房企联姻银行的秘密

房企“涉银”后，能否凭借银行的亲戚关系规避流动性风险？以恒大地产入主的华夏银行为例，2012年，华夏银行为关联企业贷款的总额为83.93亿元，仅为贷款总额的1.17%。其中，持股5%以上的股东首钢总公司2012年末贷款余额为59亿元，占贷款总额0.82%。

与海外发债相比，银行关联贷款似乎难以满足恒大的胃口。去年年底，恒大地产发行了一期2018年到期的5亿美元优先票据，也是当时恒大半个月以来第二次发债，经过两次发债，恒大累计融资额高达15亿美元（约116.3亿港元）。如果算上年初配股融资43.5亿港元，恒大去年年内海外融资总额就接近160亿港元。也就是说，仅仅依靠海外市场，恒大获得的资金便可轻松高过从关联方获得的贷款。

对比万科截至2013年年底和截至2012年年底的“一年内到期的长期借款”还可以发现，万科对于长期银行贷款的依赖度正在下降，对于信托融资的需求大幅度上升。

数据显示，截至2012年年末，万科“一年内到期的长期借款”中，银行借款为83.37亿元，其他借款（主要为信托贷款）为9.2亿元，而且截至2012年年末，“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，有四名来自银行借款，仅一名来自信托借款，且信托借款的合同利率达11.2%。

然而，截至2013年年末，万科“一年内到期的长期借款”中，银行借款为70.5亿元，其他借款为172.55亿元，而且截至2013年年末，“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，五名来自信托借款，且信托借款的合同利率在6.16%~10.6%之间，较2012年合同利率数据出现了明显下降。

“别说关联交易，就算现在正常的房地产开发贷，从银行流出来的都有限，当然除了已经签约过的授信银行。”广州一家大型上市房企财务人士坦言。既然短期内房企难以从银行获得“棉衣”，“联姻银行”这种流行的玩法意义何在？

信托成借贷桥梁

联姻银行意在长远

“房地产行业属于资金密集型行业，自从银行开发贷收紧后，房企近几年都需要进行不断再融资，即便是在海外融资，金额也有限。基于此，众多房企开始建立更直接、更长期的资金渠道，从而规避风险。” 杜丽虹说。

目前的现状是，房企一方面有长期避险需求，另一方面，银行也乐于与国内大型房企“做朋友”。上述上市房企财务人士坦言，尽管现在房地产市场的预期在下滑，但相比其他行业，银行还是更愿意把钱交到大型房企手中。“相较于其他行业，对于银行而言，回报最大、最稳定的选择，还是将钱交给房企，不过仅仅局限于具有大型规模和优质品牌的房企。”

实际上，记者查阅万科、恒大历年长期借款发现，这两家积极入股银行的房企银行借款占长期借款的比例近两年来正在企稳回升。

万科在2010年时，银行借款占长期借款的比例为67.26%，而到2012年时，这一比例已经连续下降至42.83%。不过该公司去年这一比例已经回升至接近2010年的水平，达到66.4%。

再看恒大方面的情况，该公司2009年上市时，银行借款占长期借款比例达100%，2011年该比例下滑至52.3%，2012年这一比例为52.6%。

不难看出，这两家入股银行的房企的长期负债仍旧要依赖银行资金。也就是说，房企对于联姻银行这种行为，显然看得更加长远，意在获取长期“过冬物资”。

银行的重要性不仅仅体现在房企财务报表中的“银行借款”一项上。还有一个不容忽视的现象：恒大的其他借款在2009年至去年年中，从零增长至197亿元，已经超过其在境外发行的优先票据数额。恒大如是描述其他借款：项目公司与若干金融机构分别订立基金安排，金融机构为公司筹集信托基金注资。

“资金在银行与房企之间的流转，目前比较主流的方式就是借助信托桥梁，银行打包理财产品，然后购入信托产品，再由信托将资金转入房企手中。”上述房企财务人士告诉记者。

“信托当桥梁”这一说法得到多家房企人士佐证。新华信托一位高层人士也告诉记者，对于信托公司而言，依靠银行资源，能够以很低的成本赚取通道费，既获得渠道资源又积累了业务资源，资产规模得以进一步扩大。“而对于银行而言，由于金融机构受监管层的严格监管，监管层对银行信贷的严格监管迫使银行另辟蹊径，以此绕开监管发放贷款，而拥有全牌照的信托公司自然成为银行最优质的合作对象。”