险资频繁“狩猎”地产股 股权分散型公司易成“猎物”

每经记者 区家彦 发自广州

谁也没有想到，年初遭到资本市场抛弃的地产股，如今成为投资者眼中的“香饽饽”。

继生命人寿与安邦保险连续大手笔增持金地集团（600383，SH）后，4月27日，“安邦系”旗下的和谐健康保险股份有限公司也宣布对金融街（000402，SZ）举牌。

国泰君安房地产分析师侯丽科告诉《每日经济新闻》记者，保险资金频频举牌地产公司，彰显其对低估值、高盈利的地产板块的看好，预计险资后续仍有动作，股权分散、资质好和被低估的地产蓝筹将成为他们的“狩猎”目标。

险资增持地产股

4月27日晚上，金融街发布公告，公司于2014年4月25日晚收到“安邦系”旗下的和谐健康险通知，其通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51亿股，占公司股权比例超过5%。受险资“举牌”消息的刺激，金融街股价于昨日（4月28日）以涨停收盘。

自去年以来，被生命人寿与安邦保险轮番增持的金地集团更成为资本市场的焦点。公司最新发布的公告显示，截至4月25日，生命人寿持有金地集团总股本达24.81%，安邦保险也持有15%，两大险资合共持有39.81%的股权，成为金地集团前两大股东。截至昨日，金地集团股价收报于10.22元/股，年内涨幅高达55%。

国泰君安发布的研究报告认为，险资之所以大举增持地产股，一方面是由于从今年5月1日起，新的《保险资金运用管理暂行办法》开始实施，理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，该项投资金额比例仅为10.63%，资产质量好、估值低的地产蓝筹自然获得保险资金的青睐。另一方面，很多保险公司开始涉水养老地产，如果能控制地产公司有望实现更好的业务协同。

格雷投资研究总监兼副总经理冯立辉表示，虽然房地产行业顶峰期或将结束，行业前景遭看淡，但行业集中度仍在不断提高，这意味着市场份额正在向大型房企转移，目前地产蓝筹股估值很低，因此买入地产蓝筹获取长期稳定收益是保险资金大举建仓地产股的重要原因。

“除此之外，近年来越来越多保险机构通过投资商业地产以求获得稳定的租金收益，但与直接收购商业物业相比，通过二级市场收购股权显然更便宜。”冯立辉告诉记者，以金融街为例，公司目前持有68.2万平方米的自持物业，其中约45万平方米位于北京核心区域，单价至少为5万元/平方米，物业市值在200亿元以上。相比之下，通过买入现时公司市值尚不足200亿元的金融街股权，“曲线”获取这些物业的投资收益显然是更佳的选择。

股权分散公司或成“猎物”

目前地产股估值已降至历史最低水平，但房地产价格依然高企，这为险资提供了极好的介入机会。

以万科为例，公司去年销售额达到1709亿元，拿地金额超过939亿元，截至去年末万科持有的货币资金高达443.6亿元，但以昨日的收盘价计算，万科的总市值仅为878亿元。易居中国执行总裁丁祖昱直言，按照郁亮的算法，300亿元就能成为万科的第一大股东，如果这样就能把全球第一大的房企控制下来，不失为一单非常划算的投资。

侯丽科表示，在接连“举牌”金地集团与金融街后，预计险资接下来仍有“动作”，其中，对于部分股权分散且资质较好的地产公司而言，由于险资可以更容易获得其实际控制权，并进行相应改组，从而获得更好的业务协同，因此这类公司最有可能获得险资的关注。

国泰君安的研究报告显示，A股第一大股东持股比例在30%以下的地产股共有20家，包括万科、金地集团、华发股份、阳光城、苏宁环球、珠江实业等知名房企，这其中共有16家地产股2014年预期市盈率低于10倍，这批公司有望成为险资的新“猎物”。此外，华夏幸福、首开股份、华业地产目前险资持有比例已达5%及以上，预计未来继续加仓可能性较大。

但值得注意的是，险资的 “举牌”并不意味着上市房企现有管理层的控制权会轻易旁落。冯立辉告诉记者，即便是对上述股权分散型的上市房企，要取得绝对话语权并非易事，以万科为例，公司管理层向来以强势著称，大股东华润集团财力雄厚且与现任高管团队关系密切，像华发股份、珠江实业等房企背后均拥有国资背景，要从其手上获取掌控权相当困难。

“实际上，相对于保险公司5.5%的投资收益假设，投资地产股有望获得远高于此的收益率，因此我相信大多数保险公司最终目的在于获取长期投资收益。”冯立辉认为，部分险资也会尝试通过在董事会获取一定的话语权后，施压要求管理层加大现金分红，但取代现任管理层的可能性并不高。