四机构展望商业地产投资前景

每经记者 沙斐 发自上海

仲量联行：价值增长已放缓至个位数

仲量联行华东区研究部总监周志锋说，在过去的两三年间，电商确实给商业地产带来了巨大的冲击，并且这种冲击还将持续。此外，政府的反腐运动和大量的新增供应，加剧了对定位高端的商业地产的影响。在这样的背景下，开发商需要与时俱进。

一些开发商在过去两年间已经做出了适时调整。比如，加大餐饮、娱乐和服务类租户的比例、在租赁条款上变得更为灵活、引入一些电商平台没有的品牌和业态以及独特的项目市场定位 （如加大“轻奢”比例）。

总体来说，与过去几年不同的是，商业地产价值已由过去的两位数放缓至如今的个位数增长。就单独的物业而言，表现将开始分化。那些能够适时调整的开发商，在未来几年依然可以看到物业价值的快速增长。然而，那些未能与时俱进的开发商有可能面临商场销售下降、物业贬值的情况。

物流地产与商业地产共同受益于收入增长、中等收入群体壮大、零售市场快速发展的基本面。投资者对物流地产的投资热情空前高涨，并且由于物流仓储空间未来供应将非常有限，这种投资热情仍将继续。与商业地产不同的是，可供投资的物流地产优质项目相对比较有限。

世邦魏理仕：后续增长潜力乐观

世邦魏理仕研究部董事谢晨认为，电商的虚拟性以及无所不在的影响力，给传统商业带来了新的渠道、新的模式，使消费没有了空间上的制约，对商业地产形成的冲击是变革性的，也是不可逆转的。但这并不意味着电商与传统商业是完全冲突的。在这样的情况下，商业地产开发商或持有者需要结合原有的优势，积极地融入新的时代潮流中，探索新的策略和新的模式。

对开发商而言，商业地产和住宅的区别在于，住宅的价值在出售那一刻就实现了，但商业地产在整个运营管理过程中不断在升值。据世邦魏理仕观察，目前商业地产租金价格增速受经济环境、电商冲击较之前有所缓解，但由于国内消费可持续性的增长，商业地产租金整体的增长趋势仍在延续。

虽然我们在2013年也看到一些购物中心的交易，但持有方抛售优质地段商业地产的情况则极其罕见。由此也可以看出，市场对于商业地产后续增值的潜力仍是保持乐观态度的。对商业地产而言，如果能够运营得好，其价值必定还会随着消费的增长继续提升。

另一个值得注意的现象是，随着电商崛起，物流地产也随之火了，但要完全替代商业地产还是有一定难度的，物流地产在后期执行、运营和招商的门槛并不比购物中心低。无论是投资物流地产还是商业地产，都要根据资金的规模、性质以及预期的回报率来做判断。

戴德梁行：三种方法可克服电商威胁

戴德梁行中国区战略研究部主管ShaunBrodie认为，实体商业如果想要解除来自电子商务的威胁，有三种方法可以实现。

第一种是成为生活方式目的地。了解哪些零售产品是网上热销的，调整其租户组合，以淘汰那些网上销售较多、线下销售较少的零售商。更多的空间应该被提出来容纳活动空间（辅以优良的年度活动计划），包括大量的高品质的食品和饮料店，一流的娱乐设施来满足成人和儿童需求。通过这样做，更多的客户（包括成人和儿童）将被吸引到购物中心。然后，这些顾客会浏览其他商店，这将提高购物中心冲动性购买的命中率。

第二种方法是实现更多独一无二的顾客体验。尽可能了解不同品牌各类商品的特点，从而完善顾客体验。也可以建立先进的客户体验休息室，使客户可以享受最新的专属服务。此项服务可以附带创新的客户忠诚度服务项目，从而保证客户在门店忠实客户的重复消费。

第三种方法是提高对产品价格变化的反应速度。网上产品定价往往有更快的反应速度。为应对电商，特别是 “showrooming”（顾客参观商店，然后上网寻找更低的价格，并最终在网上办理交易模式），实体商店需要有更快的价格反应速度。

第一太平戴维斯：顶级购物中心被出售可能性低

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示，实体商业仍然有其存在的合理性和必要性。商业地产开发商需要增强资产管理能力，同时更多从目标消费者的角度考虑，去丰富购物中心的体验性和吸引力。

具体的策略视不同项目而定，一般来说，譬如可以考虑餐饮、娱乐、服务等电商无法取代的业态、引进一些有新意的国内外品牌或品类、结合一些线上服务网站吸引更多线上消费者前往消费。

无论如何，开发商出售核心或优质购物中心的可能性极低。站在开发商角度来讲，零售类商业物业可以贡献稳定且较高的租金回报，是公司重要的长期收入来源。

戴德梁行：三种方法可克服电商威胁

戴德梁行中国区战略研究部主管ShaunBrodie认为，实体商业如果想要解除来自电子商务的威胁，有三种方法可以实现。

第一种是成为生活方式目的地。了解哪些零售产品是网上热销的，调整其租户组合，以淘汰那些网上销售较多、线下销售较少的零售商。更多的空间应该被提出来容纳活动空间（辅以优良的年度活动计划），包括大量的高品质的食品和饮料店，一流的娱乐设施来满足成人和儿童需求。通过这样做，更多的客户（包括成人和儿童）将被吸引到购物中心。然后，这些顾客会浏览其他商店，这将提高购物中心冲动性购买的命中率。

第二种方法是实现更多独一无二的顾客体验。尽可能了解不同品牌各类商品的特点，从而完善顾客体验。也可以建立先进的客户体验休息室，使客户可以享受最新的专属服务。此项服务可以附带创新的客户忠诚度服务项目，从而保证客户在门店忠实客户的重复消费。

第三种方法是提高对产品价格变化的反应速度。网上产品定价往往有更快的反应速度。为应对电商，特别是 “showrooming”（顾客参观商店，然后上网寻找更低的价格，并最终在网上办理交易模式），实体商店需要有更快的价格反应速度。

第一太平戴维斯：顶级购物中心被出售可能性低

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示，实体商业仍然有其存在的合理性和必要性。商业地产开发商需要增强资产管理能力，同时更多从目标消费者的角度考虑，去丰富购物中心的体验性和吸引力。

具体的策略视不同项目而定，一般来说，譬如可以考虑餐饮、娱乐、服务等电商无法取代的业态、引进一些有新意的国内外品牌或品类、结合一些线上服务网站吸引更多线上消费者前往消费。

无论如何，开发商出售核心或优质购物中心的可能性极低。站在开发商角度来讲，零售类商业物业可以贡献稳定且较高的租金回报，是公司重要的长期收入来源。