典型城市楼市成交继续萎靡 5月多地或推“救市”政策

每经记者 胡健 发自北京

面对楼市连续下行的成交量，部分城市已经坐不住了。

从上月以来，天津、广西南宁和江苏无锡等城市分别采取调整限购范围、放宽户籍限制等方式提振楼市，虽在国内引起不小反响，但决策层并没有采取打压态度。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前二三线城市楼市房价和成交量都面临较大下行压力，5月可能会有更多地方政府加入救市行列，救市方式将包括非户籍购房资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、公积金政策松动等。

4月楼市持续低迷

上海易居房地产研究院监测的30个典型城市4月新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少21.0%。其报告分析称，4月楼市观望情绪较重、持续时间较长，进而导致楼市成交乏力。

一、二、三线30个典型城市成交的同比增幅曲线均有抬头，不过依然位于负增长区间。具体数值上，一、二、三线城市的同比增幅分别为-20.6%、-20.9%和-22.0%。

《每日经济新闻》记者发现，15个二线城市在3月份纷纷提振成交量后，4月份市场出现了分化。其中涨幅排名前3位的城市分别为杭州、苏州和天津，增幅分别达到36.8%、31.6%和22.0%。

但这与城市的特殊情况有关，并非普遍现象，上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，杭州楼市成交大增，和4月推盘及促销力度较大有关，而天津由于蓝印户口政策即将取消，因此4月赶末班车的签约现象比较明显。

“与此同时，15个城市中，有8个城市成交出现了不同幅度的环比下滑，表明观望情绪较重。”严跃进说道。

在城镇化疏解大城市人口难题以及房价本就偏高背景下，一线城市政策很难有明显调整，但其市场走势仍能明显体现出全国整体楼市的冷暖变化。

易居数据显示，北上广深上月新建商品住宅成交面积为214万平方米，环比下降19.1%，同比下降20.6%，在三线城市中降幅最大。具体到城市看，北上广深4个城市分别出现了-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%的环比增幅。

严跃进分析说，4月份，一线城市房企推盘力度虽然有所加大，但购房者明显受到其他少数城市降价的影响。部分购房者的心理是打探楼市而非直接入市，从而使得成交受阻。

部分地方政府救市消息频传

目前楼市的低迷已经由量蔓延至价，中国指数研究院发布的数据显示，4月份，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米11013元，环比微涨0.1%，这是2012年6月“负转正”以来百城房价连续第23个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.28个百分点。

在目前的形势下，有些城市已经坐不住了，众所周知，房地产在税收、建筑以及土地出让等多方面对地方经济，特别是财源构成支撑。广西南宁率先救市，随后安徽铜陵等城市也跟进松绑当地房地产市场。

中原地产分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者，各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，其中南宁成为首个官方正式发文放松限购政策的城市，对后市全国其他城市政策微调跟进将起到示范作用。

在已经实施的铜陵版方案中，主要扶持政策包含，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴，并且在公积金缴存方面也放宽了。

张大伟分析说，像铜陵这样的三四线城市，本来就没有限购，因此要救市的话只能采取税费和公积金等手段。

限购城市则可以有更大的相对放松空间，首先便是范围放宽。目前限购的46个城市中，16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。张大伟说，限购范围的放松包括限购对象与限购商品的定向微调。

业内人士预计一些存在库存过大、在人口导入方面比较急迫、有改善型需求被卡在限购大门外等一个或多个因素的城市，救市的冲动会比较高。

20大标杆房企拿地趋减

地方政府在紧锣密鼓谋划松绑楼市的同时，原辽宁省省长陈政高可能履新住建部的消息也不胫而走，国家层面是否会“约谈”甚至直接“叫停”新一波楼市放松呢？

答案恐怕是否定的。严跃进分析称，这和整个楼市行情有关。尤其在目前各路海外投资者看空中国楼市的情况下，部分地方进行小范围的救市，并确保房价不出现大涨，基本属于政策的容许范围。

他说，从操作层面看，部分条款还是和主流的楼市政策有抵触。如铜陵此次救市对于首付款比例的规定等，和目前整个购房政策相比，属于打擦边球的做法。这可以理解为在降低门槛方面，部分城市比较急迫。

放松楼市调控也有利于地方经济发展，中原地产研究部统计数据显示，位居全国销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减，从月度变化看，4月单月，20大房企仅拿地133亿元。在2013年4月全月拿地额则达到了291亿元。

松绑政策能否取得效果，业内主要持肯定态度，张大伟指出，在实际执行过程中限购范围的缩小将明显影响限购力度与效果，带动周边区域成交。另外，若放开对于二手房的限购，可加快二手市场的流通，并合理引导市场梯度消费。

中国房地产协会副会长朱中一表示，一方面通过房地产税立法、不动产登记和扶贫制度改革等，更好地发挥市场的作用；另一方面现在可以取消一些地方对高价房的入市门槛，在供明显大于需的城市，取消或者放宽限购政策。既要发挥市场的作用，又要更好地发挥政府的职能。