叶檀:征收房产税须更有说服力

每经评论员 叶檀

围绕土地增值税的争论硝烟四起，这不仅仅是关于某项具体税收的争论，而是对税费体制、对房地产市场、对公共财政的争议。

2013年的倒数第二天，央视《东方时空》报道，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。

万科进行了否认，但这场影响深远的争论至今没有得到税务主管部门的明确判断。

土地增值税之所以公说公有理，源于税收制度缺乏尊严。

2013年7月，《中国税务报》发表《土地增值税开征20年》一文，笔者发现土地增值税自征收以来根据市场情况变化，清算条件屡有不同。1994年国家出台《土地增值税暂行条例》，该税开征不久房地产业即陷入低潮，缓征甚至暂免征土地增值税成了地方政府刺激房地产复苏的措施，国家也顺势推出免征政策，并将优惠期限延至2000年。直到2004年8月，国税总局发布《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》，再次要求加强土地增值税管理工作，但大部分地区仅按销售商品房收入1%~3%的比例进行预征。2006年、2009年，国税总局先后发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《土地增值税清算管理规程》；而2010年又发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，展开力度最大的一次征税和清算行动，不仅提高了预征率，而且制定了更加严格的清算要求。

清算条件仍存在破绽，按照2006年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，满足“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”等四项条件的，地方税务部门可以要求清算，而非强制结算，强制结算还是按“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”、“整体转让未竣工决算房地产开发项目的”、“直接转让土地使用权的”三大条件。开发商的辩护来自国税总局白纸黑字的条文，并不算错。

地方政府为吸引房地产投资，以房地产带动工业、商业、旅游等项目发展，对堵住清算漏洞并不热心，0.5%到2%的预征额是行业内的明规则。

税收是立国之基，具有不可违反的权威，如果税收成为工具，一会儿优惠一会儿免征一会儿强征，严肃性何在？调控经济可以用货币手段，可以用负面清单手段，可以在自贸区进行试点，切忌将重要而严肃的税收拿来作为交换的工具。

公共财政体制未建立，各种税费削弱了土地增值税的严肃性。

房地产税费是税费混乱的缩影。万科发布的公告称，截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。公司下属企业开发的4个项目，不存在应缴未缴的土地增值税。同时还披露，公司集团子公司及合营联营公司近3年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约144亿元，而其2010年至2012年净利润为294.53亿元。

2012年全国土地增值税征收额2719亿元，房地产五税总收入已达10128亿元，占到全国房地产销售额6.44万亿元的15.7%，而当年地方政府拿到2.69万亿元土地出让金。

房产税构成呼之欲出，若不清理税费，不同步建立公共财政体制，显然难让人信服。笔者支持征收房产税，但强调清理税费的必要性，不公开的财政体系，将让增税收费失去说服力。

房地产市场是中国经济发展的象征，拎出土地增值税来争论一番不能治本，建立公共财政改变卖地财政，才能治本。