南京土地新政三箭齐发 首推“限地价竞配建”模式

每经记者 查道坤 发自南京

为稳定商品房价格水平，2月21日，南京市国土局发布《关于土地出让模式调整的说明》（以下简称《说明》）。明确今后南京市土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让，同时明确中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。

具体形式为，土地拍卖原则上限制在起拍价的45%左右，达到这个价格时停止竞争地价，改为开发商竞争配建保障房面积或保障房建设资金。“起始价的45%左右，就是比如一幅地块的起始价为10亿元，那么这块地竞拍到14.5亿元之后就停止竞拍，改为开发商竞争配建的保障房或保障房资金，这有利于抑制地价从而防止地王的出现。”房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。“不论是限地价竞保障房资金，还是限地价竞保障房配建面积，最终目的都是为了拉动保障房建设。”

此次推出的新政，除了在土地出让的竞价模式进行改变之外，此前业内一直关注的“5090”政策也正式落地。

该模式具体是指，在南京全范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确，总量上全市90平方米以下商品住房占比不得小于50%。

值得注意的是，“5090”模式并非针对单个商品住房用地，而是南京全市范围。

为了具体落实该政策，在“5090”模式落地当天，南京国土部门发布了今年国有建设用地第3号出让公告，一共有5幅地块亮相。其中，位于仙林湖和燕子矶地块都被要求90平方米以下的户型大于总面积的50%，江宁的3幅地块也是如此。这意味着，未来这5幅地块都将有不少于一半的刚需户型，“仙林湖地块的起拍价为24亿元，这就意味着最高竞得价为34.8亿元左右，90平方米以下的户型必须占到全部房源的一半以上。”房地产行业专家李智说。

对于该政策的落地，李智认为，“南京以行政指令来促使开发商建小户型，可以增加小户型供给量，缓解刚需。但是小户型单价会有所拉高，对市场来说，这个做法优缺点都很明显。”

那么，《说明》发布之后，对开发商影响究竟有多大？对此，南京本地一家房地产企业副总裁宋曦对《每日经济新闻》记者表示，目前南京楼市整体市场还是很大，城市吸引力和规划都还不错，库存的房源也并不太多，开发商拿地不会受到太大影响，“开发商该拿地还是会拿地，从拿地成本上来讲不会有什么影响。”

同时，雅居乐华东区一位不愿具名的营销负责人表示，南京这几年一直比较缺好的地块，市场需求强劲。“新政策出台后，我预计地价也不会出现太大波动，决定地价的因素有很多，而且上市公司每年都有土地储备的要求，房企该拿的地还是要拿。”

而房地产行业专家张辉认为，新政对土地、中小户型、保障房三箭齐发。“具体来看，政府通过控制地价进而稳定房价，降低地价驱动房价的助涨效应，降低地王推涨房价预期的心理效应。新政是组合拳出击，传递调控信号，对市场进行降温，稳定房价预期。”