利率上升是房地产市场最严峻挑战

每经评论员 叶檀

真正对房地产市场造成打击的重武器是利率上升、税收上调。

目前房贷市场收紧，正是贷款利率上升的表现。在线金融搜索平台“融360”发布4月份房贷分析报告，从去年以来直到今年4月，银行放贷趋紧，从房贷市场战略撤退。

在“融360”调查的23个城市中，仅有9城还存在利率优惠，其中7个城市有9折利率优惠，两个城市有9.5折利率优惠，其余城市的房贷利率最低为基准。有16个城市出现停贷现象。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。

各大银行不仅提高利率，对房贷出现“战略放弃”的态度，除国有银行出于社会责任未减少房贷业务外，其他银行正在逐渐减少个人房贷业务，更多银行驻点开始撤离售楼处。

房贷从香饽饽变成臭豆腐，并不是央行政策指导的产物，而是实际利率上升的背景下，银行作为理性人主动选择的结果。笔者询问了某银行分行行长，他明确表示，没有指导电话，没有不准贷的禁令，银行暂停房贷是为了减少风险、提升房贷利率为了保本盈利。

资金价格水位上升，银行理财产品收益率在5.5%左右，而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%，如果首套房贷打9折，房贷为5.895%，这样的利率既无法满足基本盈利需要，也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。

银行提高利率以自保，让贷款者知难而退，或者要求其购买服务，变相提高房贷成本。“融360”披露，去年底某商业银行二套房最高上调40%，利率高达9.17%，创下全年最高纪录。以贷款100万元为例，按照6.55%的基准利率采用等额本息还款方式贷款20年，每月的月供为7485元，总支付利息79.6万；如果上浮40%，利率达到9.17%，每月月供要多还1621元，总支付利息要多付38.4万元。也有银行挑选能买得起豪宅的优质客户。

如果水位继续提升，各银行房贷全面放松的可能性不大，没有金融机构可以不顾资金成本与风险逆市而为。此时，考验的是中国房地产市场的刚性需求，民间资金愿意进入房地产市场的意愿。

进入大城市的年轻人有刚性需求，北京有降价楼盘当天一扫而空，说明在大中城市刚性需求依然存在，但有需求不等于可以实现需求。有需求者很多时候没能力实现需求。

年轻人购房往往有家庭力量在背后支撑，贫困家庭可以为子弟支付首付款，却没有能力支付大城市的整笔购房款。房地产市场最敏感的群体是不差钱的投资群体，从1998年以来通过购房享受资产溢价者不计其数，某地的房地产价格能够蹿升到多高，与当地能够吸引多少投资人群密切相关。北京、三亚等城市的房地产已经与户籍人口、常住人口多少没有太大关系，而与当地的吸引力指数密切相关。当投资者大量进入房地产市场、门板也挡不住的时候，房地产市场迎来的是黄金时代；当投资者观望、刚性需求仍在的时候，房地产市场进入白银时代，各个城市出现明显分化；当投资者与刚性需求者共同背弃房地产市场时，市场进入黑铁时代。

减少房贷可以降低银行与房地产市场的风险传导，可以逼出民间真金白银的存量资金进入市场。但市场投资者是精明的，如果银行贷款资金不进入房地产市场，贷款成本节节上升，民间的真金白银也就放慢了进入市场的脚步。幸运的是，中国房地产市场杠杆率不算高，不会出现美国式因房地产而引发的次贷危机式崩盘。

考虑到房地产市场失速下行的风险，央行有所动作。央行希望柔性调控，房地产市场刚性需求可以满足，市场不至于如过山车般忽高忽低。愿望很美好，但市场规则不会因为愿望而变，如果房贷收紧、利率上升，除非实行首套房的专门银行，否则，受制于市场与业绩的商业银行没有理由、也没有意愿放松房贷。

无论房贷怎么折腾，进入人口城镇化阶段的房地产，白银时代仍在。