保利成都“后百亿”谋变：探路产业地产新模式

每经记者 杜冉乐 发自成都

3年前，曾有一位成都资深媒体人说，房地产是一个领袖很多、故事很多的江湖，成都房地产亦如是，每年不断有新的高手出现，打破江湖上原有的平衡。

就在2013年收官之际，保利地产一举成为成都首个对外宣布签约销售突破百亿元的全国性房企。一石激起千层浪，这也使得成都这个典型二线城市的房地产行业首次跨入百亿时代。多位业内人士表示，这是成都以二线城市的销售规模撑起了一个一线城市的销售业绩。

近日，保利地产成都公司董事长、总经理吴章焰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“作为地产央企要讲政治，做项目要符合产业导向，顺势而为，先试肯定有先机，也可能会试错，但要有长线思维，把长中短项目结合起来，打造资源整合平台，实现多方共赢。”2013年底，保利地产首次提出“全产业链介入，打造三位一体”的中国式养老战略。这仅仅是当前千亿房企巨头们主动转型的一个缩影。

探路产业地产/

“一定意义上讲，2013年是中国养老地产元年。在市场机会与房企转型的推动下，预计2014~2016年将成为中国养老地产的爆发期。”同策咨询研究总监张宏伟表示，当前养老地产市场仍然是一个朝阳产业，市场需求空间巨大。

2013年12月24日，保利地产召开养老战略发布会，同时承办了首届中国国际养老产业博览会。

在这次博览会上，保利地产首次提出了“全产业链介入，打造三位一体”的中国式养老战略，拟成为“中国规模最大、适老化程度最高、产业链条最完整的养老服务和适老产品提供商”。

保利地产董事长宋广菊此前在接受媒体采访时曾表示，目前房地产已进入相关多元化阶段。2013年9月 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》文件中提及，大力加强养老机构建设。之后，房企、金融机构等闻风而动，投资养老地产成为热点。

实际上，包括万达转型文旅产业、保利涉足养老产业等动作，已透露出地产业分化与转型的端倪。王健林曾预测，房地产业的好光景最多还有10~15年上升期。吴章焰亦坦言，未来房地产的发展，关键在于产业链。

目前保利地产旗下已有北京、上海、广州、三亚、成都等多个在建养老地产项目。而成都的产业项目，保利已经悄然启动多时。

保利为何要做第一个吃螃蟹者？吴章焰心中自有一盘棋。他表示，“响应政府号召，顺势而为，通过我们专业的资源整合能力，力争做的比承诺的好。”

保利地产成都公司透露，未来将有6~7个复合地产项目亮相，以形成产业孵化效应。“未来，保利要让地产反哺旅游产业、养老产业，形成造血功能，充分拉长产业链条。”吴章焰说。

坚守长线思维/

前不久，保利地产集团董事长宋广菊曾表示，保利地产仍是成长型企业，未来仍将坚持普通住宅开发，同时逐步加大中心城市商业地产投入，实现住宅商业投入比例7:3，实现持有型物业打造总资产的10%，持续扩大养老地产、旅游地产的行业领先优势，以完善的全产业链充分培育新兴细分市场，形成成熟的产品线。这种定位“长线”的战略思维，在保利成都公司体现尤为明显。

《每日经济新闻》记者从保利地产财报中了解到，受益于高周转，在成都公司2012年签约销售金额85亿元。2013年，成都区域的20个楼盘联动齐发，销售额一举突破了120亿元。“在这个销售额中，刚需三房贡献比例达到一半以上。”保利地产成都公司相关人士透露。

专访时，吴章焰对这一业绩却丝毫不提及，而更多地思考保利未来的成都棋局，“在高速扩张之后，企业该如何可持续发展？”吴章焰认为，保利追求的是有质量的增长。

按照吴章焰的说法，“做项目绝不能短视，要有长线思维，用20年来看待一个好项目，长线做几个，中线做几个，短线做几个，也包括二级市场收购等，长、中、短项目相结合看待。”

对形势的准确判断，决定了企业的战略定位和产品开发策略。“现在调控方向非常明确，豪宅必然受到打压，而且短期内难以改变，我们要保证或提高市场占有份额，就必须要顺应调控，优化产品结构、升级产业体系、加大市场接受度更高的项目供应，形成短、中、长期相结合的有序发展。”

保利·公园198、保利石象湖及正在开发的狮子湖等成都郊区大盘，在业内人士看来，已成为成都的城市名片。“保利地产总能在开发商大规模进入之前提前进入，而跟随进入的购房者和开发商，跟着保利享受城市增值的红利。”成都某地产机构负责人曾如此评价。成都市场研究公司2013年底透露，保利·公园198已实现了累积40%的物业增幅，年平均增值近10%。

搭建资源整合平台/

保利·公园198、石象湖等成都郊区大盘，动辄投资几十亿元，甚至上百亿。令业内不解的是，保利地产作为“不差钱”的央企，又是A股上市房企，就不担心投资失策抑或周转不灵？

对于这样的问题，吴章焰自信地说，“作为地产央企的职业经理人，要以开放的心态做企业，要有（把自己）定位为企业家的抱负，因为‘企业家思维’是以一生的精力来做一件事——思考企业的发展战略。”

谈到具体操盘，他强调说，“首先要精准定位，项目定位才是最重要的”。

不过除了准确定位之外，保利地产更强调项目开发的 “拿来主义”，扮演资源整合者角色。

“我们要把社会的成熟项目嫁接过来，比如学习华侨城，看他们是如何开发旅游地产的，甚至跟公司打交道的每个人都可能是我们的学习对象。”吴章焰表示，“保利要搭建一个资源整合平台，充分整合社会资源，同时也能带动项目周边商业氛围与品位。”

吴章焰表示，“我们没有想过每个项目都自己建自己经营。我们可以只做开发，请专业团队经营，但我们会确保选择最好的团队，以最完善的渠道和我们合作，大家共同成长。”