住建部副部长释疑分类调控：能局部调整就不要整体调整

“住建部能不能在这个口子上放掉一些审批事项？哪些审批事项是没用的，能不能调查一下，放掉一点？”3月5日，在全国政协经济界别37组讨论会现场，全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印向住建部发问。在现场的住建部副部长仇保兴未对这个问题做出回应。3月9日，全国政协委员、富力地产总裁张力在小组讨论中表示，房地产是区域性很强的行业，每个地区的情况不一样，政府不能统一划线。此外，全国人大代表、建业地产董事长胡葆森表示，发改委应下放审批权。

在全国两会期间，来自房地产行业的多名代表、委员就行政调控手段提出质疑，建议行政之手在该放之处就放，当务之急是划定政策与市场的边界。目前房地产的市场边界正在逐渐变得清晰。不论是共有产权住房的提出，还是房地产税立法的推进，均有助于厘清市场边界，但效果如何仍需进一步观察。

建议简化行政审批

在3月5日的讨论会上，许家印表示，房地产行业有很多不必要的行政审批项目。以恒大地产去年投资的项目为例，从买地到交楼，再到办房产证，一路下来，有的城市要盖十几个章，有的城市要盖110个章。“这得浪费多少人力、物力？完全可以节省下来”。

“审批过程中还有收费。乱收费的太多。据我们公司去年的统计，各种审批费用占房价成本的11%。最少的地方收37项费用，最多的地方收157项费用。”对于乱收费的情况，他以两个城市收取的“城市规划费”为例，一个城市收50元，另一个城市收500元。

3月9日，张力也在全国政协小组讨论中表示，房地产是区域性很强的行业，每个地区的情况不一样，政府不能统一划线。例如，国家规定90平方米套型必须占住宅开发建设总面积70%以上，这在重庆是可以的，但在广州就不行了。“开发商自己知道什么样的房子受欢迎，自己开发就好了。”

对于如何使房价下降，张力提出的方案一是加大土地供应量，二是让土地自由进入市场。当时在同一会场的发改委副主任杜鹰提问说：“土地都用去盖房了，我们吃什么？”张力回答说，粮食可以从国外购买。张力的观点引发了现场的热议。

3月10日，在全国政协经济界别37组关于房地产规划的讨论中，全国政协委员、中发集团董事局主席、合众人寿董事长、永泰地产董事长戴皓表示，很多东西都用行政执法来代替法律，乱就乱在这儿了。

此外，全国政协委员、林达集团董事长李晓林在全国两会期间建议，在土地一级市场开发中，采用招拍挂的公平竞争机制，赋予非国有房地产企业承担总包或分包的全面平等权利。

全国人大代表、建业地产董事长胡葆森建议发改委下放审批权。“目前省级规划需要国家发改委审批，但发改委有多少精力去审核全国31个省区市的规划？它能够理清楚科学布局吗？”

行政调控难收全功

从“70/90”政策到限购；从暂停房地产企业IPO到设定房价上涨目标，从保障房用地配建制度到高价房限制入市……最近十年来出台的房地产调控手段大多带有浓厚的行政色彩。行政干预的另一种情况是许家印提到的税费负担。在房价的构成中，土地、税费等各项成本占有相当大的比重。胡葆森表示，成本决定商品房的价格，如果土地、劳动力、原材料、银行利息等成本没有下降，房价是无法下降的。

全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭表示，过去十年房地产调控的作用有限，主要是因为正面作用的阶段化和短期化。正面作用大体只能维持两年左右，没有持久地解决市场供求的平衡问题，也没有真正解决房价的稳定问题。房地产调控的问题主要表现在5个方面：需求管理粗略不精细、供给管理粗疏不到位、税收调节单打独斗、金融调节互相矛盾、全国“一刀切”不重视区域特点。

在这种情况下，开发商受到的影响显而易见。一方面，融资渠道的缺乏加上市场环境多变，导致不少中小开发商资金链紧张甚至断裂；另一方面，土地、税费等成本不断压缩房地产商的利润空间。

新提法凸显市场化思路

国务院总理李克强所做的政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。报告提出，做好房地产税立法工作。

对此，多位业内人士表示，政府工作报告对房地产调控的新提法，分类调控、共有产权住房、房地产税均体现出重新划分市场边界的思路。

对于分类调控，仇保兴解释说，能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整，行政手段越少越好；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替，越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府调节。

业内人士表示，这一解释体现了房地产调控逐渐淡化行政手段的趋势。从去年开始，多个城市对“限购”等调控措施进行微调，中央政府并未叫停，而2011年部分城市取消限购后立即被要求恢复。

对于房地产税立法工作，中国证券报记者获悉，未来将对现有的税费进行整合与重组，其目的在于增加持有环节税负、减少消费环节税负，实现税收的平衡。

张泓铭表示，多年来，我国的房地产税收体系严重失调，主要表现有三个方面：税种税目过多过滥、税收链条前重后轻、总体税负过于沉重。有分析认为，房地产税收的调整，体现了市场边界的重构。总体而言，税负减轻将是大方向。

对于“共有产权住房”的提法，北京某上市公司负责人表示，共有产权住房土地在出让环节应让利给购房者，否则协同调节的目的难以实现。以当前北京的自住型商品房用地为例，它仍主要以“捆绑”商品房用地的方式出让，这种成本的转嫁推高了纯商品房土地价格。共有产权住房土地的出让不应沿用这种模式，需在制度设计上予以完善。

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