金科股份“逆市”扩张中西部版图 产业嫁接地产模式升温

对于三、四线城市的投资开发，不少品牌房企陷入“纠结”情境，到底是应该尽快出逃，还是继续加码？在这个关键问题上，近日部分品牌房企老总站在全国“两会”的大舞台上强力反击，认为“好局才刚刚开始”。

与此同时，近期的政府工作报告中提到，“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”，这是否意味着这些被看淡的三、四线城市楼市将迎来“主场时间”？多家机构报告显示，在中西部地区，省会城市和交通枢纽城市将成为房企们的首选，而资源性强的中小城市也会被普遍看好。

作为领军中西部地区的A股上市品牌房企，金科股份（000656,SZ）早在2010年就明确提出了“1030”战略，计划未来十年进入重庆30个郊区县，按照当前扩张路径，这一战略早已升级为2.0版，除了大重庆之外，贵州、新疆、云南、四川、陕西、湖南等重点省区的60个城市均被纳入开发范围。对于金科的战略布局，有房地产机构用了“闷声发大财”予以评价。

去年拿地耗资逾88亿

近日，笔者梳理金科股份的公告发现，自2013年初以来，金科股份延续了2012年“彪悍”的拿地作风，拿地频率之高令业内惊叹不已。

据统计上述拿地公告，2013年金科股份拿地5453.2亩，拿地总成本88.56亿元，单价成本平均仅有162万元/亩，拿地区域除了东部地区的张家港市、无锡市之外，其他均分布在中西部地区。

在“大重庆”范围内，除了沙坪坝区之外，金科股份拿地均集中在大足区、长寿区、云阳县、江津区、合川区等郊区县。值得关注的是，金科股份还深入新疆五家渠市、四川内江市、贵州遵义市及湖南浏阳市、郴州市频频拿地。

即便是新进入贵州、新疆等省份，金科股份也没有首先进驻相应的省会城市。金科股份一名区域高管曾表示，进军贵州等区域是公司的战略需要，像公司进入贵州遵义市，是考虑到先要进行区域布点，熟悉当地市场，再向区域核心城市布局。

实际上，这是金科股份继“1030”发展战略基础上，在2011年又提出了“622”发展战略，也就是说，金科将以重庆为中心的中西部地区投入比重提高到60%，长三角和环渤海地区分别占20%。按照重庆业内的解读，金科股份要在一线做品牌，二线做利润，三线做规模。

对于这一战略定位，国信证券地产分析师区瑞明曾在一份研报中表示，金科股份具有多年经营三、四线城市项目的经验，了解局部市场格局和游戏规则，在当前新型城镇化战略的背景下，中西部地区本来就集中了大量的三、四线城市，且这些城市的城镇化水平较低。因此，金科股份势必会成为中西部新型城镇化战略的最大受益者。

2013年，一线品牌房企回归一、二线城市，这些城市频频陷入 “地王”争夺战，部分地块的高溢价率也引起了各地政府的担忧。重庆一位不愿具名的业内人士表示，金科避开了热点城市，通过底价拿地，既能加速扩张企业规模，又能保证项目一定的利润率，也有助于稳定股价。

当前，对于三、四线城市的开发，不少开发商的“纠结”情愫持续已久，但近来部分品牌房企老总站在全国“两会”的舞台上强力集中反击，认为好局才刚刚开始。近日，金科股份董事长黄红云向媒体表示，每个城市的情况都不一样，千差万别。判断一个城市的房地产市场，要从经济、人口、收入分布、城镇化发展阶段、政府政策等多方面评估。金科进入每个城市都经过了详细的论证。

今年政府工作报告中也提到，“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”业内专家猜测，下一步将会有更多有利于中西部城镇化的利好消息浮出水面。

多元化融资“避险”

今年1月8日，金科股份携手银华基金子公司“银华资本”，并签署了贷款合作协议，拟融资10亿元，综合融资成本11.6%。这也是金科股份与基金公司展开的首次合作。

当前，受楼市持续调控、中央治理影子银行等因素的影响，开发商的资金链备受考验。金科股份去年三季报显示，虽然公司账面现金流高达91.5亿元，但经营活动所产生的现金流为-35.4亿元，整个去年拿地支出累计88.56亿元，资产负债率较高。

业内人士认为，金科股份作为高周转型的品牌房企，虽然公司的资产负债率较高，需要一定的资金成本，也会吞噬一部分利润，但在快速模式下并不担心现金流风险。

按照去年年报所透露，金科股份计划实施“8020”产品战略，即新推产品中80%为刚需产品，20%为改善型产品，坚持走民生地产之路。公司要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不超过6个月，外地项目不得超过8个月。

为了支撑各地项目的快速开发，金科股份这两年来除了预售回款、银行开发贷等传统融资渠道之外，更多的是借助了信托、银团、融资租赁等方式多元化募资。

据了解，金科股份最新一次信托贷款发生在去年2月底，主要是内江金科向中铁信托贷款4.5亿元，融资成本10.7%。不过，金科股份当时透露，截至去年2月26日，公司信托融资余额为39.44亿元。

去年4月初，金科股份为降低采购成本，与关联公司重庆银海融资租赁签署协议，募资2亿元，期限2年，租赁年率仅7%。一个月后，金科股份将融资之手伸向中信银行、昆仑信托组成的银团，总借款高达16亿元，期限两年，但年化综合融资成本9.7%。

此外，金科股份借助去年下半年上市房企再融资潮涌之际，短时间内就对外发布了43亿元的定增募资预案，定增对象涉及重庆、陕西三个住宅项目，但随着市场变化，这个方案也做了相应调整。今年1月底，海印股份8亿元定增获批，成为本轮上市房企再融资接受证监会审核通过的第一单，业内人士认为，房企再融资开闸信号意义明显。

申银万国地产分析师韩思怡此前发布研报认为，因2011年金科股份借壳上市时大部分项目已经过国土部审查，无囤地捂盘，预计此次将重点针对新项目审查，审批速度相对较快，获批概率相对较大。

发力“产业嫁接地产”模式

如今，有了多元化的融资渠道作支撑，金科股份纵横扩张的 “野心”更为庞大。前不久，参加全国“两会”的全国政协委员、金科股份董事长黄红云向有关媒体表示，公司正在做养老地产的准备工作，今年内将推出养老地产项目。

此外，黄红云还抛出了更大的目标，预计到2015年金科销售规模达到500亿元，其底气来自旗下足够充足的“粮草弹药”。

笔者注意到，金科股份在2012年年报中透露，公司正在实施地产与产业联动模式，这一模式也是提升公司差异化竞争力的重要方面。

按照金科股份的说法，前述模式就是要在做大做强住宅地产的基础上，实现住宅地产、商业地产、文化旅游地产、产业地产四驾马车齐头并进，探索进入养老地产、土地一级开发。强化上下游产业链延伸，围绕房地产行业，进一步发展园林、酒店、物管、门窗装饰等关联产业。

其实，金科股份早已尝到了个中甜头。据2012年年报透露，金科股份房地产板块实现营收96.5亿元，物业管理板块实现营收2.12亿元，酒店经营实现营收1.93亿元，园林及其他实现营收1.42亿元。值得注意的是，除了房地产毛利率约为35.2%之外，酒店经营毛利率高达68.5%，园林及其他也达到了27.7%，其毛利率同比增幅在各大板块中比例最高，达到了5.23个百分点。

实际上，金科股份近年来不仅在产品上获得市场高度认可，其荣誉由“花园洋房专家”晋升为“中国住宅产品专家”，其综合发展实力“突飞猛进”。

据CRIC研究中心发布的《2013年中国房企销售50强榜单》显示，金科股份实现销售金额239亿元，同比增长68亿元；实现销售面积288万平方米，同比增长113万平方米。在50强房企排名中，金科股份均在30名以内，与去年相比，排名均有较大幅度的上升。

早在2012年底，金科股份在重庆万盛区黑山谷拿地，在重庆本土首次迈开旅游文化地产开发步伐。对于这一板块的发展，金科股份彼时用了“实质性突破”来高度概括。据了解，金科股份的首个旅游地产项目位于湖南浏阳市的中国山水洲项目，从去年拿地情况来看，这个项目已取得一定的土地储备。

渤海证券地产分析师易华强此前曾发布研报表示，金科股份当前园林业务一部分为公司房地产项目的配套，另一部分为对外业务，包括其他地产公司以及市政项目。公司未来园林业务的突破方向为市政园林项目，也有望成为公司新的增长点。

对于这种联动模式的基本思路，易华强认为，金科股份通过与地方政府合作，承担市政园林项目，获取廉价土地，政府通过土地出让金补充市政园林建设资金，政府没有先期资金投入，而公司通过资金垫付获取廉价土地资源，取得了地方政府与公司盈利的双赢。

不过，对于设定500亿元的销售目标，按照金科股份2013年初预设的年度235亿元（含产业板块）销售目标，这相当于是“弯道超车”，其增长率要达到约50%左右。不过，兰德咨询曾做过一项专门研究，其结论是目标易定，资源和能力难得，除了资金和人员这两个核心要素之外，产品保障和管理保障也缺一不可。

在管理上，尤其是物业管理上，早在去年6月，金科股份专门成立了金科资管中心，相当于是在全国范围内首推 “业主资产增值计划”。按照这个增值计划，金科资管中心将开设资产服务、资产托管、资产经营三大板块业务，从而更专业、更系统地为金科业主服务。

除了金科股份之外，目前包括万科、花样年、龙湖等品牌房企均在低调尝试依托自身不断增长的庞大业主群体，打造社区增值业务，开发新的利润增长点。在业内人士看来，这实际上也代表了未来房地产行业变革的一种大趋势。 （文/周杰）