房地产基金风起云涌 投资环境尚需培育

每经记者 杜冉乐

当国内楼市告别“暴利”时代，多种因素刺激了中国房地产基金快速崛起。房企联手基金、转型轻资产似乎成为当下多数品牌房企的共识。但是，也有部分投资者不看好房地产轻资产模式，以最能提升房企收益的轻资产模式——房地产基金为例，受市场环境因素影响，基金的融资规模仍然非常有限。

按照投中集团对今年中国LP（有限合伙人）的调查结论，中国本土LP发展面临的最大障碍是 “本土LP普遍缺少私募股权投资经验”。

近日，中国房地产基金联盟秘书长闫宗成向《每日经济新闻》记者表示，目前国内的房地产基金普遍存在法律、税收等制度障碍。

探索多元化融资模式

当前，除了早期的外资私募潜行国内楼市之外，本土的地产私募基金越来越多。比如，保利地产旗下信保（天津）私募股权基金自2010年成立以来，曾参与了上海地王等项目投资，基金规模超过200亿元，基金多扮演财务投资者角色。

值得注意的是，区域房企也频繁染指地产基金。比如，诺亚财富旗下的歌斐资产曾与川派地产蓝光集团、闽派地产阳光城集团等合作成立多只地产基金。

按照投中集团的统计数据，截至2013年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206家基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元。其中，2013年新增24家基金管理机构，新成立113家房地产私募基金，总募资规模超过1300亿元。

“中国的地产基金历史短，规模小，实力比较弱，能力也不够。而地产开发商实力很强大，资金却是短板，在严控之下，资金又有点紧张，基金虽然弱小，但资金上有点优势，那最好的出路就是合作，优势互补。”德信资本董事长兼总经理陈义枫向《每日经济新闻》记者表示，这相当于基金多了一种模式，开发商多了一个规模扩张的维度。

据了解，目前国内房地产私募基金主要分为债权、股权和“股+债”三种形式。目前，房地产基金多以债权出现，即便是股权也基本上是“明股实债”，且锁仓期限较短。对于绝大多数房企而言，地产基金仅是一个融资工具。

“现在，中国做轻资产的地产商还没有一家真正成型的。当开发商转型金融化和基金化，才具备做轻资产的能力，但中国房地产金融化和基金化才几年？比如万通地产提出轻资产，干了多少年？他绝对不是铁狮门，你看他转型成功没有？并不是所有房企都愿意做轻资产。在房地产暴利的情况下，谁愿意做轻资产？当行业发生变化，大量资金撬不动了，或者原来的重资产玩不转了，才做轻资产。”闫宗成表示。

尚未获政策层面支持

当前中国地产私募虽然风起云涌，但其热闹背后亦有苦衷。闫宗成说，“目前的情况是，LP和GP（一般合伙人）两大群体构成比较缺乏，还处于培育期。凡是着急一年要退出的，那他的钱一定是过桥的钱或债权的钱，如果说要较长期限才退出的，那他里面一定有一个能够承受高风险的夹层资本。

不过，闫宗成认为，目前这些资本缺乏退出渠道，美国REITs(房地产投资信托基金)之所以会成为一种不错的投资模式，是因为他们有很多金融工具，有很成熟的资本市场；而中国一方面缺乏促进基金份额流动化的交易场所，也没有REITs化的途径，而这些条件跟LP的结构是相关联的。

投中集团研报亦指出，中国本土LP发展面临的最大障碍是普遍缺少私募股权投资经验。闫宗成表示，目前国内房地产基金连法律、税收等问题尚未解决，说到底还是经济体制问题。

陈义枫亦补充说，“当前国内即使发行REITs，也没人去买，因为资产价格高，租金低，达不到长期投资的回报率要求。对地产而言，金融管控还是比较紧的，没必要出一个金融方面的重大创新举措来刺激地产。因此，产业环境不成熟、政策环境不成熟，导致金融创新产品出不来。”

不过，今年以来，随着金融市场化改革的推进，尤其是利率市场化改革的提速，以及一、二线核心城市房地产物业进入存量时代并逐步走向成熟，业内对REITs再次寄予厚望。在业内人士看来，如果REITs背后的物业是成熟物业，其预期收益率高于银行存款利率，LP也会变得更加理性。