蓝光缘何会选择街区商业，而非备受行业所推崇的万达、龙湖等商业地产模式呢？业内专家认为，相较在一些一二线城市已显过剩的商业综合体，街区商业是行业未来发展的大趋势。

“国内商业地产爆发出来的问题是，城市综合体过度泛滥，而蓝光做街区商业，是剑走偏锋。”锐理数据品牌中心总经理郭洁向 《每日经济新闻》记者表示。

其实，在商业地产开发的模式选择上，国内的地产大佬们早已明确站队。

2002年，大连万达商业地产有限公司（下称万达商业地产）成立。尽管当时的商业地产完全卖不过住宅地产，但顽强的万达商业地产凭借完整的产业链、独特的“订单地产”模式杀出一片天地，成为国内商业地产的旗帜。

以万达广场为代表的商业shoppingmall一时间在全国如雨后春笋般诞生。近年，龙湖通过“天街”系，央企华润则是以“万象城”在全国多地不断复制并“攻城略地”。

然而，由于全国各地商业综合体的大量上马，过剩的隐患已较为严重。数据显示，去年我国大约有150个购物中心在内地的主要城市陆续开业，平均建筑面积达到8万平方米以上，使得中国购物中心建设在世界上遥遥领先。

而相应经验表明，很多超大型购物中心面临着一系列问题。空置面积是超大型项目经常面对的一个难题，超大型购物中心从前期设计到后期运营都需要特别谨慎周密的统筹思考，高纬环球认为建设超大购物中心的风险比一般项目更大。

相较而言，规模相对偏小的社区商业亦被认为是商业地产发展的一大趋势。街区商业亦被一线房企们所十分看重。

作为行业标杆，万科近年开始加大商业地产领域的布局。“试水”商业地产之初，万科总裁郁亮曾强调：“万科做商业不是做综合体，而是做社区类型的商业。都市中心的综合体不是万科的目标，万科的商业是社区级的。”

如今，2014年蓝光首次提出中国街区商业领先运营商。据悉，在蓝光内部，作为第四代社区商业产品蓝商街暨金种子计划的发布，其品质档次、规划理念、运营能力等全面超越早前开发的商业项目。

蓝光地产集团副总裁杨斌亦向《每日经济新闻》记者表示，从开发模式上看，蓝光隆重推出街区商业，是为了差异化发展，亦是捕捉了商业地产开发的未来方向。

“街区商业永远不会没落，它有着较大的便利性。从地产开发的角度，主打街区商业，能够形成差异化竞争，还有助于产品的划分和销售。”郭洁表示。

“蓝商街”：街区商业领先运营模式/

开发商业地产已20余年，蓝光早已集纳了大量的各类资源，这或成为商业项目后期运营的关键之一。

一个案例在于，去年7月，欧洲房子、良木缘咖啡、7-11便利店、红旗连锁等90余个品牌商家共同参与的“成都街区商业商家联盟”宣告成立。而蓝光作为商业地产的唯一代表，参与其中。“蓝商街一般规模1~3千米半径客群内，整个住区规模在50亩左右，整体定位为打造与区域文化相匹配的、特色鲜明的、具有主题灵魂的街区商业体，包括独栋商业、地下商业、社区底商三种商业产品，以及主题商业街、生活广场两类建筑形态。”蓝光相关负责人表示。

据介绍，在蓝商街整个价值体系中，均配有鲜蔬配送、社区餐饮、社区金融、社区超市、社区医药、棋牌茶楼、干洗缝补、美容美发等8大业态标配，蓝商街从日常生活层面引导社区商圈消费。

由媒体成功转行蓝光成都公司的副总傅静女士介绍，和其他开发商推出的街区商业运营模式不同，“蓝商街”已为业主后期运营免去了后顾之忧。原来，蓝光在卖商铺的同时附加上一系列苛刻的投资保障计划，这在成都尚属首次发布。

蓝光这份被称为 “金种子计划价值平台”的执行方案从7个维度来保证投资者利益。硬指标有三条：首先是首创街区商业的阶段性自持，蓝光将自持比例确保在30%左右，只有有一定的自持比例，有了自住权开发商才有条件将整个商业街区运营好；第二，蓝光每年将在“蓝商街”上投入上千万专项运营资金保障，每年享700元/㎡专项推广基金在商街内举办大型人气活动；第三是“蓝商街”开街1年蓝光承诺招商率必须达到70%以上，实现繁荣经营的局面，这些都是硬指标，蓝光对于投资者负责任的态度可见一斑。

“蓝光此举在成都乃至中国国内商业领域都尚属首次。”专家分析，此前也有开发商承诺协助投资者招商、协助经营，但是能够将阶段性自持比例、转向推广基金金额、1年内商街的开业率全部进行量化，可见蓝光对于“蓝商街”成功打造运营的信心和决心。

“全国首创金种子计划以打通地产、商业运营、物业服务的资源平台，为投资者孵化出一个价值平台，帮助业主获得了资产的保值增值；同时也促进了蓝光商业价值的提升，推动了商业物业的销售，形成了一个相互促进的良性循环。”蓝光自身这样描述这次金钟子计划的价值。