云南城投两亿西安圈地 全国扩张倚重“并购”模式

每经记者 杜冉乐 发自成都

继今年在3月份进军西安房产市场后，云南城投（600239，SH）再次通过企业收购获得西安一宗居住用地。

12月24日，云南城投宣布拟以2.14亿元收购陕西普润达投资有限公司 （以下简称普润达）100%股权及1000万元债权。《每日经济新闻》记者注意到，普润达旗下有233亩土地，项目位于陕西秦汉新城。

“曲线”首进秦汉新城/

据悉，普润达的原有股东分别为持股50%的陕西国润置业、持股25%的榆林四达建筑工程有限公司（以下简称四达建筑）与持股25%的榆林华安建筑工程有限公司 （以下简称华安建筑），注册资本1亿元，业务涉及房地产、商业、酒店及基建等投资领域。

公告显示，截至今年10月31日，因普润达股东四达建筑及华安建筑尚未出资到位，普润达经审计后的资产总额为2.97亿元，净资产为0.49亿元；经评估的资产总额为4.16亿元，净资产评估增值额为1.18亿元，增值率近240%。据了解，前述评估增值的原因为存货评估增值所致。

事实上，普润达的存货主要为233亩土地，这也正是云南城投收购的目标所在。此项目位于咸阳市渭河北岸兰池大道以南，辖区为西咸新区秦汉新城渭河北岸综合服务区，总占地面积折合约233亩，土地用途为居住，规划条件为用地，容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿化率≥30%。

《每日经济新闻》注意到，整个秦汉新城未来将打造成为 “具有世界影响力的秦汉历史文明集中彰显区，西咸新区北部中心和大西安生态田园示范新城”。目前，星河湾项目、万通地产“立体城市”等项目进驻此地。而渭河北岸综合服务区占地23.4平方公里，是秦汉新城核心功能区，以现代服务业为主导产业，重点发展商务办公、总部经济、金融保险、旅游休闲等产业。

不过，普润达旗下233亩土地竞拍时间为今年7月1日，目前除了已缴纳7000万元保证金之外，仍有1.8773亿元土地款需要支付，但已申请延期支付。

为保证交易成功，云南城投已向3家股权转让方支付3000万元诚意金，作为第一笔支付款，并与他们分别签署了质押普润达100%股权到云南城投旗下等多项类似“对赌”性质的合作协议。

值得注意的是，第三笔款项是云南城投向转让方支付约1.14亿元，但作为交换条件，这笔款项需要首先用于购买云南城投旗下的成都鼎云房地产项目部分资产。实际上，成都鼎云项目由云南城投分为两次完成收购，据今年8月公告透露，成都鼎云旗下资产主要为“鼎云国际”项目，已处于销售期。云南城投证券事务代表卢育红向《每日经济新闻》记者表示，这是交易对方想买他们的成都项目，所以他们才达成了合作协议。

“并购”式全国扩张/

2011年4月，云南城投通过收购云南鼎云集团旗下成都鼎云房地产51%股权，首次顺利挺进成都市场。到今年8月，该公司再次收购剩余49%股权，将其纳入全资子公司。

同样在成都市场，云南城投联合关联方在今年4月份收购了成都民生喜神投资公司48%的股权，“曲线”拿地41万平方米。

云南城投的“并购式”全国化扩张并非限于此，在今年表现尤为明显。3月20日，云南城投旗下“安盛创享”房地产信托私募基金通过增资扩股形式，间接取得西安云城置业51%股权，并向其提供年利率15%的1.38亿元贷款，“曲线”获取西安高新区21.7亩土地,首次进军西安市场。

在此前两个月，“安盛创享”房地产信托私募基金以6000万元增资扩股间接持有兰州小天鹅城市“旧改”项目60%股权，首次进入兰州市场。

此外，云南城投还将扩张触角伸向辽宁、重庆等地区。

截至今年9月28日，云南城投贷款余额为118.2亿元，其中包括较高成本的信托、资管贷款等。到今年三季度末，云南城投的资产负债率为81.6%，前不久该公司董事长刘猛在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司正在解决负债率问题。

近期以来，云南城投频频转让旗下项目公司股权套现，以及向信达资管等金融机构借款。12月3日，云南城投透露，2014年计划融资60亿元（不含控股股东借款），拟采取银行融资、信托产品、基金及其他非银行融资等方式多途径融资。