区域供需结构生变 万科北京一楼盘入市价大幅低于预期

每经记者 王杰 发自北京

继杭州、常州等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，近期，北京部分楼盘也传出降价打折的信号。

据媒体报道，北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙项目，毛坯房均价2.168万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低近5000元/平方米，即使去掉精装修价格，万科橙此次开盘价格也比预期低3000元/平方米左右，出乎市场预料。

昨日（3月18日），中原地产市场研究总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者，从春节过后这一个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已出现了微妙的变化。

在信贷收紧、“两会”言论、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”的心理渐占上风，供需格局已悄然生变。

集中推盘涨价动力不足/

“降价风往北吹？”《每日经济新闻》记者带着这样的疑问，走访了住总万科橙项目所在的北京南六环大兴天宫院区域。

昨日下午1点，记者来到住总万科橙售楼处，当时连同记者仅有4名看房者。售楼处一位销售人员表示，该项目一期开盘两栋楼，共300余套房源，目前已售馨。二期开盘时间与价格尚待定。

该销售人员不认可网上关于该项目降价的说法。她表示，万科橙是首次开盘，说降价没有参照物。

就在当天，北京万科官方回应称，住总万科橙项目是北京万科在北京大兴区域的首个开发项目，为大兴区域的人居建设和城市配套优化而努力。2013年9月住总万科橙项目示范区开放，呈现以来深受市场客户关注和期待；2014年3月中旬，首期产品开盘销售，开盘销售均价为21680元/平方米，严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。北京万科始终坚持万科集团装修房战略，承担社会责任，住总万科橙项目本次开盘销售产品仍继续为客户提供装修房服务，但属客户自愿行为，不强制捆绑销售。

张大伟认为，因为是纯新盘所以谈不上降价，但入市价格的确低于预期。亚豪机构副总经理任启鑫表示，这凸显了开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。

北京市住建委官网显示，该项目取得预售许可证的两个楼盘，11#住宅及公共服务设施楼的拟售均价为21176元/平方米，8#住宅楼的拟售均价为22176元/平方米。

如果说住建委的拟售均价是万科涨价的“紧箍咒”，那么此区域大量刚需盘集中推出，也是涨价动力不足的诱因。《每日经济新闻》记者走访了该区域多个楼盘，这些楼盘的一个共同特点是去年就已提早蓄客，集中推盘。

龙湖时代天街的销售人员表示，目前住宅仅有2套168平方米的户型，均价约在2.4万元/平方米左右。“万科橙的是期房，我们是现房销售，其实价格也差不多。”

鑫苑鑫都汇的置业顾问告诉记者，一期项目开盘在2月份，均价21000元/平方米左右，是毛坯交房，从去年就已经开始蓄客。

中国水电·云立方项目售楼处沙盘已被撤掉，“我们是2月底卖完的，售价是21000元/平方米左右。”一位销售人员表示，该楼盘也属毛坯项目。

在金融街·融汇售楼处，售楼员表示，目前仅有几套大户型在售，售价在22000元/平方米左右，但属精装在售。

一位在该区域有项目的开发商透露，这边都是刚需盘，销售策略还是快跑、高周转。

一二线楼市变化或出乎预期/

亚豪机构数据显示，春节后，包括住总万科橙在内，大兴天宫院板块已有5个项目扎堆开盘，截至目前天宫院共供应商品住宅2806套，不仅占到当期市场总供应量的53%，推货量也位居北京楼市各大板块之首。

张大伟表示，去年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿元，土地价格也创纪录，这种情况下企业负债明显提高，房企利润率下滑，而且如果市场不景气，房企也必须增加供应。

任启鑫认为，从目前来看，资金面、市场面、政策面在短期内不会出现较大转变，受此影响，未来“平价跑量”的刚需盘，将会由天宫院逐步扩展至其他区域。

中原市场研究部统计数据显示，今年以来截至3月16日，54城市合计住宅签约45万套，同比去年同期的58.5万套下调比例达到了23%，其中一线城市、二线城市跌幅均达到36%、35%。

记者采访了解到，多位意向购房者打算将置业计划推后。

张大伟分析称，一二线城市的购房需求并不刚性，相比三四线城市，一线、二线房价处于高位，大部分购房者都要借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩，若因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。他认为，房企对销售业绩的需要，可能导致一二线市场跑量更重要。

目前，30家房企公布了前2月销售业绩，2月份30家房企销售业绩合计665亿元，环比1月份的1082.88亿元下调了39%。此外，国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。

相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能出现下跌。这些因素的存在，可能导致一二线城市的楼市变化出乎市场预料。