华润置地200亿佛山造城 二三线城市商业地产现过剩隐忧

每经记者 区家彦 发自广州

近来陆续向二三线城市扩张的华润置地（01109，HK）再有新举动，公司日前宣布与佛山市中德工业服务区签署战略合作框架协议，拟投资200亿元在该服务区所在的佛山新城建设高端都市综合体。这意味着，华润标志性的万象城将有望落子佛山。

《每日经济新闻》记者注意到，近年来，华润置地商业项目不断向二三线城市扩张，万象城已相继进入杭州、沈阳、成都、南宁等城市。在二三线城市商业地产供过于求的背景下，华润置地激进扩张的举措也引发业界担忧。

投资200亿佛山造城

据《南方都市报》报道，佛山市顺德区对外透露，华润置地计划投资200亿元在中德工业服务区兴建综合体项目，涵盖商业购物中心、五星级酒店、甲级办公楼群等。签约仪式上，华润集团董事总经理乔世波也透露，继华润置地项目之后，华润旗下的金融、消费品、城市燃气等项目将择机进入佛山中德服务区。

资料显示，佛山中德工业服务区是中国和德国国家级合作项目,也是广东省首个牵手欧洲的科技合作平台，服务区位于佛山新城，总规划面积约26平方公里，主要发展现代服务业，重点引进国内外各类研发设计、检测认证、新IT、新材料、新能源、生物制药等产业。

《每日经济新闻》记者获悉，佛山新城目前的建成区被周边九条村子包围，分别属于顺德乐从、北滘、陈村三个镇，其中乐从镇有六条村，要推进佛山新城与中德工业服务区的发展，加快区域内的三旧改造成为重中之重。

值得注意的是，华润置地拥有丰富的旧改经验，单单在深圳已经参与了大冲村、湖贝村、银湖等5个旧改项目。这其中，作为深圳市最大规模的城中村改造项目，大冲村旧改项目占地面积达68.4万平方米，总建筑面积近300万平方米。

“华润置地在深圳改造了大冲村，可用改造大冲的经验开发我们服务区的沿线村居。”顺德区委副书记、服务区管委会主任赵海此前在接受媒体采访时坦言，希望双方的合作在高端地产项目、大型三旧改造项目方面率先突破。

万象城扩张存隐忧

作为全国商业地产领域少数的几个标杆，华润万象城与中粮大悦城、万达广场并称为国内商业地产三强。

近年来，华润置地商业项目不断扩张，根据公司2013年中期报告显示，截至2013年8月18日，华润置地共有5个万象城投入运营，除深圳以外，杭州、沈阳、成都、南宁的万象城均处于二三线城市，未来两年内，郑州、青岛、无锡、合肥、西安、温州6个城市的万象城将会相继开业。

然而，在二三线城市商业地产过剩的大背景下，华润这一策略也受到质疑。高力国际的研究报告指出，在经过了前几年的快速增长期后，中国一线城市的商业地产市场已趋平稳，但在大部分二线城市，商业地产却将面临着供应过剩的危机，供应量的急剧增加势必将对租金走势造成压力。

以此次进军佛山为例，根据戴德梁行的研究报告显示，2013年佛山的写字楼、商铺、购物中心涌现，增量均达到历史新高。该市在建将建的以购物中心业态为主的城市综合体超过40个，已营运购物中心相继出现租金上涨疲软、空置比例增多、经营档次走低等问题。

戴德梁行广州商业地产部主管及高级助理董事伍林表示，从目前广东的商业中心运营情况来看，广州吸纳国际品牌的程度远不如上海、北京甚至是成都，佛山相对更弱一些，佛山未来商业中心的增加将导致市场竞争越来越激烈。

“华润置地运营商业地产的经验丰富，万象城对于实力强的品牌也有较大吸引力，央企背景也让它拥有更低的资金成本，这也是华润敢于将万象城向二三线城市推广的主要原因。”盛富资本与协众国际总裁黄立冲认为，但未来在中国的大多数城市商业地产严重过剩是无法扭转的，这将是华润所面临的最大风险。