上海楼盘降价玩“数字游戏”打折仅是看起来很美

每经记者 卢曦 发自上海

楼市逐渐“入秋”，开发商陆续祭起降价大旗。位于上海的绿洲康城、金大元御珑宫廷等多个楼盘近期纷纷传出打折消息，最大幅优惠可达7折。

然而，据《每日经济新闻》记者了解，这些楼盘的打折难言货真价实。上述楼盘在网上房地产报备价格有一定的区间，开盘前传出的价格通常接近报备的价格范围的上限，而打折后的价格只是区间的下限。根据网上房地产的定价规则，开发商最多可以在上述价格区间的基础上降价20%。

多个楼盘搞“特惠”

位于浦东周康板块的楼盘绿洲康城5月宣布降价。开发商上海振龙房地产开发有限公司对外宣称，推出10套房源，均价最低3.3万元/平方米，而原价高达4.6万元/平方米。

绿洲康城的售楼人员向记者表示，目前楼盘均价为3.3万~3.6万元/平方米，活动从5月份开始，4月份的售价还是4.6万元/平方米，购房者如果近期缴纳10万元意向金就可以享受这一优惠价。绿洲康城的房源包括198平方米的三房和280平方米的四房。对于这一优惠政策，记者多次尝试联系开发商上海振龙，但电话一直无人接听。

记者在网上房地产查询了解到，绿洲康城4月25日开盘的这一期房源报价最低为3.5万元/平方米，最高报价为4.95万元/平方米。

另一个因降价引起外界关注的是金大元御珑宫廷。售楼人员向记者表示，该楼盘4月底推出60余套特价房，截至目前已大部分售出。这些特价房对外均价为3.6万元/平方米，去年的定价在5万元/平方米左右。剩下的房源一房一价，处在动态过程中。

该项目的投资方金大元集团相关负责人针对外界所说的 “原价”5万元/平方米和 “现价”3.6万元/平方米表示，金大元御珑宫廷实行“一房一价”，产品类型众多，包括大平层、联排别墅、双拼别墅等，很难对价格一概而论。

“金大元御珑宫廷”（金大元御珑公馆）网上房地产的等级资料显示，不同的楼号各有一个价格备案。其中唐丰路881弄5号楼18套房源备案价格范围为3.64万元~4.31万元/平方米，38、40等楼号都只有一套房源，价格固定为6.5万元/平方米和7.5万元/平方米，不设区间。

记者了解到，开发商在项目备案时往往设定相当大的区间，在开盘前以备案的最高报价造势，而在项目开盘后，纷纷打出“周年庆特惠”的旗号，报出略高于备案最低价的价格，给购房者以大幅度优惠的印象。事实上，造势的价格远远高于周边的房价。

房价备案暗藏玄机

中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房企一般按照自己原先预期的价格报备，市场变动之后，往往无法达到预期，即在原先计划的价格上卖不动。在市场供求关系发生变动的情况下，开发商必须做出调整。外界目前关注的是，价格的波动调整是否存在漏洞，是否按要求及时备案。

对于让人眼花缭乱的备案 “最高报价”、“最低报价”，以及楼盘实际销售的“原价”和“优惠价”，记者致电上海房地产交易中心进行咨询。据对方介绍，相关规定要求楼盘开盘之前，开发企业须先对价格进行备案，报出最低报价和最高报价。这一价格区间获得上海市房地产交易中心认定批准之后，该楼盘才能拿到预售许可证。

项目正式开盘时，售价可比备案的最低报价低20%，无需重新备案；但如果开盘价高于原先的最高报价，则要求开发企业写出说明。

根据以上规定，开发商手中掌握着比备案最低报价还要低20%的降价权，即上述近期以3.5万元/平方米开盘的项目最低可以2.8万元/平方米的价格出售，无需备案。

由此可见，在当今的楼市大环境下，开发商开始调整让利。但这一波的“打折”仍然高于开发商面对的政策底线。同时，经过对价格的包装营销，折扣幅度被夸大。来自市场的反馈也显示，购房者对此类折扣反应较为平淡，“打折”并未带来抢购潮。

事实上，目前开发商降价仍属于“试水”成分，以上述绿洲康城项目为例，其于去年发行的信托，至少要到明年下半年才会到期，短期并不存在降价销售的压力。