全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩：成都高端住宅须加强城市营销

每经记者 杜冉乐 发自成都

今年3月以来，铂雅苑项目率先大幅度促销，打破了成都高端住宅市场的冰冷僵局。何良栩认为，该项目属于区域个案项目，因其前期定位期望值偏高，在市场中一直未能体现出当初定位意愿。在高端市场环境又比较严峻的当下，选择调整期望值，以更实惠的价格撬动市场，以价换量也是符合自身需要的。

当前，房企越来越倾向于高端住宅产品的定制化。何良栩表示，在大的市场环境下，高端市场乏力不是个盘存在的现象，是整体都体现出不活跃状况。

“定制化”或“个性化”模式则是调整开发模式，以意愿准客户的需求指标，来达到或完善其需求。

这类方式在当前的市场环境下，一是可避免盲目开发，投入大，收效慢，造成资金积压；二是在有真实客户存在前提下，再去开发，更能满足高端群体的个体需求。不足之处在于，报规、报建繁琐，总体开发成本会提高。

对于投资价值和居住价值，成都高端住宅更倾向于哪一种？何良栩表示，这要根据项目本身所处的地理位置等来判断。优质高端项目投资属性和居住属性普遍都具备，此类项目的稀缺性，决定了其在投资属性中的保值、增值能力；居住属性的良好环境、户型等更不必说。二级圈层市场，主要以自然资源作为卖点，其作为养生、养老或度假功能，有一定市场吸引力。

有人说，成都高端住宅卖的是“一线的品质，二线的价格”。何良栩认为，这是一个相对论，与一线城市相较而言，此话是成立的。而整个城市营销还需加强，是要让外地高端客群感受到，成都适合高端客群居住哪几个区域。这几个区域需要走出去，抱团做区域宣传，这样“请进来、走出去”的方式更有利了解成都的宜居性。

就区域而言，成都高端住宅呈现出了哪些特征？未来成都高端住宅哪些板块会成为主流？何良栩预判，城市类高端电梯公寓或近郊低密度、低容积率产品是当前高端住宅主要的发展两极。