钱江水利正式启动剥离地产业务 旗下房企隐现土地闲置风险

每经记者 徐杰 发自浙江临安

曾试图打造水务、房地产、创投的钱江水利（600283，SH）日前正式启动剥离房地产业务。

据浙江产权交易所近日一则转让公告显示，一家名为浙江钱江水利置业投资有限公司（以下简称钱江水利置业）51%股权的出让将于2月19日进行公开竞价，转让挂牌价为1万元，转让方为钱江水利。据记者了解，若此次出让成功，钱江水利旗下的房地产业务将正式剥离。

上周五（2月14日），钱江水利董秘熊莉威向 《每日经济新闻》记者证实，上述转让钱江水利置业投资公司的控股权，剥离房地产业务，是公司进一步做大做强主业的策略。

1万元挂牌水利置业

据上述出让公告显示，受转让方钱江水利委托，2月19日，浙江产权交易所将对钱江水利置业51%股权进行公开竞价，挂牌价为1万元。

记者获悉，被转让的钱江水利置业成立于2002年8月，系钱江水利和其旗下的舟山市自来水有限公司于2002年共同投资设立，前者占其股份的95%，经股权变更后，股东变更为钱江水利、钱塘房产集团有限公司，和三峡水利(600116，SH)，以及自然人裘鑫翔，分别占有公司51%、26%、16%和7%的股权。

至于钱江水利置业的现状，出让公告显示，公司旗下有浙江锦天房地产开发有限公司、杭州锦天物业管理有限公司、杭州泛景苗木种植有限公司三家子公司。其中浙江锦天房地产开发有限公司负责开发位于临安市的“麒麟山庄”项目；杭州锦天物业管理有限公司为“麒麟山庄”项目提供物业管理服务；杭州泛景苗木种植有限公司尚未运营。

对于此次转让，钱江水利在公告中称，目的是为了进一步促进公司发展和做大做强水务主业，回笼资金，有利于降低公司资产负债率和担保风险。

对于钱江水利置业的经营情况，最近一次由坤元资产评估有限公司的评估结果显示，2013年1月到10月，公司营业收入139.35万元，营业利润为-5183.98万元，净利润为-5063.44万元，资产总计8.47亿元，负债总计9.83亿元，所有者权益（合并数）为-1.36亿元。

上述评估报告还显示，公司资产账面价值为5.19亿元，评估价值为3.48亿元，账面负债3.526亿元，评估负债3.529亿元，账目净资产为1.67亿元，现在评估的净资产为-538.40万元。其中所涉及的转让标的对应评估值为-274.59万元。

此外，钱江水利置业还与钱江水利存在诸多关联债务与担保。据钱江水利2014年1月19日发布的一则公告显示，截至挂牌期满日，钱江水利应收钱江水利置业的债权约4.3亿元，钱江水利为钱江水利置业及其子公司的对外借款提供担保本金约5.17亿元。

正因为如此，钱江水利在出让公告中要求，受让方于2014年12月31日前代钱江水利置业偿还钱江水利的债权款4.3亿元，首期偿还不得低于1亿元，今年6月30日前累计偿还钱江水利债权款金额不得低于2.65亿元，同时承诺在钱江水利置业及其子公司各笔借款的还款到期日前，偿还相关借款本息，并解除钱江水利的担保责任。

高溢价收购亏损房企

值得注意的是，钱江水利置业投资公司当前负债累累，遭遇被抛弃的命运，不过此前该公司对另外一家地产公司的收购上却显得格外“财大气粗”。

据钱江水利公告，钱江水利投资置业公司于2011年2月25日签订《股权转让协议书》，以1亿元的价格收购自然人郑燕明持有的锦天房产公司36%的股权。

《每日经济新闻》记者获悉的工商注册资料显示，锦天房地产公司成立于2003年2月，当时的钱江水电控股有限公司 （钱江水利置业的前身）持有33%股权，郑燕明持有34.5%，其余股份为其他自然人持有，经过几轮增资扩股后，钱江水利置业持股比例为63％，而浙江天泓投资有限公司为37％。其中天泓投资是郑燕明一人投资企业，如果此次收购完成，钱江水利置业对锦天地产公司的持股比例将上升到99％。

不过，当时的审计报告显示，锦天地产公司2008年、2009年、2010年10月31日（评估基准日）的净利润分别为-1373万元、-2656万元和-951万元。除了连续三年亏损以外，锦天房地产公司2009年以及2010年10月31日的净资产分别为-1808万元和-2050万元。按照坤元资产评估有限公司出具的评估报告，钱江水利置业从郑燕明手中收购的价格，较锦天地产公司的净资产增值了1836％。

此外，从2010年4月开始，房地产市场遭遇了一轮长时期的调控。然而，就在锦天房地产公司业绩没有明显好转，同时房地产调控不断趋紧的背影下，钱江水利置业投资公司反而以1亿元高价收购上述郑燕明手中的股份，这其中的逻辑令不少投资者感到疑惑。

对此，钱江水利董秘熊莉威向记者表示，公司一直看好房地产行业，也一直想做好房地产业务，至于与郑燕明的收购价格，熊莉威称，是根据当时的评估结果而定。据钱江水利公告，本次委估资产主要为房地产类存货，资产基础法对其主要采用了静态假设开发法，即在评估基准日时，假设公司开发完成后按现时的市场价格和后续开发成本，扣减税费、利息、利润而得到其价值。

值得一提的是，记者在现场采访获悉，就在麒麟山庄旁边还有一个名为“岛上”的同为别墅的项目，据销售人员称，该项目是从麒麟山庄项目分离出去的，现在的负责人正是郑燕明，这其中是否另有蹊跷，截至目前，不得而知。

土地疑涉闲置风险

值得关注的是，尽管该房地产项目目前已经进入公开竞拍报名阶段，但难以回避的是部分土地的多年未开发问题。

据上述浙江产权交易所出让公告显示，麒麟山庄计划分三期开发，目前正在开发的一期占地9万多平方米，未开发土地21万多平方米。据项目现场销售人员表示，整个项目分为东西和西区，其中东区的别墅项目于2002年前后拿到土地，而西区则是在此之后拿到的土地。

《每日经济新闻》记者进一步从浙江省临安市国土资源局获悉，麒麟山庄2006年拿了80多亩，2007年拿了137.58亩，2008年拿了69.34亩，2010年拿了69.43亩，土地都是分期拿到的，性质都是住宅居住用地，土地证已经办理，然而，从现场来看，尽管这些土地已经拿了多年，但当前还只完成部分土地平整等工作。

对于上述问题，钱江水利董秘熊莉威称，麒麟山庄的土地都是分期拿到的，因为规划等原因导致开发进展缓慢，但不存在闲置问题。然而，上述麒麟山庄项目所涉及的土地，即使最迟一期2010年的土地也已经拿到3年时间了。

按照国土资源部的相关规定，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地，或已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3，或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的，均可认定为闲置土地，而闲置时间以合同约定的开工日期为起始点。若房企拿地未按约定日期开发满一年，或开发投资强度不足而中止开发满一年，将按土地出让价的20%征缴土地闲置费，且土地闲置费不得列入生产成本，而土地闲置满两年则无偿回收。

对于上述土地是否涉及闲置问题，浙江省临安市国土资源局土地利用科负责人王立坚向记者表示，合同约定交地一年后就必须动工，二年未动工可以收回使用权，上述土地出让合同比较早，其本人当时未调到该部门，需要进一步了解才能确定。