泰禾信托融资术：“双刃剑”上起舞

每经记者 李婷 发自厦门

当信托融资被很多行业人士认为会吞噬利润时，泰禾集团却借信托融资快速实现了规模扩张，并借助较高的资金杠杆实现了高额的净资产回报。泰禾集团曾经拿地仅两个月，就通过信托融资，收回所支付的20亿元土地款中的七成自有资金。融资完成后仅6个月所取得的销售款，又足以支付上述信托融资及成本。

泰禾如何玩转信托融资术？

泰禾集团也许是2013年激进的房地产公司，全年土地资金支付超过200亿元。但2013年一季报显示，截至一季末公司货币资金只有14.79亿元，却有10亿多元的其他应付款、2亿多元的短期借款，以及2亿多元的应付税款。泰禾以如此之少的资金，如何支付如此之多的款项？答案就在公司发布的一个个公告里。

4月10日，泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司 （以下简称福州泰禾）以19.3亿元的最高价，摘得北京通州区台湖镇地块，击败了包括万科、首开、北京城建、绿地在内的众多房企。该地块楼面地价达1.18万元/平方米，土地溢价率达到112%。

6月6日，泰禾公告，重庆国际信托拟设立 “中维泰禾集合资金信托计划”，该计划规模为20亿元人民币，用于北京中维泰禾置业有限公司（福州泰禾的全资子公司）对北京通州区台湖镇多个地块的开发建设。其中，福州泰禾以7亿元资产参与该信托计划，另外13亿元则是通过信托机构融资。

仅仅6个月之后，在2013年12月28日，位于北京通州台湖的泰禾一号街区项目首期开盘773间一日售罄，销售额超过14亿元。

这意味着只要泰禾集团愿意，并且工程进度达到北京预售款管理政策的规定，公司现在就可以提前结束上述期限长达2年的信托计划。

运用同样的方式，泰禾可以再拓展数个项目，并通过快速周转，回避信托融资可能存在的高风险。

这种高周转、高杠杆模式，能为泰禾带来可观的净资产回报率。这是泰禾集团董事长黄其森一再强调 “搞房地产开发必须懂金融”的原因。

事实上，此前阳光城也曾选择和信托金融机构大规模合作。阳光城总裁陈凯曾透露，因为高周转，他们和信托机构合作的一个项目第一年就还清了所有信托融资的借款。

这样的策略能最大限度地提升公司的股东回报率。

无法预料的政策性风险

根据泰禾介绍，目前公司90%的项目都实现了高周转。

虽然信托借款加高周转模式有利于房企以少量的资金获取较高回报率，但是，如果因为政策性原因，无法按原计划的节奏快速卖房回笼资金，信托高额的融资成本将会吞噬房企利润，并给公司的现金流带来隐患。

比如，备受瞩目的2013年泰禾的压轴项目之一泰禾北京孙河的高端项目北京院子，原本计划在当年入市，由于北京的限价令而打乱了开盘节奏。

对该项目，泰禾原先的计划是：拿地之后7到8个月必须开盘销售，北京院子要在开盘半年内回笼大部分资金，争取一年半清盘。但由于北京停批4万元/平方米以上项目预售许可证，让北京院子2013年内入市的计划泡汤，开盘时间不得不顺延。

虽然上述楼盘暂缓入市现象只是个案，但足以说明房地产市场的曲折多变。当市场由热转冷，销售开始出现滞销，原来可以借助的信托借款，就有可能成为压垮房企的最后一根稻草。

很多业内人士还记得绿城当年差点因为到期的大量信托而“活”不过2012年。对房企来说，如果不能把潜在的风险控制好，信托融资未来仍然是一把“双刃剑”。