三峡库区小县城的房产商与购房人

每经记者 罗碧 发自巫山

从距三峡大坝仅3公里的茅坪太平溪港出发，在库区较蓄水前更宽阔和平稳的水面乘坐快艇近3小时后，便可到达重庆与湖北交界的小城--巫山县。

2008年，当巫山县城数十万居民整体移民搬迁至177米水位线以上的新城近5年后，三峡水库坝前水位上升到海拔172米。这一年，国家地理频道制片兼摄影师Jeff Hutchens和Peter Hutchens因拍摄《中国历险记--三峡大坝》到达这里。

当船只行将这座依循“就地后靠”政策在山坡上拔地而起的新县城，Jeff Hutchens和Peter Hutchens看着河畔山坡上矗立起着的密密麻麻的屋群，忍不住发出“这太令人难以置信”的惊叹，同时也对其安全性表示出强烈的担忧。

但在随后的年月里，“令人难以置信”的事情依然接连不断的发生：越来越多十几二十层的高层电梯商品房从平均七八层的移民安置楼群中脱颖而出、每平米房价达到城镇居民人均月可支配收入4倍、城市中原有居民搬迁至距此6小时车程的重庆主城区成为趋势、沿江两岸村庄里的县城农民纷纷将进入县城购房当作目标。

上述现象的发生，使这个农村人口占近八成的县城城镇化率在2012年达到33.33%，在重庆市19区19县中列倒数第五。

如果按照县城2015年城镇化率达40%、2020年城镇化率达50%的规划，山坡上房屋群的范围还将继续扩大，县城居住人群结构也会进一步变化，而身在其中的人们，他们的生活也将随之产生巨大的改变。

开发商考虑转型农业

按约定时间见面时，江源（化名）正在巫山县城主干道广东路的一家在较高档的茶楼和朋友打麻将。

这项活动是这座城市里绝大多数居民聚会时最喜爱的活动。几乎每隔一两年，玩麻将的规则都会发生微小的变化，从“倒倒福”到“血站到底”到“血流”，再到今年流行的“血流＋换三张”，每一次规则的变化都会使玩家的输赢增大，人们对它的兴趣也随之保留和增加。

江源是巫山一家房地产公司的总经理，他的房地产公司有30多人，其中一半为江源的亲戚，他对独享一间100多平米的办公室颇为自豪，谈话中多次提及。

江源的老家要通过距县城约二十公里的巫山长江大桥绕到长江对面，再通过近一小时的石子路才能到达。他和他的7个兄弟姐妹在这里长大。他在当地村小读完小学后，离开老家，到离县城郊区的一所中学念初中。

1985年毕业之后江源进入当时的巫山县建筑工程公司当学徒，在那个年代，这座小城的绝大多数年轻人都在15、16岁开始工作。江源在这里学习了砌墙、抹灰、扎钢筋等，每天工作近10小时，工资为1元7角一天。

3年学徒生涯之后，年满18岁的江源开始当包工头。在那座已沉入江底的老县城中，有不少江源参与修建或改建过的房屋，但平均8%的毛利润，以及极小的县城建筑市场并未让他积满人生第一桶金。

时间行进到1997年，三峡工程开建，600多公里长的库区的小城似乎在一夜之间被爆破拆除，而在离废墟不远的山坡上，又快速长出一座座新城。巫山新县城是库区内唯一整体就地靠后搬迁的县城。1997年规划、基建到砌房，2002年巫山县城全面启用。

新崛起的县城面积为老县城的近3倍，人口为老县城的2倍。但其时县城房地产市场还未兴起，新县城的住宅基本是单位集资建房，受财政拨款较多的单位购房资金只需500元／平方米。

在规划好的地段上，集资建房单位通过招投标请人代建。江源与相邻的奉节县的建设公司开始合作参与这些新建项目的招投标，因为人工费用较低，工程建设能赚取约15%的利润。

直到2008年金融危机以后，原本在沿海城市务工的人员逐步回到临近家乡的地方务工。回乡务工人员考虑到子女教育问题，加之外出务工积累了部分资金，这部分人员在县城购房的需求开始增多。

此外，随着新农村建设的开展，巫山县下属的农民收入明显提高，农村居民进县城购房的愿望也逐步增强。

江源第一桶金挖掘自一个“企业集资建房”项目。因项目的性质，地价相对较低，但建成后房屋基本全部对外销售，购房者大多为原农村居民和外出务工人员。从这一项目中，江源获得了较为丰厚的利润。

此后，江源开始与重庆市区的房地产开发商公司合作开发真正意义上的商品房项目。与江源见面的茶楼所在楼盘2008年拿地，2009年开始建成销售，销售面积达8万多平方米，销售金额约4亿，江源在该项目公司中占20%股份。

在这座城镇人均可支配收入仅18046元的县城，江源的房地产公司每年销售额达3亿至4亿，江源这个居民口中的“房地产老板”也因此成为人们羡慕的富人。

但江源说他在考虑并已经开始尝试转型农业。他认为巫山的房地产一直没有发展起来，并且从城镇人口数量和工业产业基础来看，未来发展的空间也并不太大，“最多还有5年。”

“这里没有产业基础，从农村进城或从外面回来的务工人员，没有工作可以做。对发展房地产来说，县城里人口太少。”

尽管“无业人员”多，但工人依然是江源口中巫山房地产发展的障碍之一，“稍微需要一点技术的活，比如装门窗，都需要从外地请，本地人不熟悉这些技术。我们这边的装门窗工人，很多都是从宜昌请过来，现在建安成本很贵，每平要到1300元左右，加上地价1000多一平，各种税收算上，毛利也就12%左右。”

此外，最近新开的楼盘销售速度越来越慢，资金回收期延长也是江源做出“不太乐观”判断的依据。江源认为，房地产并不是政府鼓励发展的行业，因此现在从银行贷款的难度也在增加，他的开发资金中很大部分来源于民间借贷，“平均利息在1.7分左右”。

在与新县城隔湖相望的江东片区，政府计划投资70亿元建容纳4.5万人的新城，江源表示仍会进入承建或开发，但他同时也开始考察他拟转型的农业，他准备回他的家乡发展果树种植和蔬菜大棚，“果树种植的周期较长，但发展起来之后是可以长期做下去的产业，房地产讲究快进快出，但这不是子子孙孙可以做下去的。”

江源去年已经回他老家曲尺乡考察过多次，那里遍地是柑橘园，有在重庆市范围内出名的纽荷儿橙，还有成片的平坦的可种植蔬菜的土地。但江源说现在还未找到切实可行的发展路径，此前有人做过的尝试也不容乐观。

水源、土质都是阻碍。江源说，除此之外，种植人员也是，有经验的种植人员老去，年轻人外出务工或迁往县城，很多村里现在都没人。

进城的农村人

村子里的人越来越少，种地的更少，但陶达凤一家仍在坚持。她的老家与江源一样，都在曲尺乡。去年为“冲喜”，陶达凤刚在家摆酒庆祝了自己的60岁大寿。她在2010年完成了多年的梦想，在县城靠江边一次性支付21.5万元买了套60平米的住房。

陶达凤做事说话都非常利落，也是他们一家人的“主事人”。在腊月接近过春节的几天，是陶达凤每年最忙也最乐的时候，因为家里种植的藕在这个时候运到县城能卖到7元甚至8元一斤，价格是平常的两倍；豌豆尖或白菜，价格也都能翻番。

她的大儿子和老伴每天从放完水的藕田里刨出一截截藕，她每天早上搭一个小时的三轮车将装满100余斤的藕的箩筐送到县城，在县城的菜市场或大街小巷卖，“腊月这几天能卖到六七千元。”

陶达凤有两个儿子，小儿子多年前在重庆读完师范学校后回到巫山县城当初中老师，在县城早已安家落户。大儿子一直在农村务农，大孙子现在已经上初中，因为在县城没有住房，陶达凤平常带着大孙子在小儿子家住，顺带帮其料理家务。

因外出打工的大儿媳妇几年前和大儿子离婚，如今在老家种地的只有大儿子和年龄已63岁的老伴。他们种的柑橘去年卖了4吨，收入约5000元；藕全年能卖8000元，加上喂养的猪和大儿子在家乡“风貌改造”项目种打工挣得的钱，去年全年的收入近4万元。

陶达凤一直想在城里给大儿子买套房，为了上初中的孙子，也为了老伴和自己以后养老，买入手的这套房是原老城移民补偿房，较县城6000元／平方米的电梯高层商品房价格低。

一次性支付的21.5万元中，陶达凤自己拿出了12万余元，向亲戚借了7万元，小儿子支付了约2万元。在最近两年里，陶达凤已经陆陆续续将还完了借来的大部分钱。

老伴最近在抱怨说干不动活了，陶达凤也随时准备将每年以5000元出租出去的房子收回，让老伴进城来养老。他们家的果树和农田也将荒芜。

空置的田地越来越多，陶达凤的老家有曲尺乡面积最大的一块平地，曾经那片平地全被开辟成水田，家家户户种植水稻。在水田周围，是一大片一大片柑橘园，而现在水田基本被放干，柑橘园成片无人管理。

江源说如果成规模的发展农业，可能也面临着要从外地引进种植工人的窘境。

2012年巫山县国民经济和社会发展统计公报中显示，巫山非农业人口为152240人，农业人口489239人，城镇化率达33.33%；在2008年的统计公报中显示，全县非农业人口数102859人，农业人口520646人，城镇化率为25.52%。

上述公报显示，2012年巫山固定资产投资完成700104万元，增长27.7%，其中，第一产业投资40954万元，下降25%。