楼市供应过剩风险加大 3月土地市场遇冷

每经记者 胡健 发自北京

楼市正在酝酿新一轮波动，最直接的表现是楼盘降价、地市遇冷。

据昨日（3月26日）中国指数研究院发布的 “2014中国房地产百强企业研究”报告，一线城市中的北京和广州个别楼盘降价销售，目前常州、杭州和南京等长三角城市多处楼盘出现降价现象。

中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，从市场整体情况看，虽然2014年前两个月成交回落，但新开盘项目市场价格整体仍保持小幅上涨，这些城市个别项目的降价促销，实际上是少数企业促销回笼资金的需要。

但她同时表示，截至2013年底，二线代表城市销供比为0.9，低于一线城市，不同城市间差异明显，南昌、杭州、青岛等城市供应量超过需求量，供应过剩风险加大。相比一、二线城市，三、四线城市供过于求态势严重。

多重压力下开发商跑量销售

杭州楼盘降价在今年全国 “两会”期间特别被住建部副部长齐骥提到，按照他的表述，楼盘降价尽管属实，但降价后需求仍然旺盛，房地产市场整体运行还很健康。

但近段时间来，全国很多城市都出现楼盘降价促销现象，降幅在2000元-5000元/平方米不等。黄瑜表示，库存和房企自身资金链是导致一些城市楼盘出现降价的主要原因。

上述报告显示，截至2013年12月，多数城市商品住宅可售量及出清周期与2012年底相比呈现增长趋势。一线城市中，仅北京出清周期低于10个月，可售量下降明显，降幅超过二成，市场供应压力较大；上海、深圳、广州出清周期均在10个月以上，其中深圳、广州库存量较2012年底大幅增长。

二线城市呈现较大差异，武汉、天津、西安等城市库存量位居高位，但市场需求旺盛，出清周期均在20个月以下水平；北海、杭州等城市出清周期超过20个月，去库存压力凸显。

中指院院长莫天全还告诉《每日经济新闻》记者，年初以来，唱衰楼市的言论再度发酵，加上不容乐观的信贷环境，“房价下跌”预期升温，购房者不再贸然出手，近日杭州等城市房价波动现象更加重了购房者观望情绪，资金比较吃紧的中小企业有回笼部分资金的降价冲动。

标普分析师符蓓认为，大部分未上市的小型内地开发商在资本市场的介入相当有限，银行借贷是其主要融资渠道。过去三、四年，内地银行提高了风险管理标准，令小型开发商愈来愈难取得银行贷款。

“过于激进的投资策略也加大了企业资金压力，一旦资金链吃紧，打折促销在所难免。”莫天全说。

打折促销不会大面积蔓延

在楼市低迷时，大型房企的一举一动都会成为市场的新信号，王石和任志强等大佬也在年初时预警“今年可能不会太好”。

但从市场表现看，尽管万科北京一楼盘也出现降价现象，但今年大型房企对销售预期并不能说悲观。

中国房地产top10研究组分析称，百强房企2014年的销售目标增速与2013年实际销售增速保持相近水平。

以万科为例，其在2013年新增权益规划建筑面积约2148万平方米，年底累计权益规划建筑面积约4495万平方米，2014年预计新开工面积2238万平方米，在储备资源如此雄厚的基础上，万科如果要实现销售额突破2000亿元并非难事。

紧随万科之后的绿地集团，2013年房地产业务实现1625亿元的销售额，较上年增长50.7%，在如此高增速、高基数下，绿地集团2014年的销售额目标为2400亿元，目标增速高达47.7%，其对2014年业绩的信心由此可见一斑。

上述研究组称，大型房企利用自身综合实力强、运营稳健、业绩回报可期的优势，进行了大额度、多元化的融资。截至2014年3月15日，百强企业共融资20笔，涵盖银行贷款、委托贷款、优先票据、银团贷款、次级永久资本证券、外币债券、信托等多种类型。

黄瑜说，目前大型房企的全国布局策略已经落地，其销售策略对楼市整体格局影响较大，根据重点监测城市近两个月新开盘情况看，多数城市新开盘项目价格仍以上涨为主。

“纯新盘入市多为平价或略高于周边项目入市，老盘新推项目较上次开盘价格上涨现象较为普遍。”黄瑜说，从市场整体情况看，大幅打折促销行为并无蔓延迹象。

土地市场3月骤然降温

“不乐观”的情绪传递到了土地市场。

据《证券日报》报道，截至3月25日，一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，而去年同期，这一数字高达320亿元。

从土地报价看，热度相比之前已经有所降温。昨日，中国铁建房地产集团有限公司以26.45亿元现场竞报自住型商品房面积19000平方米竞得北京市大兴区旧宫镇地块，溢价约49%。相比之下，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司以8.27亿元拍得另一块位置稍差的北京市平谷区夏各庄镇地块，溢价率仅为1.47%。

黄瑜分析说，未来热门地块仍然会有房企争抢，但部分远郊区地块会较多受到市场大环境以及自住房供应影响，温度将有所降低。

截止目前，万科等10大标杆房企今年合计拿地额为776亿元，仅相当于2013年拿地额3885亿的20%，其中的大部分企业均放缓了拿地。

“这同时与很多房企已经在去年完成土地储备有关，房企回归一、二线城市在楼盘销售和拿地策略中都有明显迹象。”黄瑜说。

据中指院报告，百强综合实力前十企业2013年在一、二线城市的土地购置金额占比分别达31.7%和50.2%；素来深耕二线和三、四线城市的恒大地产，也频频在北京、上海和广州拿地，一线城市的土地购置金额占比达36.1%。

具体来看，中海地产全年拿地25宗，新增可开发面积1211万平方米，其中一、二线城市比重超过九成；龙湖、首开2013年来自一、二线城市的新增土地储备占比达到100%。

报告指出，百强企业2013年土地储备规划建筑总面积均值为1209.4万平方米，较上年增长11.6%，增长率较上年提高了7.3个百分点，充足的土地储备满足了未来4-5年持续增长的需求。

中国房地产学会副会长陈国强表示，此轮楼市调整反映出的是一个供大于求的市场关系，是一次房地产业内的自我调整，市场是最主要的因素。

但他同时表示，去年楼市量价高速上涨、土地市场热潮不断的情形或难再现，“降温、放缓、趋稳”将成为今年的大趋势。