绿地夸4000亿“海口”：海外+商业地产=突破“天花板”？

每经记者 沙斐 发自上海

“过去说，销售规模2000亿元以上没可能，但我告诉你，现在轻松就可以实现2000亿元以上，就看你怎么转型。”当以万科总裁郁亮为代表的地产大佬在2013年提出，未来五到十年内，房地产行业将遭遇“天花板”时，绿地董事长张玉良却高调表示：绿地的发展还没有遇到“天花板”。

为此，张玉良为绿地提出了一个目标：今年成为全球200强规模的企业，明年则将是全球100强。到了2015年，绿地经营目标直指4000亿。

或许可以理解，作为一家即将通过借壳登陆A股市场的以地产为主业的综合集团，绿地有必要给投资者打“鸡血”。

海口夸下了，但这4000亿背后，张玉良的底气何在？

海外业务收益远超国内

张玉良觉得没有“天花板”，他把目光指向海外。

今年1月，在接受《每日经济新闻》记者采访时，张玉良透露，绿地在海外的房地产投资收益远比国内高，今年开拓的海外领域将目标定位在发达国家，针对中国游客、中国投资移民需求进行布点。

张玉良举了绿地投资的亚洲一个国家的例子，“每平米成本是10000~16000元，售价却是23000元，（收益）远远好于国内。”

截至目前，绿地的海外业务已布局四大洲七国十一城，确定项目投资额超过100亿美元，稳坐房企海外投资头把交椅。

张玉良称，去年绿地的海外业务销售收入为30亿元人民币，预计今年将进入加拿大、法国、新加坡等3~5个国家，全年计划新增海外投资50亿~80亿美元，海外业务实际销售收入达到130亿元人民币。

房地产专家陈晟指出，近年来房企大规模向海外发展，在很大程度上将海外市场看成国内市场的延伸，因此找准正确的城市将成为关键。“开发商在国内都聚集在北上广深等一二线城市，出海淘金就必须在世界范围内寻找‘北上广深’。”陈晟说。

张玉良表示，今年开拓的海外领域将目标定位在发达国家，理由是，利用国内、国际两种资源，针对中国游客、中国投资移民需求进行布点，“有数据统计，澳洲70%的新房都是卖给中国的消费者。”

通过投资海外市场尝到甜头的不只有绿地，碧桂园甚至希望未来海外地产的业务收入能占到其总收入的一半。据张玉良介绍，未来海外业务占比将占公司20%的标准线之上。

去年绿地海外房地产业务收入仅30亿元，如果按照至少20%的的业务占比，达到4000亿元总销售规模时，这一块业务收入至少需要达到800亿元，绿地还有很长一段路要走。

陈晟认为，找到好的城市、控制拿地成本、畅通的融资渠道对于绿地的海外发展至关重要，也成为其超越万科的一张王牌。

商业地产盈利模式占优

张玉良所夸“海口”，另一股底气还来自绿地在商业地产领域的发展，他认为，绿地的商业地产运作模式可以帮助绿地顶破“天花板”。“绿地通过运行机制、商业模式及区域布局的不断优化，实现从单一开发到综合开发、从国内开发到国际开发、从单纯开发到开发运营并重的深刻转型。”

受电商冲击及成本高企的影响，传统商业地产正处于寒冬之中。然而，张玉良认为，商业地产是绿地大盘子中的一抹亮色。目前，绿地在商业地产部分的销售额占到房地产销售收入的60%。

兰德咨询总裁宋延庆说，绿地布局商业地产，时间上比万科早得多，且很早之前就提出了“超高层”战略，这使得他们在这一领域较竞争对手有很大优势。

绿地商业地产盈利模式，保证了其稳定的收入来源。克而瑞研究中心总监薛建雄说，绿地商业地产的产品线之一——城市中心的 “超高层”，不像其他公司那样全部持有、长期经营，需要15~16年时间才能回收成本，绿地的模式是只持有最好的部分，其他全部卖掉。

统观绿地的地产布局，其延续聚焦一二线及重点省会城市的策略，2013年中，先后在北京、上海、广州、杭州、南京、重庆、成都等33个城市新增土地储备101幅，土地投资款近800亿元，可建筑面积3127万平方米，开发的项目已经遍及全国29个省份80多座城市。张玉良在做妥了以上基本完善的全国化布局的基础上，下一步将重点加强华东、中部及珠三角地区重点城市的布点和深耕。基于目前的项目储备情况，今年绿地房地产业务销售收入超过2400亿便是铁板钉钉了。

张玉良向 《每日经济新闻》记者表示，转型只有进行式没有完成式，绿地将继续实现“扩体量、提质量、增能量”。