斥资79亿豪赌扬州商业地产 泰达遭遇资金“短板”

每经记者 王杰 发自北京

天津泰达股份有限公司（以下简称泰达股份）日前发布公告称，公司拟投资79.43亿元建设扬州现代服务业集聚区（Y-MSD）项目。

对于项目资金问题，泰达股份表示，Y-MSD项目开发体量大，建设周期资金缺口较大，需要通过贷款方式满足项目如期建设。公司将以持有物业做抵押，积极寻求股东及关联方的资金支持，同时扩展新的融资模式如：信托贷款、工程垫款、融资租赁等融资方式。

愿景虽然美好，但资金压力仍不容忽视。

《每日经济新闻》记者查询该公司2013年年报显示，截至报告期末，公司的短期负债达到了53.5亿元，而一年内到期的非流动负债则为10.7亿元。

在多位业内人士看来，从目前的房地产大环境，泰达此举无异于“小马拉大车”。

快速走量不易

据悉，该项目位于扬州市东部广陵新城境内，总用地面积约17万平方米，性质为商业、金融、办公等用地。

泰达股份公告称，项目规划总建筑面积101万㎡。其中地上76万㎡, 地下25万㎡。项目含文创、信息SOHO工作室26万㎡，办公30万㎡，商业10万㎡，酒店式公寓6.5万㎡，商务式酒店3.5万㎡。

克尔瑞研究总监薛建雄在接受《每日经济新闻》采访时表示，项目均价过万的话，在扬州并不便宜，跑量能力也不强。“单个项目这么大体量，在扬州这种城市，要招商满、经营活，没有15年是完不成的。”

上述研报还指出了项目潜在的威胁，该项目所在地广陵新城在未来的2~3年土地供应量还会增加，市场会形成较大竞争压力；环球金融城等区域内具有一定规模的商业项目已抢占了一定的市场先机。目前区域内特色市场产品创新较多，走特色化道路具有一定的阻碍。

薛建雄举了一个例子。“在上海徐家汇这种商业如此繁荣的地方，40万体量的港汇广场，用的10年时间才开发完招商满。”

资金链承压

据了解，该项目计划投资总额为79.43亿元，分二期建设，一期投资约39.37亿元，二期投资约40.05亿元。其中自筹资金及滚动投入54.43亿元、银行贷款25亿元。

但是，泰达股份的负债率增高，在2013年就见端倪。

但根据泰达的合并资产负债表数据，其在2013年的短期借款为53.53亿，而在2012年该数值为36.99亿元。而其长期借款为27.51亿元，在2012年则为13.39亿元。

睿信致成管理咨询公司合伙人薛迥文对《每日经济新闻》记者表示，大体量的商业地产项目，遇到的最大问题还是现金流。房地产企业的现金流来自于两个渠道，一种是融资、还有一种是销售。在目前的时点上，整个行业都有 “山雨欲来风满楼”之势，市场肯定会有一些恶化，总而言之，整个资金环境，无论从销售还是融资端，在未来的两三年之内，都会越来越难。

他进而表示，包括泰达自身，并没有快速单项目现金流平衡的成功案例，至少从目前来看，不是一个很乐观的状态。这种项目的好处就是分阶段开发，分阶段拿地，真不行就可以停下来，这样也锁定和地方政府的合作。