香河房价仅燕郊一半“价格洼地”遇配套短板

    2014-04-11 00:58

    在“京津冀一体化”概念下,香河楼市发展如何?就此,《每日经济新闻》记者于4月8日前往调查。

    每经编辑 每经记者 王杰 河北香河摄影报道    

    每经记者 王杰 河北香河摄影报道

    河北香河县区位优势得天独厚,是河北仅有的3个同时接壤北京、天津的县之一,也是河北环首都绿色经济圈14县之一,距北京市中心仅45公里,距天津市中心70公里,处于环渤海经济圈核心腹地、京津“一小时经济圈”的黄金节点。

    在“京津冀一体化”概念下,香河楼市发展如何?就此,《每日经济新闻》记者于4月8日前往调查。

    记者走访发现,在这个小县城的房地产市场上,品牌开发商云集,且开发体量大。在建、竣工楼盘比比皆是,香河楼市似乎在“京津冀一体化”下呈现一片“欣欣向荣”之势。但这背后是配套设施滞后的现状。

    “京津冀一体化”成卖点/

    香河的在售楼盘,主要集中在香河现代产业园区、县城内以及香河一城的所在地安平镇。

    4月8日,《每日经济新闻》记者来到香河现代产业园区的香公馆项目售楼处。即便是清明小长假后的第一个工作日,香公馆售楼处依然有十几人在看房。售楼人员表示,去年4、5月份的价格也就5000元/平方米左右,目前价格已是7300元/平方米,预计五一开盘的6号楼,单价再涨300元。

    据了解,除了香公馆项目外,现代产业园区还聚集了万科、五矿以及富力等品牌房企。在富力地产开发的富力新城售楼处,销售人员介绍,产品目前分毛坯和精装两种,毛坯价6500元/平方米起,均价7000元/平方米;精装在8000元~8500元/平方米,是实际成交价,没有折扣。

    该销售人员表示,2012年首次开盘时,均价在5500元/平方米左右,今年4月20日是第5次开盘。目前来此购房的一部分是给父母做养老居住的,还有一部分是北京溢出的刚需人群,作为第一居所。未来这边房价肯定会涨,原因是通州或被设立为北京副中心,而香河距离通州又很近。

    在记者走访的香河在售项目中,“京津冀一体化”加速成为“喊涨”楼盘的主要卖点。香汐项目售楼员表示,目前均价6500元~7000元/平方米,但马上就要涨价了,香河所有项目都酝酿涨价200元~300元/平方米。“马上就京津冀一体化了,咱们香河的房价还要往上涨。”

    记者看到,在香河多个售楼处支起了极具诱惑的易拉宝广告牌,引来购房者驻足观看。其中一广告牌写着,到2015年,与北京对接干线公路由18条增加到36条;到2020年底,环北京周边所有县(市、区)与北京实现干线出口路由一级公路对接。

    配套设施滞后/

    事实上,相比燕郊高端楼盘直逼15000元/平方米的价格,香河目前的房价并不算高。

    原社科院城市发展与环境研究所所长、中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,燕郊楼市发展早于香河,燕郊的区位及通行便利优于香河,这就造成了地区房价差异。

    亚豪机构市场总监郭毅表示,从香河房地产市场发展来看,一直是相对稳定的,与曾经经历了几轮炒作、房价暴涨暴跌的燕郊不同,香河房价始终保持上涨势头,但涨幅并不大。早期香河以本地开发商为主,住宅品质不高,降低了对北京购房者的吸引力。近年随着富力、绿地等大房企在香河的地产项目竞相推出,拉动了香河购房需求。

    不过,香河当地人告诉记者,在万科、五矿、富力等大房企云集的现代产业园区,配套设施并不完善。一位香河当地青年表示,这边看起来很好,但是目前生活很不方便,买东西要去附近的蒋辛屯村。记者在夜晚8时左右经过现代产业园区,大香线区域的路上甚至没有路灯。

    对于目前配套设施的缺失,荣盛白鹭岛销售人员解释,“这边开发商的配套目前都不齐全,但等到交房后,配套肯定能起来,因为人流带动物流、物流带动经济流,有了人之后,别担心配套起不来。”

    紫辰悦府的销售人员表示,这边没有配套设施,价位还要略高于县城房价的原因,是该区域内多为标杆房企开发的项目,可以直接上高速。在县城里面上下班比较堵车。

    在中关村上班的意向购房者小潘表示,在燕郊置业,还能“享受双城生活”,跨省上班。如果在香河买房,只能周末住两天。“每天上下班都回香河,不是很现实。”

    郭毅认为,富力、绿地开发的地产项目位于香河新区、京沈高速以北,交通便捷,但周边配套缺口较大。尽管富力、绿地等项目均规划有大量商业配套,但前期开发商仍以销售住宅产品为主,待大量购房者入住后,能够支撑商业运营才会逐步完善商业配套。“因此,目前香河新区的品牌房企开发的地产项目,主要靠后期规划来吸引购房者。”

    “价格洼地说”待考/

    早在2011年5月15日,香河大规模违规圈地现象被曝光后,万科等房企也牵涉其中。当年7月底,相关部门送出的第一张“通知单”要求,“熟饭”变回“生米”,但最终以政府退地、企业退房而告终。香河土地市场,一时成为焦点。

    事件过后,香河土地价格依然低廉。2012年5月,万科与五矿建设再度联手,以约1.56亿元摘得香河三宗住宅建设用地,总建面约22.1万平方米,折合楼面地价仅706元/平方米。

    不过,在网上记者尚查不到“香河五矿万科城”的开盘信息。业内人士表示,开盘价格不会低于周边楼盘售价。

    牛凤瑞认为,地价便宜,是因拿地时基础设施配套不完善。他进而表示,基础设施配套情况决定区位,基础配套设施转化为房价,影响到地价和房价。卖得贵是因为去的人多,区域开发成熟,各种基础设施的逐步完善。大量社会投资基建,必然要转化为地价,地价又转化为房价。一般来说,房价越高,基础设施配套越完善,买房人享受的居住服务越加完善,这是一个利益循环。

    郭毅表示,未来香河是否能够在“京津冀一体化”战略下分得一杯羹尚未可知,但香河目前7000元/平方米左右的房价水平,在北京周边称得上价格洼地。

    中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者,香河有区位方面优势,“京津冀一体化”的发酵,会对香河楼市产生利好。但是未来能否把握住这个机会,还要取决于一体化规划的编制、落实情况,也取决于香河能否补上自身短板。

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    同步播报

    北京春季房展津冀项目骤增多个县市现地产商组团参展

    每经记者 师烨东 发自北京

    昨日(4月10日),北京市春季房展会在北京展览馆开幕。

    北京市房地产展示交易会组委会秘书长郑向东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,今年的情况来看,地产市场的竞争加剧,购房者对房产也不再“蜂拥而上”,市场与购房者都处于一个逐渐回归理性的过程。

    今年春季房展会总数超过600的参展项目中,有320个项目为海外地产。北京嘉华四季会展有限公司国际业务总监魏克非告诉记者,由于受到实际成交增加的刺激,预计秋季展会国外的地产参展项目仍然会保持高速增长,至少能达到350个。

    Go2Europe公司目前经营着葡萄牙、西班牙等欧洲6国的房产。Go2Europe(香港)有限公司总经理ClarenceBusuttil告诉 《每日经济新闻》记者,加美澳现在的投资移民难度增大,所以购房投资者现在有向欧洲转移的倾向。

    除了海外地产延续的火热,趁着“京津冀一体化”消息的东风,今年河北、天津两地首次有政府主导的县市地产商组团参展,成为了展会的一大亮点。

    郑向东告诉记者,以往的房展会都会有天津、河北的房产商参展,但是本次展会首次有两地的企业组团参展,其中包括天津武清组团、天津滨海新区中心商务区组团、河北承德组团、河北张家口组团共50余个楼盘,物业类型涵盖普通住宅、公寓、别墅、商铺、综合体等。除城市组团外,会展中还出现了香河、易县、涿州、廊坊、唐山、秦皇岛、怀来、燕郊等环京区域的数十个楼盘。

    承德房地产协会副秘书长唐建国告诉《每日经济新闻》记者,此次承德有14家房企组团而来,销售项目从住宅高层到别墅、洋房一应俱全。“组团来北京不仅因为可以减少企业费用,也因为看好一体化带来的利好。”

    张口家城市组团同样受刺激于“一体化”的消息。张家口房地产协会秘书长杨金杰表示,协同发展是一个良好的促进动力,而且由于目前张家口住宅均价较低,尽在4000元/平方米左右,未来城际铁路开通后,张家口有望吸引部分北京刚需人群。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,河北借 “京津冀一体化”赢得市场机遇。在目前北京房地产市场出现迷茫甚至看空的情况下,河北部分城市积极推销自己,能够引导部分购房者改变观望情绪,积极在河北置业。以政府主导的组团式推介方式,确实反映了地方政府加大楼盘库存去化、引导人口流入的迫切心理。

    中原地产首席分析师张大伟则警示,对于购房者来说,需要理性对待环北京置业投资,在没有利好落地的情况下,房价先涨,不利于经济发展。

    此外,包括万科、首创、绿地、保利等多个大型房企在内,今年都推出了北京市区周边价格相对较低的房源,其中包括了大兴、房山等地区。

    另据了解,今年的房展会首次出现了此前被认为供不应求的 “自住商品房”。

    郑向东表示,今年北京推出的五万套自住房占到了北京供应量的将近一半,将极大改变市场的供应结构。“充分市场竞争下的多元化产品格局,对于消费者来说是好事。”郑向东说道,“但是一些离市区较远的自住房却配套欠缺,不是所有自主商品房都能‘供不应求’。自住商品房出现在房展会,体现了开发企业对市场的担忧。”

    严跃进认为,目前楼市确实发生了微妙的变化,表现在房企积极营销的动作在加大,价格这个敏感因素也屡屡被触碰。在这个政策调控平静的环境下,市场预期反而发生了转变。虽然不能武断地认为今年房价要下跌,但必须承认,今年入市动作确实需要更谨慎了。

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