万科年报：尝试“小股操盘”亲密接触互联网

每经记者 叶燕婷 发自深圳

实现净利润151.2亿元！昨日（3月6日）晚间，万科公布了截至2013年12月的全年业绩，结算利润率连续三年呈现下降趋势，但净资产收益率却逐年上升。2013年万科全面摊薄的净资产收益率达19.66%，处于1993年以来的历史高位。同时，分红派息同比增长超过一倍，每10股派送人民币4.1元。昨日，万科A率地产板块大幅飙升，截至收盘，板块涨幅超3%，万科A涨逾8%。

《每日经济新闻》记者注意到，对于提高投资者看重的净资产收益率，万科“小股操盘”的新玩法已经开始尝试。且万科与互联网在不断发生亲密接触。万科透露，过去一年花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科认为，互联网将改变这个世界，但找到变化背后的不变更加重要，“在互联网时代更应做好自己的主业”。

实现净利润151.2亿元

万科年报显示，2013年公司实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产收益率为19.66%。负债率方面，公司截至去年底净负债率为30.7%，处于行业低位。

自2010年以来，万科的结算利润率连续下滑，2013年同比下降1.07个百分点至12.01%。与之相反，经营效率的提升令万科全面摊薄的净资产收益率与2012年持平，达19.65%。

万科董秘谭华杰认为，利润率降低有装修房比例继续上升等短期因素，也有行业长期因素的影响。长远来看，随着竞争日益激烈，地价占比越来越高，行业整体利润率下降预计还将持续一段时间。

对于提高投资者看重的净资产收益率，万科“小股操盘”的新玩法已经开始尝试。这种轻资产运营模式下，万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

公司管理层认为，通过输出管理和品牌来提升万科的净资产收益率，这意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。

事实上，万科2013年已经大幅提高了分红派息力度。2013年度万科拟以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现金股息，较2013年每10股派送人民币1.8元增长127.78%。以2013年末万科的总股份数计算，万科全年拟分派的现金股利将达到45.16亿元，而这笔现金股利占合并报表净利润的29.87%，同比增幅近一倍。

城市配套与互联网转型

数字背后，房企巨人的战略布局亦备受关注。

谭华杰认为，过去一年，全国土地市场冷热不均。为数众多的内地三、四线城市土地成交平淡，而部分热点城市土地竞拍日趋激烈，土地成交溢价率不断创出新高。他坦言，基于这样的背景，万科在投资上也更加谨慎，对于竞争过于激烈的地块，公司始终贯彻“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免把投资决策建立在过于乐观的预期上。

对于万科而言，在向阿里、腾讯、小米先后取经后，互联网似乎不再那么神秘，也不再那么神奇，在最新年报的《致股东》中，万科表示，公司花了一年的时间去学习什么是移动互联网，因为“只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”而得到的结论是，“互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。”只能是房企带来更高效率的“工具”。

除了取经之外，万科的互联网探索也已经展开。与众多触网的房企一样，利用互联网盘活房产物业累积的大量社区用户，利用电商手段刺激社区消费，成为万科想到的最理所应当却并不容易被抢占的市场。万科在去年“双十一”正式推出针对万科业主的“住哪儿”手机客户端，功能包括物业申请报修、曝光、投诉等，还能对周边商家进行打分。

业内预测，未来5年万科服务的社区可能增加到500~600个，其中包含了100万住户，可以带来的社区生活消费、金融消费前景亦非常广阔。

在万科入股徽商银行后，谭华杰曾回应，虽投资规模不大，但可以帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。据估算，万科现有服务的社区业主，每年有望派生300亿元潜在社区金融市场规模。

事实上，万科的社区金融服务已在杭州良渚文化村项目中小试牛刀，万科为良渚文化村的业主配备了“村民卡”，在入住的3000个良渚文化村家庭中，超过8000村民开通此卡。这张卡可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

电商分析师杨世界在接受 《每日经济新闻》记者采访时认为，在房企通过物业抢夺业主用户后，未来不仅在生活消费和社区金融上有所斩获，一旦消费观念成熟后，APP卖房亦可能高速发展，“根据搜集到的业主数据，针对不同消费能力的业主，判断其朋友圈消费层级，针对性的推荐房源，最终可以更精准地推动二次消费，把大量的业主转化为潜在销售人员，这种创新、海量的营销手段正是‘互联网思维’的本质所在。”

万科的海外扩张

王石认为，万科的未来五年，一是适应城市配套运营商和互联网时代，二为国际化。2013年以来，万科接连落子海外。2013年2月，万科携手铁狮门，开发美国旧金山Lumina项目；4月，万科联合吉宝置业，开发新加坡林曦阁项目。今年2月，列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工典礼。

郁亮表示，参与海外业务的意义在于拓宽视野，使公司近距离了解到国外优秀同行的运营模式，为自身专业能力提升及业务模式创新提供了参照。谭华杰透露，万科拟推广的“小股操盘”轻资产运营模式，是受到美国合作伙伴铁狮门启发。

除了参与海外项目开发，2013年3月，万科还完成了首次境外美元债券发行，金额为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。7月，万科境外子公司再次设立规模为20亿美元的中期票据计划。3月3日晚，万科公告称，B转H方案已获得证监会批复核准。一旦完成，无疑将进一步提高万科在国际资本市场的知名度和影响力，为未来拓展境外资源开辟更为广阔的空间。