保利集团换帅后 地产业务“兄弟”互搏难题高悬

每经记者区家彦发自广州 2014年1月15日，国资委网站公布了中国保利集团最新职务变动情况，徐念沙任中国保利集团公司党委书记，免去陈洪生中国保利集团公司党委书记、党委常委、党委委员职务。《每日经济新闻》记者发现，这也是继去年6月，原中国机械工业集团有限公司党委书记、副董事长徐念沙接替陈洪生出任董事长职务后，保利集团的又一次高层职务变动，这也标志着保利集团完成了从陈洪生向徐念沙的顺利交班。 自2010年5月陈洪生接任贺平出任中国保利集团公司董事长以来，集团地产业务发展突飞猛进，保利地产（600048，SH）2012年销售额成功突破千亿，保利香港（0119，HK）同年更名为保利置业集团，销售金额也突破200亿元大关。在两个地产上市平台迅速壮大的同时，保利地产与保利置业的同业竞争也日趋激烈。 随着同为央企的中建系地产整合正式启动，传闻已久的保利系地产业务整合能否在徐念沙时代顺利完成也引发了业界的高度关注。 大股东“偏爱”保利置业/ 从数据上看，保利地产是保利集团当仁不让的地产业务支柱。销售数据显示，保利地产2013年实现销售金额1252.89亿元，同比增长23.15%，稳坐上市房企的第三把交椅。保利置业实现合约销售额267亿元，同比上涨14%，销售规模为保利地产的五分之一。 事实上，保利集团对于保利置业的支持力度却并不比对保利地产的小。 2005年，保利香港以5.85亿元向保利集团收购保利上海位于北京、上海、苏州等城市的多个物业与土地储备。2007年9月，保利置业前身保利香港以14.3亿港元向保利集团配发约2.35亿股新股，获得集团位于深圳、广州等地共15个项目。2009年10月，保利香港再度向保利集团配股融资30.13亿港元，主要用于收购大股东价值27.42亿港元的内地房地产项目，在大股东的力挺下，当年保利香港的土地储备快速扩展至1150万平方米。 反观保利地产，自1992年组建成立至今，除了在2009年的定向增发中保利集团以15亿元现金认购，以及在2008年发行43亿元公司债获得大股东提供担保外，几乎没有获得集团的优质资产注入。保利地产2012年报显示，保利集团和关联方保利财务有限公司向上市公司提供的一笔20亿元两年期贷款，利率高达11.54%。 “保利置业快速发展的背后，大股东的支持确实是比较关键的因素。”辉立证券分析师陈耕告诉《每日经济新闻》记者。 正因如此，随着没有保利香港背景的徐念沙接任保利集团董事长与党委书记职务，大股东对于两个地产平台的支持力度会否出现改变引发业界关注。但《每日经济新闻》记者发现，就在徐念沙去年6月接任保利集团董事长职位后，保利置业位于广州的住宅项目在去年11月获得集团旗下的保利金控增资入股，大股东的“偏爱”似乎仍未向保利地产倾斜。 地产业务整合悬念未解/ 正所谓“一山不能容二虎”，随着保利置业的不断壮大，保利系两兄弟的同业竞争也愈加激烈。 2013年9月23日，在广州南沙区政府交易大厅，广东保利置业有限公司击败万科、中海和绿地，以30.3亿元拿下南沙2013NJY-2地块，折合楼面价5224元/平方米，晋升南沙新地王。但仅仅三天之后，广东保利地产有限公司以5.08亿元连夺南沙两宗地块，并将南沙地王价格刷新至6434元/平方米。 “保利集团早期是希望通过保利地产与保利置业错位开拓市场，前者主要开拓一二线大城市，后者主力深耕二线以及以下城市，但随着双方规模的不断壮大，业务重叠的区域越来越多，同业竞争也愈加激烈。”陈耕告诉《每日经济新闻》记者。 对于两者的分工，保利地产前任董事长李彬海在接受《中国经营报》采访时曾表示，在业务拓展时会适当回避对方已进入的市场。在一些历史遗留下来的双方都存在业务的地区，则会采取在原有项目开发完毕后再谋求整合的方式。李彬海强调，保利地产会主力开拓一线城市，而兄弟公司会回避这些区域。 据《每日经济新闻》记者不完全统计发现，保利地产与保利置业的项目重叠区域包括海南、佛山、重庆、武汉、杭州等城市。在保利地产的总部广州，保利置业共有6个项目，在后者的总部上海，保利地产更拥有高达15个项目。 《每日经济新闻》记者发现，在一线城市中，北京属于保利地产的地盘，深圳则属于保利置业的领域，但双方仍有“暗斗”。保利置业在北京拥有北京保利大厦，保利地产于去年推出东莞保利生态城主打深圳客户。保利地产集团副总经理、广东公司董事长余英在微博上的留言更是引发遐想：“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大。只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售第一！” 事实上，早在2012年4月举行的保利地产股东大会上，就曾有股东建议保利地产通过在香港发行股票，以换股的方式合并保利置业实现保利系地产业务整合，进而从根本上解决双方之间的同业竞争问题。在2013年8月举行的保利置业业绩发布会上，面对股东提问，保利置业董事会主席雪明也曾表示，地产业务整合要遵守很多规则，由于内地与香港资本市场的要求不太一样，目前还没有一个明确的方案，只能说未来有这个想法。 盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，平台整合的好处很明显，不仅可以减少同业竞争，也有利于大股东的优质资产利用最大化，对于保利集团地产业务进一步发展有举足轻重的意义。 “决定性因素还是在于保利集团管理层的意向，但从短期来看，管理层没有流露出地产业务整合的强烈意向”，陈耕表示。 针对地产业务整合事宜，保利地产相关人士接受记者采访表示，目前没有听说有这方面的意向。