“毛大庆发言”引强震 万科称部分内容系伪造

每经记者 尚希 发自北京

5月1日，一篇名为《毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传，深入的分析以及翔实的数据意在反映目前真实的房产市场现状，内容令人震惊。但文章被传出当日傍晚，万科发表声明称，文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。

“这里面有两点比较明显不是他说的，一个是对政府的态度；其次是对北京市场的分析，毛总做了这么多年的北京市场，不存在说看不懂。”昨日（5月4日），北京万科相关人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时证实，毛大庆的确参加了建策沙龙，但网上流传的发言稿中部分内容并不属实。

被视为房地产行业风向标的万科，其现状体现了行业的整体生存状态。进入2014年，万科交出的一季报成绩并不优异——截至3月31日，万科实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%；同时，归属于上市公司股东的净利润12年来首次出现同比下滑，为15.3亿元，跌5.23%，这一指标的下滑，被视为房地产行业进入拐点。

万科称部分内容系伪造

5月1日，微信朋友圈中，万科执行副总裁毛大庆近万字的发言让市场风声鹤唳。《每日经济新闻》记者注意到，这篇文章中，毛大庆的发言核心内容为三点：内地反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。发言中引用了大量的数据以及城市案例，信息量极大。

作为房产龙头的高管，毛大庆的“看空论”对市场的影响力不言而喻。但在文章被流传不到24个小时的时间，万科方面紧急发布声明称，该文章内容不是由活动主办方和万科公司提供。文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点，如果有采访需求，请联系北京公司品牌部。

随后，原住建部政策研究中心主任陈淮发布微博称，“网传万科毛总一个内部沙龙发言，这会恰为我主持。在我印象中，毛总所讲关键点，一是市场价格有点敏感，二是不同城市出现分化，三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会，再不会有这沙龙了。”

“这原本是内部会议，受邀参加大多是房企高层、行业分析机构领导也有政府部分的一些高层，大家也都会比较坦诚地去交流。”一位不愿具名的行业人士对记者表示。

昨日，记者联系了北京万科相关人士，该人士表示，虽然毛总的确参加了这一沙龙，但是网络上传播的这篇文章中有一些内容并非是毛总的发言。“可以看到比较明显的两点，一个是对政府的态度，不管是万科还是毛总都不会指责政策荒谬；其次，毛总已经做了很多年的北京市场，在之前接受大家的采访中，对于市场的思路也很清晰，不存在说看不懂北京市场。”

最近，北京万科部分在售项目销售价格的下调引发了市场关注。此前万科橙项目号称开盘“降3000元”引起各方热议，更有甚者将其称为北京楼市的“崩盘信号”。

而在上述发言中，记者看到文章中也提到这样的内容：“市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子（住总万科联合开发的万科橙项目，单价2.2万元），在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用……万科要带头降价了……”现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。“我们（万科）有一个建委批了的卖3.6万每平方米的项目，在北京亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万元的项目4小时销售卖光，3.6万元的项目很慢。”

对于万科接下来的定价策略，上述相关人士对《每日经济新闻》记者表示，会坚持响应政府的号召，根据政府的要求来确定价格。

万科拿地速度未放缓

对此次事件，上述相关人士指出，在万科的历史上也曾遇到过相似事件。早在2008年，一篇名为 《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》的文稿在网络上流出，讲话中的主要内容也涉及对于市场看空的判断，并称要敢于降价，勇于降价……

万科当年也曾发布澄清声明称该文稿系伪造，并报案意在通过法律途径追究有关人员的责任。时隔6年，万科再次“中招”，但不同的是此次并非 “空穴来风”，万科方面也证实了此次会议的真实性，只是强调部分内容并非出自毛大庆，而是有所篡改。

值得注意的是，在这篇文章中，对于库存问题有较详细的分析——万科以平均21个月作为风险警戒线，但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市的库存已经远远超过了这一警戒线。

《每日经济新闻》记者随后翻阅了万科一季度业绩报告，第一季度公司实现开工面积为420万平方米，占全年新开工计划的比例为18.8%。随着未来开工规模的增加，预计公司全年实现的开工面积会高于年初制定的计划。期末，公司净负债率为40.9%，持有现金375.3亿元。

在合并现金流量表中，购买商品、接受劳务支付的现金从去年同期的320亿元下降为249亿元，同比减少了70亿元左右。而对比“招保万金”中其他三家房企的这一数字，万科一季度支出有所减少。这个数据实际反映公司购买商品、接受劳务实际支付的现金，包括本期购入商品、接受劳务支付的现金，以及本期支付前期购入商品、接受劳务的未付款项和本期预付款项、购买或接受小规模纳税人所销售商品或提供的劳务而支付的增值税。

“但从单个季度的指标下降还不能判断万科放缓开发进度，整个投资计划的安排之前就已经确定，而去年购买商品服务的支出很猛，光土地支出就超过了2012年的一倍。这一季度下降只能是说去年的基数比较高。”一位不愿具名的分析人士表示。

随后，记者统计了万科去年一季度以及今年一季度拿地支出的对比，发现在土地购买上万科并未放缓。今年一季度，万科拿下10宗地块，总建筑面积为16.52万平方米，总金额为83.46亿元。而去年同期拿下11宗地块，总建筑面积17.58万平方米，总金额为49.87亿元。根据克而瑞统计数据，万科去年一季度的平均楼面价为2835.79元/平方米，而今年一季度为5050.47元/平方米。土地价格的上涨速度十分明显。

“并不能从毛大庆的讲话中判断出万科会放缓开发脚步，万科需要大量拿地来支撑下半年的业绩。”在分析人士看来，万科一季度净利润的下滑与其自身控制结算节奏有很大关系，“一个项目交房从具备结算条件后通常可以调节半年时间，也就是说原本有一些项目可以放在一季度结算但没有结算”，之所以会放慢结算，与大股东华润高层更替以及内部推行的合伙人制度有关。