独特模式促进产业持续升级 华夏幸福2013年业绩再创新高

华夏幸福的产业逻辑学，一直“不走寻常路”。

得益于领先的产业新城模式，华夏幸福基业股份有限公司2013年业绩再创新高。

4月16日晚间，华夏幸福（600340，SH）发布2013年年报。各项盈利指标均较去年同期增长50%以上。其中，公司产业新城业务中，园区结算回款额75.77亿元，比去年同期大涨151.23%。物业、酒店等收入3.22亿元，比去年同期增长192.73%。

骄人业绩，自然赢得了机构和各类投资者的高度认可。

海通证券的最新研报重申了对华夏幸福未来发展的强烈看好。报告认为，考虑公司产业新城模式A股唯一，业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异，给予公司2014年14倍市盈率，对应股价38.36元，维持“买入”评级。

模式领先：盈利能力快速增长 净利润增超五成/

业内人士分析，华夏幸福产业新城业务模式，通过城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城市建设、城市运营等系列整合经营行为，有效解决产城割裂发展问题，为区域发展提供健康有效的综合解决方案，有效实现区域综合价值提升。为区域经济发展提供了动力引擎，也赋予了华夏幸福更大的发展空间。

报告期内，公司销售额共计374.24亿元，较上年同期增长77.07%。产业园区配套住宅签约额236.09亿元，比去年同期增长62.92%。在城市地产及其他方面，实现城市地产签约额59.16亿元，比去年同期增长68.16%。

业绩快速增长的同时，华夏幸福也给投资者交出了一份漂亮的“成绩单”。

公司实现营业收入210.60亿元，比上年同期增长74.38%；实现营业利润35.81亿元，同比增长42.38%；实现归属于母公司所有者的净利润27.15亿元，同比增长52.21%。完成2013年利润承诺的184.61%。全年实现每股收益2.05元，加权平均净资产收益率为44.01%，在同行业上市公司中名列前茅。

在中原地产首席分析师张大伟看来，华夏幸福的“产业新城”模式，切合了目前很多地方政府需求。在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下，华夏幸福有比较丰富的招商经验和企业资源，在助力县域发展的同时，自身也获得了较快发展。

上述报告称，公司产业新城业务模式的核心优势在于产业新城具有平台属性，能够集聚和整合城市的人口、产业、物流、资金和信息等商业资源，根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适时接入各种新型增值服务业态，营造共生共赢的城市商业生态系统。

产业促进：牵手龙头企业 大项目引领/

报告期内，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业60家，新增签约投资额395亿元。比去年增长41%。公司继续深化与龙头企业的战略合作，贯彻大项目引领的招商引资策略，成绩显著。除了固安、大厂等成熟区域继续引入大量项目外，沈阳苏家屯这样的新拓区域，也取得了实质性进展，已经有企业签约入园。

诸多签约的背后更多的是对华夏幸福的认可。2013年6月，公司与中国航天科工飞航技术研究院在智慧城市相关领域、物联网应用、产业园投资建设等领域开展合作并签署《战略合作框架协议》。8月，公司与中国国际电视总公司建立战略合作关系，共同推进大厂潮白河工业区的影视制作基地建设。10月，公司与潮白河工业区管理委员会及中国电力投资集团公司华北分公司，共同签署《合作开发分布式光伏能源战略协议》。11月，公司与河北省国防科技工业局决定建立战略合作关系，共同打造环京津军民结合产业带，为区域经济和产业发展提供有力支撑。

报告分析，公司聚焦区域经济发展，精准定位产业机遇，全面打造核心能力，切实推动区域产业发展。通过加强区域经济发展研究切实把握区域发展的客观要求；提升产业研发和规划水平，甄别产业集群发展机会，增加产业促进产品梳理；强化多元招商能力，积累和运用大客户、大数据、圈层营销等关键手段，迅速达成产业促进目标；建设和提升产业平台，完善金融平台，利用投资干预加速产业集聚和升级；优化产业园载体建设，全面提升产业园设计、建设和运营能力。通过“四港一基地”（产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地）的产业园产品，增强产业促进和快速发展能力。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，做产业新城和普通物业的区别有两点：一要更注重合作，毕竟这涉及到不同产业平台搭建、运营等技术问题。二要实现增值，和别的物业简单依靠价格上涨不同，产业新城模式需通过产业持续升级，实现资金的循环和增值。华夏幸福的一系列可持续性的合作业务，均体现了这两个思路。

据笔者了解，进入2014年，华夏幸福在产业促进上的动作频频，3月在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。4月，与工信国际联合打造跨境商务共建示范区，该商务区正式落户浙江嘉善，双方致力于推动嘉善县跨境电子商务培育和发展方面的互动合作，以跨境电子商务链为核心，加强基础设施、物流与服务业等领域的课题研究、信息咨询、会议活动、招商推介和项目对接等。4月，与河北京通易购商贸有限公司签订《京东华北订单处理中心库房合作合同》，引入京东华北订单处理中心库房项目。该项目合作既是华夏幸福与电商龙头合作的首次实践，更是其平台模式升级的再次重大突破。继与工信国际战略合作及嘉善跨境电商合作之后，为公司接入并培育电商和物流增值业务进一步创造有利条件。这些动作，均显示出华夏幸福在推动产业升级上的决心和努力。

城市发展：增强城市承载能力塑造城市魅力/

华夏幸福通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整合城市资源、创新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。

据悉，公司整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK等全球顶尖咨询机构建立了长期的战略合作关系，确保各项目在战略规划和设计理念层面汇聚全球智慧；同时，深入研究城市发展需求，以“幸福12+4+1”标准城市配套体系为起点，围绕产品体系，构建城市核心区，全面满足城市功能要求，无缝对接社区居住生活需求。

严跃进表示，华夏幸福的合作模式，为未来新型城镇化的发展带来了新启示。目前新型城镇化最缺少的就是合作机制，一般的房企在整合合作资源方面是比较欠缺的，从而导致以人为本理念的缺失。华夏幸福模式的优异之处在于，以高标准引入各类资源，在合作上实现开放式的交流，从而使得其开发理念能较好地为当地政府和投资者所接受。而这样的认可，则会通过各类项目较好的成长性体现出来。

报告期内，廊坊北部新区入选中美低碳生态城市试点示范，固安大湖国际生活艺术节绚丽开启，固安幸福学校主体结构封顶，沈阳首届儿童冰雪嘉年华成功举办，大厂喜来登酒店实现试运营，进一步推动区域发展，展现区域发展魅力。

以固安为例，截止报告期末，园区累计厂站完工15座；道路完工98条，面积385.1万平方米；景观完工32个，面积170.9万平方米。为实现生态环境的持续提升，固安工业区已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米永定河运动公园等八大公园，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，园区绿化面积约500万平方米，助力产城融合可持续发展。

国家新型城镇化规划 （2014－2020年）明确提出：建立完善跨区域城市发展协调机制。以城市群为主要平台，推动跨区域城市间产业分工、基础设施、环境治理等协调联动。重点探索建立城市群管理协调模式，创新城市群要素市场管理机制，破除行政壁垒和垄断，促进生产要素自由流动和优化配置。

对此，严跃进表示，目前确实很多房企开始转型，希望用产业运营来获取地方政府的青睐。但是，此类产业运营的一个误区就是 “将产业导入当地就是最优的”。实际上，这是唯产业论。真正的模式恰是应该是华夏幸福的模式，此类模式下，产业真正串联起来的不仅仅是各类实体产业，更重要的是产业背后的利益协调和分配机制。而华夏幸福通过跨区域的发展，刺激城市群的联动发展。这一点，是很多区域性产业园开发商所不及的。“华夏幸福靓丽的业绩，最根本是因为其抓住了新型城镇化建设的最迫切需求。”严跃进表示。 （文/王慧）