京津冀一体化尴尬之城燕郊：房地产独大 产业空心化

拥堵：人口压力考验配套设施

如此大的开发体量，能否真正被消化？作为北京重要的卫星城之一，燕郊在疏解人口方面无疑有着巨大潜力。但3月中旬的一次大规模“堵车”事件，正在暴露出这个区域的潜在问题。

从3月15日晚到3月16日晚，燕郊发生了一起严重的“堵车”事件：102国道、燕顺路、迎宾路、行宫大街、燕灵路等主要路段均全线瘫痪。由于是周末，3月16日晚，从北京返回燕郊的汽车在102国道上排成了长龙，长时间纹丝不动。

本次堵车的原因系人为造成。中国证券报记者调查发现，因为对物业费涨价不满，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“纳丹堡”等项目的业主拉起横幅走向马路维权。同时上街维权的，还有“首尔甜城”的业主，因对该项目擅自变更规划表示抗议。

对于长期生活在燕郊的人来说，近年来的生活正在发生微妙变化。王伟早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小区，当时的购房价格还不到5000元/平方米，比北京低一半。他说，一方面，燕郊的配套设施越来越完善，幼儿园、医院、超市都逐渐到位；但另一方面，随着人口增多，燕郊的交通承受了越来越大的压力，每天早晚高峰期间，102国道燕郊段都会发生拥堵。

近年来，北京人口外溢现象明显，与燕郊一河之隔的通州区人口增加，京通快速路拥堵已成常态。由此，经102国道和通燕高速进入北京的通道大受影响，时间成本的增加使燕郊区位优势逐渐丧失，并影响到燕郊楼市的消化。

王伟表示，每到晚上，他所入住的小区中，约有一半房屋处于“黑灯”状态。他表示，这种情况在燕郊新建小区中是普遍现象，老小区入住率稍高。但随着纳税或社保期限的延长，一些获得购房资格的人已开始向北京搬迁。

本报记者深入不少小区调查发现，很多在3、4年前交房的小区，目前还有大量的毛坯房存在。还有部分从未入住过的简装房屋处于出售状态，但销售情况不佳。

事实上，不少燕郊当地的开发商，在从事一手房开发的同时，还兼营二手房销售的业务。兴达二手房经纪机构的一名经纪人表示，由于其项目的很多业主属于投资客，因此公司可以代为进行“资产管理”。

政策：利好爽约频变噱头

在北京中原地产研究部总监张大伟看来，燕郊楼市正在陷入尴尬的滞销状态。一方面，投资需求占比较大，市场空置率高；另一方面，基础设施建设的缺乏，已使燕郊难以承担现有人口压力。

据了解，当前燕郊共有超过50万人口，其中30万为“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。对于这部分人来说，燕郊是一座不折不扣的“睡城”。

周磊便是“睡城”的一员，他使用北京的手机号，工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交车到大望路去上班，下午再乘车回燕郊，算上排队等车的时间，每天的交通成本达到4个小时。“个中辛苦，难以言说”。

最初，每天经过京冀交界的潮白河时，周磊的手机总会收到短信“欢迎来到河北”、“欢迎回到北京”。后来，河北移动不再发送提示短信，只有回到北京时，他还能收到“欢迎回到北京”的信息。“燕郊不想拿自己当外人，北京却想划清界限。”周磊半开玩笑地说。

这种关系几乎颇能诠释两地的心态。据悉，有关燕郊的各种利好信息，总是从河北省传出，最终以北京的辟谣或不回应而告终。这种不确定的利好也导致燕郊楼市不断震荡。

2008年，受益于北京奥运会带来的“燕郊将划归北京”的说法，燕郊楼市迎来大量购房者，房价也大幅上涨。但此后，该消息不了了之，燕郊房价又因过度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城铁规划获批的消息再度传出，燕郊楼市一度升温，但同样在无法证实之后沉寂。

此后数年间，燕郊楼市曾经历过多次震荡，直到去年上半年，燕郊房价攀升至12000元/平方米的水平，此后便再难进一步攀升。

张大伟表示，燕郊楼市多年来受到各种利好消息刺激，如统一区号、统一区划、城铁联通等。但到目前为止，除了正在建设的密涿支线外，无一利好变成现实。正因如此，使得燕郊楼市在震荡中逐渐产生疲态。所以在“京津冀协同发展”有实质性利好落地之前，燕郊楼市恐难有起色。

他还表示，燕郊楼市走向与北京有着很大的正相关性，在北京楼市陷入滞涨之时，燕郊市场恐难有起色。他还透露，与北京个别项目的低开类似，近期燕郊已有部分楼盘出现降价。

对策：重新定位规划产业

大量“候鸟”的存在，导致房地产成为燕郊的主要产业。据悉，除了位于燕郊开发区东外环路的华润雪花啤酒厂外，整个开发区以房地产企业为主。燕郊的建筑、房地产销售、二手房经纪等细分行业，不仅吸纳了除“候鸟”外的大部分就业人口，也成为开发区的主要收入来源。

专家认为，与很多中小城市一样，“房地产经济”成为燕郊发展模式的真实写照。但值得注意的是，这与开发区“高新技术产业”的定位相比，似乎并不吻合。

据悉，在升格为“国家高新技术产业开发区”之初，燕郊曾花费不少精力，力图从北京引进高新技术产业，但该项工作进展缓慢。与此同时，考虑到环保问题，燕郊传统的建材业已接近“歇业”。

在很多业内人士看来，“房地产独大”与“产业空心化”才是燕郊真正的“痛”。这不仅不利于当地经济健康发展，而且不利于燕郊的基础设施建设，也不利于燕郊承接北京的外溢产业。

事实上，与这座“睡城”中的很多老居民一样，王伟已较为习惯燕郊的生活，如果有合适的工作机会，他希望能够在燕郊就业。同时，还希望燕郊有足够的医疗、教育资源，来放心安置自己的父母和孩子。

分析人士认为，通过对产业空心的填补，实现人口的安置和稳定，将是燕郊问题的主要解决之道，也与京津冀协同发展的思路吻合。不仅如此，对于京郊的其他城市，以及大量房地产供应过剩的中小城市来说，这都是解决房地产乃至经济问题的一把重要“钥匙”。

但值得注意的是，除京城的行政壁垒外，在整个京津冀版图内，燕郊始终未能找准自身定位，这也成为产业接续的障碍。“如果只是北京的协助，而不能实现同步发展，就无法真正实现一体化，只能继续作为‘睡城’。”张大伟说。

对于燕郊的产业定位，有专家表示，可发展现代服务业、现代农业、旅游业等污染少的产业，但合适与否仍需论证。

即便如此，对于供应过剩的燕郊楼市来说，要想真正复苏尚需时日。张大伟表示，与北京周边很多城市一样，燕郊楼市库存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，楼市也难以恢复至常态。且需要警惕的是，短期炒作并不利于这些区域房地产市场的健康发展。

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