中原地产创始人施永青：内地地产市场尚未经历一次完整周期

每经记者 区家彦 发自香港

针对龙头地产商降价卖楼、香港楼市拐点渐现等困惑，《每日经济新闻》（以下简称NBD）专访了中原地产创始人兼董事施永青。

NBD：去年下半年起，龙头地产商降价卖楼的新闻，新鸿基的尔峦更是以最高降幅45%震惊了业界。目前香港一手房市场的降价真相是什么？

施永青：一些大型地产商降价卖楼是不可否认的事情，背后主要有两方面因素。一方面，这些大地产商都是上市公司，背负业绩压力，因此它们有降价促销拉动销售的动力。

另一方面，为了吸引买家注意力，这些项目宣传的降价幅度往往有夸大成分，比如某项目宣称最高降幅达四成，但它的参考价是前一期推出的高端大户型产品，而现在推的大多是中小户型产品，产品并无可比性。

NBD：以新鸿基为首的大型地产商率先降价卖楼，是否意味着他们不看好后市？

施永青：应该说香港地产商从去年下半年开始对于后市态度转为谨慎，最重要的原因是“双辣招”发挥了作用，内地买家与投资客撤出了市场，购买力急剧下滑，地产商推新货的时候发现市场承接力不足，为了尽快回笼资金，只能降价吸引买家。

NBD：新盘频频降价促销，对于二手市场产生怎样的影响？

施永青：压力肯定是有。实际上，一手房市场并不能代表香港楼市走势，在“辣招”出台前，二手房成交量占香港商品住宅成交高达八成，如今受新盘降价潮影响，成交占比降至六成左右。

目前二手房市场成交急剧萎缩，市场也出现了一些二手房业主降价卖楼的案例，但我们注意到，业主的抛售意愿并不强，这主要由于目前按揭利息为2.2%，低于约3%的租金回报率，大多数业主房贷压力并不大。当然，部分以公司名义入市或者内地炒家由于自身资金原因，出现零零星星的减价套现个案。

我预计，今年内一手市场售价降幅或将达到15%~20%，二手房价年内降幅应该在5~10%。

NBD：“双辣招”与美国退出量化宽松政策带动利率上涨，哪个才是影响香港楼价的最重要因素？

施永青：“双辣招”不过是行政干预政策，通过大幅加税抑制需求达到降低房价的目的，但这个政策并没有改变香港楼市的基本面。如果现在“双辣招”退出，市场必然出现剧烈反弹。

相对而言，香港楼市受到全球低息环境的影响更大。以往数年，香港房价之所以大幅上涨，与美联储大量“放水”不无关系。如果美联储退出QE，由于香港实行联系汇率，银行势必跟进加息，如果届时中国内地经济向好，加息对楼市的影响较少，但如果中国经济走弱，在市场预期转为悲观的情况下，加息的负面作用或许会被放大，所以美国量化宽松政策下一步怎么走，对香港楼市影响重大。

NBD：自2003年末见底后，香港房价开启了一波十年牛市。目前是否到了房价的拐点？

施永青：是否到了拐点，目前还看不清。如果中国经济能够完成结构性改革并重拾升势，香港特区的经济也必然受惠，楼市也能走出新一波的涨势。但如果中国经济走入困境，那么香港经济也难幸免，楼市无可避免受到拖累。

很多人担忧香港楼市重蹈1997年崩盘的覆辙，我觉得可能性很小。在经历了数次房地产牛熊周期转换后，香港无论是地产商还是小业主财务状况都较以往更稳健，香港龙头地产商负债率都很低，就算熊市来了，他们受到的影响也相当有限。相反，内地房地产市场尚没有经历了一次完整的周期，很多内地地产商发展策略激进，负债率高企，一旦熊市来临，大量企业将面临生存危机，进一步加大市场波动。