轻资产变革远景：ROE平均值将超20%

每经记者 杨羚强 发自上海

严格意义上说，万科并不是第一家采用轻资产模式发展的房地产企业。早在2010年，绿城就希望以代建模式大幅提升市场份额，提高净资产收益率（ROE）。此后，滨江地产、朗诗地产等一批品牌开发商纷纷推出了代建业务。

世联地产华东区域总经理袁鸿昌说，房地产企业轻资产经营的根本目标就是为了提升公司的净资产收益率。那些选择轻资产经营的开发商，ROE没有一家低于20%。美国铁狮门以不到5%的资本投入，就可以获得40%的项目收益。高额的回报率显然让开发商们垂涎。

转型“轻资产”模式寻因

兰德咨询总裁宋延庆说，此前开发商尝试重资产发展，却很少有地产公司获得成功。在这样的背景下，开发商选择轻资产方向运转几乎是理所应当的事。

根据宋延庆的说法，在2009、2010年还很多开发商试图向香港的开发商学习，使用重资产的物业持有方式，以确保在住宅开发业务收缩后，仍然能通过投资物业获得宝贵的现金流。但是，除了万达、世茂等少数地产商，多数开发商的重资产化并没有获得成功。宋延庆曾计算过包括恒隆地产在内的诸多持有商业物业的“重资产”公司投资物业回报率，发现大部分都没有超过3%。

因此，开发商向“轻资产”方向发展几乎成为必然。

此前，诸多开发商便是采用高周转的方式，提升资金的利用率，实现净资产的年化高收益。但高周转模式的一大缺点在于，企业为了持续发展，必须持续销售和持续拿地，规模因此不断扩大，也加重了对资金的依赖程度。一旦银行的融资环境发生变化，开发商就有“断供”的风险。

与此同时，房地产行业的开发利润不断走低。由于土地价格不断上涨，以及房价受调控影响，过去几年房地产行业平均利润率一直在下降。据宋延庆统计，房地产行业的净利润率平均以每年一个百分点的速度下滑。

这使得房地产龙头企业的净资产收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能达到20%。

睿信致成管理咨询有限公司董事总经理薛迥文说，在目前环境下，通过向“轻资产”模式转型，开发商还能获得实际的收益。

两种模式的比较

说到轻资产模式的发展，最为业界所熟悉的，无疑是绿城的代建模式。然而，对绿城来说，无论是代建业务还是电商业务，目前占集团总收入的比重并不高。

相比之下，业界人士更看好万科“小股操盘”的盈利前景。袁鸿昌告诉《每日经济新闻》记者，万科“小股操盘”模式的盈利点远多于代建。万科不仅可以收取项目管理费，还可以参与项目利润分成，获取投资回报，净资产收益率会远超过代建模式，并有机会因房价上涨获得超额利润。

“房价上涨时，‘小股操盘’收益更高；房价下跌时，代建模式的收益更稳定些。”在比较代建和“小股操盘”的收益差异时，袁鸿昌这样认为。

但是，“小股操盘”在业内的推广，却可能比不过代建模式。宋延庆说，相比于代建，“小股操盘”对内部的控制要求远远超过代建。这使得其他房企要想效仿万科的 “小股操盘”，难度会很大。

另一方面，很多房企与万科合作“小股操盘”的目的，是想从万科那里学到东西。但万科对核心的工艺、管理流程和技术严加保密，同行很难从万科学到太多本事。这也大大影响了中小房企和万科合作的意愿，影响了万科这一开发模式的推广速度。

不单如此，万科的“小股操盘”，需要合作伙伴也使用万科的供应链。而绿城的代建和电商对此均没有强制性的要求。

变革成为行业风潮

“小股操盘”、“代建”、“建材电商”等，不过是开发商轻资产化的一种方向。今年2月份，绿城董事长宋卫平提出向“生活服务商”升级的想法，而在此之前，世茂的“云平台”、花样年的“彩生活”等社区服务业务已经在悄悄实践。

与此同时，资产管理业务从去年开始也被屡屡提及，无论是龙湖的“金苹果计划”，还是嘉凯城的体验式消费型城镇商业资产管理，都成为开发商为业主提供服务的新平台。除此之外，开发商还涉足地产基金的设计和管理等金融领域的业务。

宋延庆说，理论上这些业务都可以看作开发商轻资产转型的一部分，但如果从行业变革的角度看，“轻资产化”仅是房地产开发“工业革命”的一个部分。

类似的变革还有很多，模式变革、业务变革、技术变革……这些不同领域的变革，正在构建房地产“工业革命”的全貌。