皇庭广场开业不到十日再借24亿 *ST国商面临高负债压力

每经记者 叶燕婷 发自深圳

经历十一年的漫长孵化，皇庭广场终于在2013年底开门迎客。但开业不到十天后，*ST国商（000056，收盘价19.48元）为支持广场运营、改善债务结构，出手拉债24亿元。

《每日经济新闻》记者实地探访发现，皇庭广场大部分店面还处于装修阶段，其中奢侈品层几乎无一品牌商开始装修。据记者不完全统计，公司近四年的贷款总额超过60亿元（含本次贷款），已接近其最新估值76.46亿元。业内人士表示，皇庭广场通过租赁方式进行运营，短期内*ST国商偿债压力较大。

开业十日急寻24亿贷款

1月3日，*ST国商发布公告称，公司控股子公司深圳融发投资有限公司（以下简称融发公司）分别拟向银行和金融机构申请共计24亿元贷款，以皇庭国商购物广场项目房产证提供抵押担保。对于贷款用途，公司表示，将用于偿还今年3月到期的中投信托、其他银行及其他股东借款等债务，支付皇庭广场剩余工程款及材料款、补充公司运营资金等。据悉，该议案将在1月21日的临时股东大会上进行审议。而此次发债距离皇庭广场2013年12月25日正式开业不到十天。

记者对该广场进行了实地走访，其奢侈品层现场工作人员表示，该层装修大部分没有开始，“很多品牌还没有入驻。”据公司公告，截至2013年9月底，皇庭广场全部楼层招商合计可确定商户的面积约占其可出租面积的比例为79.42%。

美联物业全国研究中心主任何倩茹表示，皇庭广场的最大优势是地处深圳中心区，但在它不断推迟开业的几年中，中心城、Cocopark等购物中心不断壮大。若将来缺少奢侈品入住，可能会影响到皇庭广场对其他品牌的吸引力。

据*ST国商总经理陈小海透露，目前皇庭广场按建筑面积来算租金为300元~350元/平方米，已经接近万象城开业两年后的租金水平。如果按实用面积计算，每平方米达到600元左右。

贷款已超过60亿

事实上，为孵化皇庭广场这颗金蛋，*ST国商在2002年接手后，已进行多次融资。据《每日经济新闻》记者不完全统计，2010年7月至今，*ST国商为该项目进行的贷款额度超过60亿元。

虽然面临高额债务，位于深圳CBD黄金地段的皇庭广场仍被众多投资者寄予厚望。根据银信资产评估结果显示，皇庭广场各层租金评估价格在239元~530元/平方米不等；按办证商业建筑面积计算，采取收益现值法测算，该项目估值为64.07亿元，其中月潜在收入为3088.97万元，扣除空置率及租金损失率后，预计2014年有效毛收入在3.4亿元左右，年净收益在2.6亿左右。

但*ST国商表示，考虑目前房地产市场整体租售比偏低，收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值，应采用市场法测算结果作为最终评估结果。采用市场法评估后，其房地产总价为76.46亿元。

资料显示，皇庭广场共5层（不含屋顶），工程建筑面积13.69万平方米，其中办证商业建筑面积8.06万平方米，是一个集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的购物中心。

业内人士认为，皇庭广场采取全部自持的方式，租金将成为*ST国商的重要收入组成，短期内高负债难以避免，若皇庭广场运营良好，未来偿债能力会有所改善。