二线城市扎堆酝酿提高基准地价 难改开发商拿地节奏

每经记者 王杰 发自北京

2013年12月，郑州、青岛、海口以及厦门4个二线城市一同加入到调整基准地价的大军中。

中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，集中调整的原因，一是到了调整的年限；二是由于过去几年的土地价格整体抬升。基准地价是个参考值，过去的基准地价偏低，新出让的地块就不太容易反映真实地价水平。

基准地价的调整，对于进军二线城市的开发商有何影响？

阳光100置业集团常务副总裁范小冲向 《每日经济新闻》记者表示，会影响开发商的拿地成本，但不会改变其在二线城市的开发节奏。

4个二线城市酝酿提高基准地价/

《每日经济新闻》梳理发现，郑州、青岛、海口、厦门拟调整基准地价，与之前相比都有不同程度的上涨。

公开资料显示，海口市本轮更新成果与2009年基准地价相比，整体水平上涨了164.23%；郑州市与2009年公布实施的基准地价相比，住宅用地整体平均上涨85%，商业用地平均上涨125%；厦门市本轮拟调整的基准地价与2007年公布实施的基准地价相比，部分片区涨幅超过100%。

值得关注的是，根据克而瑞机构的统计数据，从上一轮基准地价实施时间到目前，上述4个二线城市房价均有所上涨，且涨幅均超过20%。

在2013年，4个城市中涨幅较为明显的当属郑州市和厦门市。

国家统计局公布的2013年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况中，郑州市新建商品住宅环比上涨1.7%，居中部省会城市第一，在全部70个大中城市中排名第四。而同年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，厦门市新建商品住宅价格环比上涨1.0%，涨幅位居全国第六。

青岛市国土资源和房屋管理局市场处处长元廷世告诉 《每日经济新闻》记者，调整基准地价的评估有多种方法，包括用房价来倒推地价、基准地价系数修正法、房屋收益还原法等大约4、5种还原方法，地价是随着房价走的，因此地价滞后于房价。这样就可以根据土地、房屋的交易价格，测算出基准地价；鉴于国家要防止房地产过快增长，在这种前提下，基准地价比土地市场平均价格要略低一些。

国土资源部2001年发布的相关文件规定，各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。

值得注意的是，上述4城市地价调整都过了3年的期限。

厦门市截至2013年实施的基准地价自2007年起施行，郑州市基准地价是2009年公布实施的，海口市原基准地价标准至本轮评估基准日已逾3年。

“青岛市在2007年调整过一次基准地价。”元廷世透露，2010年又调整过一次，也通过了上级国土部门的验收，但没有实施。因此，当前的情况相当于6年才调整一次。

开发商节奏难受影响/

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，随着城市设施的完善，基准地价肯定是不断提高的。

但陈国强指出，基准地价的提高，并不意味着之后地块成交价格的提升。土地成交价格，取决于地块性质、地块规模大小、区位条件以及参加竞拍企业的多少等。

范小冲告诉记者，基准地价的调整幅度是有限的。基准地价调整，影响最大的是低价值、非热点城市的土地，而对于一些热门二线城市，影响并不大。

对于其中原因，范小冲分析，低价值、非热点城市的土地往往是底价成交，提高基准地价就提高了开发商的土地成本。而对于热门二线城市，多家房企抢地、价高者得，成交价格远高于基准地价。

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京告诉记者，由于目前郑州市土地稀缺，房企拿地已现分化，小型房企尚没有能力在郑州拿地，而标杆房企拿地还是依据自身的战略节奏，不会因为基准地价的上升而改变拿地节奏。

建业地产内部人士在接受记者采访时表示，建业地产已在郑州市有了大体量的土地储备，对市场要继续观望，短期内基本上不会去抢高价地。