融绿上海抢地 楼盘价创宝山新高 将走高端路线

每经记者 沙斐 发自上海

上海土地市场再度上演火爆行情。昨日上午（3月20日），宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块迎来出让，保利、招商、远洋等15家房企参与竞拍，最终融创绿城房地产开发有限公司最终以24亿元拿下这幅纯宅地，折合楼板价20150元/平方米，溢价率达83%。

值得一提的是，宝山顾村地区一直是以满足刚性需求为主的板块，因此当融创进入上述地区高价拿地，不禁让业内惊呼：向来开发高端住宅的融创绿城是否也要开始做刚需项目。

融创中国控股有限公司营销总监李公杰接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前上述地块产品定位还没有最后确定，但可以肯定会走高端路线。

楼板价逼近在售楼盘均价

值得注意的是，宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块成交楼板价突破2万元/平方米，刷新了该区域楼板价纪录，而该区域目前在售楼盘均价也保持在2万元/平方米左右。

根据出让文件，顾村N12-1101单元5-01地块出让面积为66169.6平方米，容积率为1.8。

德佑地产市场研究部监控数据显示，该地块位于顾村镇外环内，是区域内最优质地块，地块周边的二手房项目，如共富新村、富弘苑等，目前售价在2.0万元~2.2万元/平方米。

在上海中原地产研究咨询部经理宋会雍看来，按照当地目前的楼板价，如果想要盈利，售价至少要在3.5万元/平方米以上，而这样的价格在顾村区域很难有足够的需求支撑。

德佑地产市场研究部监控数据显示，2013年全年，顾村区域单价3万元以上的成交量仅保利叶城成交了1套，均价37734元/平方米，为区域内最高单价纪录。

融绿总经理助理、营销中心副总经理顾明在接受记者采访时表示：“2万元/平方米的价格符合融绿的心理价位，也在合理的范围之内。”他介绍说，融绿一直走高端住宅路线，产品在同地段价格一般会高于区域50%甚至100%。

对此，宋会雍指出，顾村早期的公园、地铁等支撑房价的概念已经过去。目前，当地的楼市基本氛围多数为中低端楼盘，中低端客户难以支撑3.5万元/平方米以上的房价，改善型等中高端客户选择顾村这片区域的意愿又不会很强烈，因此这个价格的销售比较有挑战性。

打造区域高端改善型项目

尽管有观点认为融绿此次拿地暗藏风险，但在中华企业市场部经理戴正芳看来，如果区域内从来没有高端项目出现的话，也不失为一个机会。此外，如果区域内有大量人口集聚，相信还是有能力消化的。

上海房地产开发领域的资深人士杨子江认为，在该地域，融绿所称的高端，肯定不是那些均价10万元左右的传统高端项目，更多可以理解为区域板块内的高端改善型项目。他指出，顾村板块开发已有近10年，二手房存量较大，当地一批老业主会有较大的改善型需求。

中华企业销售经理戴正芳表示，只要供应量不是特别大，区域内的改善型需求应该可以满足，而该地块出让面积为66169.6平方米，容积率为1.8，“这样的面积已经可以了，再大就不行了。”