产品驱动开发的万华样本：地产界的“极客”思维与资本力量的对抗

“完美的产品、极致产品会带来更好的销售。”近日，特斯拉创始人马斯克在国内某论坛公开表示。

颠覆了传统汽车制造的特斯拉，在全球汽车界刮起了一阵强劲风暴。如今，特斯拉亦被外界与苹果相提并论。谈及其成功的经验，“产品至上”备受马斯克的推崇。

纵观地产开发界，力求“将产品做到极致”这一理念仍不乏追求者，绿城、仁恒、中海的产品都备受购房者和业内人士所青睐，从而与擅长资本运作的一线房企们 “分庭抗礼”，成为对抗全球资本化运作发展企业思维下的另类“标杆”。

而在成都房产界，万华旗下项目早已成为吸引外地来蓉房企 “宾客”们群贤毕至的地方，先是“麓山国际社区”、如今是“麓湖生态城”。2013年，并未大力推盘，“麓湖”仍取得了23亿元的签约销售额，位列前列。在资深业内人士看来，万华的成功哲学在于，是地产界的“极客”思维与资本力量的对抗。

“房企应该更加关注产品本身，而不是去迎合政策单纯强调利润率。大浪淘沙，房地产行业成熟之后应该是稳定和专业的。”成都万华投资集团董事、总裁罗立平如是阐释公司的开发理念。而在他领率下的“麓湖”打造经验则是：“不复制，用改变的思路确保了每个产品都是限量版的”。

地产开发模式之辨：资本与技术对决

身为房地产业“一哥”万科新领航者的万科总裁郁亮，马年伊始先后向海尔、小米参观学习。

“65岁的张瑞敏，在一半的时间里，表现得像北京车库咖啡里一位互联网创业的IT极客，正在忽悠投资人。”《万科周刊》如是描述与海尔的交流情节，尽管海尔也认为，他们的互联网转型还在路上。

“因为海尔作为一个优秀的传统企业，在用移动互联网思维改造自己。”郁亮认为，阿里、腾讯等互联网企业最重要的思想是平台、生态系统。

作为国内手机行业的颠覆者，小米又给了郁亮怎样的启发呢？在郁亮看来，小米在用互联网方式创造出以前无法想象的高性价比产品。同样的性能传统制造业会卖得很贵，但小米除了核心的研发、用户维护等功能外，生产环节通过整合资源外包，销售环节也通过互联网直供。

在外界分析看来，万科之所以拜师家电企业、互联网企业，与房地产行业的发展状况有着很深的联系。如今，持续多年的行业高增长开始进入修正阶段，囤地捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式将成过去时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将向社会平均利润率稳步趋同。

回溯房地产行业发展背后的开发模式之变，驱动因素或包含四类：一是资源性驱动，因为房地产行业很典型是土地，就是有关系，能拿到便宜的地，由于土地本身的升值就可以赚很多。

其次是技术型驱动，企业在建筑的质量、产品、品牌上出现明显的差异化。业内认为，如绿城、仁恒、中海即是以产品取胜。

另外是管理型驱动，如果企业周转速度和战略判断能力、运营能力很强的话，它的发展、抗风险能力会强化很多。

最后就是资本驱动。这一种模式亦被认为是房地产发展的一大方向。“境外资本说这么一句话，在中国还有哪一个行业说排名第50名还有百亿的，没有了，只有房地产行业，房地产是资金密集型，资金再多，规模再大，还是需要钱。房地产行业加速向资本化发展。”中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息集团企业战略部总经理陈啸天去年曾如是表示。

与资本驱动如今在业内不乏追求者一样，包括产品的技术驱动，亦被越来越多的企业所认识到和推崇。SOHO中国于2012年开始谋求转型，SOHO中国董事长潘石屹也曾强调，“SOHO中国转型最核心的是要把产品做好”。

业内专家指出，在全球资本化运作发展的背景下，蜚声全球的企业中，比如说特斯拉、苹果等等，都是将产品做到极致作为自己的发展途径，“这类企业是不可复制的，同时也是当下全球资本化运作发展企业思维下的另类和对抗者”。而这样的对垒，在被素来认为是资金密集型的房地产开发界同样存在，未来将继续上演。

罗立平亦是产品驱动理念的追随者。“苹果的iPod、iPhone，它在不断地提供不同产品给消费者。以及奢侈品的LV等等，它们都是针对特殊客群来服务，并非以量取胜的。”罗立平认为。

“极客”思维的运用：万华押注“富裕时代”开发

将产品做到极致作为自己的发展途径，这契合了时下最为热络的“极客”思维。

“极客”，来自于美国俚语“geek”的音译。“走在未来之前，改变当下生活”是GEEK的精神内涵。

目前，国内房地产业界仍不乏通过绝不复制的产品拉动市场的开发商，比如浙江绿城等。

成都万华的开发历程是“极客”理念在房产界运用的体现。这样的理念运用实际房地产开发中，便有了万华旗下的“麓山”及“麓湖”项目的诞生。

罗立平说，麓山虽然配套很丰富，但是它还是一个社区级别的项目，成功在于“当初麓山抓住了近郊住宅渐成为主流的这种生活方式”，而目前 “麓湖就是城市的功能往外迁出来”，麓湖担纲“小型城市”功能的房地产开发。

“你就每次在做开拓者，不是简单在复制和拷贝。会觉得比别人走得累一点，比别人辛苦一点。但从商业模式上来说其实不是，我认为是更加长远的思维方式。”罗立平如是阐释着自己的开发理念。

成都万华也正以这种企业思路决定了整个企业的思维模式的变化，以万华为例，从人员架构上，整个公司的高管，设计师、工程师出身的比例超过80%，企业自身拥有全套的产品研发、产品设计、产品落地团队，其专业实力足以对抗三个国家甲级设计院。

同时，万华对于设计成本的投入更是毫不吝啬，50余家国外设计机构，100余位国际知名设计师是万华长期的合作伙伴，而这个数量还在不断增加。

如今，万华已经布局全国，公司在海南的两个项目，分别是以养老地产和度假物业为主。

不追求复制此前的地产开发模式，却选择有些“另类”的发展路径，罗立平将其归结于打造面向 “富裕时代”的产品。“其实我们现在是在小康时代做富裕时代的产品，其实我们富裕时代还真没来，说真心话。”罗立平说。

罗立平身上有非常浓厚的产品主义情节。他常常在不同场合表达他的观点：我们不要做像上海或者北京的社区，我们也不是简单地希望和美国的某个城市看齐，或者试图成为某个伟大建筑师的试验场。“我们麓湖，就是我们自己。而在中国城市发展环境下，要成为自己，麓湖必须要找到自己的个性。”

万华成功之道：产品绝不复制 每一个都是限量版

“完美的产品、极致产品会带来更好的销售。”谈及其成功的经验，近日，马斯克在国内某论坛公开表示。

“产品至上”备受特斯拉创始人马斯克的推崇。这恰恰也是麓湖产品的理念。

单套别墅总价动辄数千万，“麓湖”何以打动身份尊贵、眼光异常挑剔的高端买家们？产品是其核心。

成都万华相关人士曾透露，公司的销售客户，60%～70%都是通过客户口碑相传的方式而来，老客户介绍给新客户，形成了“麓山”、“麓湖”最坚实的客户基础。

“从企业角度来说，批量化和工业化不可能做出好的产品。万华将所有重心放在麓湖项目上，不复制，用改变的思路确保了每个产品都是限量版的。”成都万华相关负责人如是总结自身对于产品的追求法则。

在 “麓湖”中，5000万/套起的“黑珍珠”，是参观过该项目的人所必谈及的。然而，就整体而言，黑珍珠并不代表麓湖。

原来，麓湖的住宅产品从百万级的电梯高层到千万级的城市低密度院落，涵盖了高端住宅的各个形态。仅从外观上看，很难想象在当下复制风盛行的市场环境中，会有一个企业如此崇尚“创新”和“绝不复制”的产品精神。

业内专家分析认为，麓湖的想法是将高端产品回归到建筑的本质，研究人的行为需求与建筑的关系，预判并引导居住者在未来的家庭生活需要入手，真正明白客户的生活需要的是什么：“这一点不仅仅影响着建筑空间功能的设计，更是以群体的需求为导向进行城市布局、社区规划和建筑设计”。

“如果将麓湖理解为一个居住项目，是不全面的。麓湖是建立于新兴产业和生态环境基础之上的，这也是基于我们对城市未来发展的细致研判。”对于眼下和未来楼市发展的路径，罗立平认为将会是市场不断细分的过程，更加呈现多元化的发展，“地产行业的各个细分市场都有机会，重点在于房企能不能在细分市场内将产品做到极致化。”

而在罗立平领率下的“麓湖”打造经验则是：“不复制，用改变的思路确保了每个产品都是限量版的”。

不过，这样的理念亦有风险。在一位资深业内人士看来，因为跑马圈地式的扩张，才能确保企业的长久发展。“对于万华的极客思维而言，产品本身源源不断的创新力才是一个企业最为安全的法宝。这个市场是多元的，要感谢大公司的资本化扩张对于市场的拉动，而有一类企业不想这种垄断式的竞争，他们更愿意靠智慧赢得一个稳定的市场。”该人士评价道。