深圳首宗农地1.16亿入市 社区集体将入股拿地企业

每经记者 叶燕婷 发自深圳

作为新型城镇化的基石之一，集体所有制土地的新动向备受瞩目。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称 《决定》），提出赋予农民更多财产权、允许农村集体经营性建设用地入市交易后，近日深圳首宗农村集体土地以1.16亿元成功拍出，为后来者提供了样本。

上周五（12月20日），作为唯一竞买人的深圳市方格精密器件有限公司（以下简称方格集团）以1.16亿元的底价，拍下深圳首次公开出让的农村集体用地。深圳市住建局土地利用处副处长刘辉对 《每日经济新闻》记者表示，虽然这块地不是法律意义上的农村集体土地，但对全国建立统一的城乡土地市场还是有一定借鉴意义的。她还透露，明年还将陆续有类似土地入市，但目前并没有将农村集体用地转为商住用地的计划。

值得注意的是，本次农地入市尝试，让农村集体经济组织和农民真正参与土地增值收益分成，地块所属的凤凰社区集体将从此次拍卖中直接获利3480万元（1.16亿元的30%），并无偿取得商品房性质配套物业13980平方米。据透露，社区股份公司凤凰股份公司还约定入股方格集团，占9.5%的股权，以分享产业快速发展的机遇。

地块以1.16亿拍出/

《每日经济新闻》记者从深圳规土委获悉，拍出地块位于宝安区福永街道凤凰社区，土地面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，规划用途为工业用地 （新型产业用地），土地使用年限为30年，20日由方格集团以挂牌起始价1.16亿元顺利摘得。

对于1.16亿的价格，方格集团现场发言人王平表示 “比预期偏高”，但新地块临近现有企业基地，“对我们来讲，在深圳这个地方，能得到这个地块已经比较满意了”。

王平表示，拿地后很快就会开始规划、设计、施工，地块将全部自用，为企业内部核心的研发提供场地以及作为高管的宿舍，预计包括土地出让费用在内，企业大概投资在3亿元。

“非常开心，这块地已经闲置了几十年，自从（深圳市）政府今年初的‘1+6文件’出台后，我们就开始着手准备入市事宜，对于拍出价格也非常满意。”地块成功拍卖后，土地出让方代表、凤凰股份公司董事文永昌在现场表示。

他所说的“1+6文件”，指的是今年1月18日深圳市发布的《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及6个配套文件，允许原农村集体经济组织继受单位将手中的工业用地上市流转。

在深圳农村集体工业用地首次入市拍卖现场，长期研究中国土地政策的北京大学国家发展研究院院长周其仁认为，深圳的村集体土地改革在全国范围里属于先例，具有借鉴意义。

此前《每日经济新闻》记者从深圳福永街道办相关负责人处了解到，从去年底开始，方格集团已经与凤凰社区相关负责人多次沟通，这家公司本身就是凤凰社区发展较好的企业，近期还有上市计划，对土地有进一步扩张的需求；村民不一次性拿卖地钱，而是希望通过土地入股的形式换取公司股份，土地拥有的集体与方格集团双方重新成立新的公司，在深圳“1+6文件”出台的背景下，促成了此次土地拍卖。

记者获悉，在该地块的出让公告中，对竞买申请人主体资格作出了明确要求：一是竞买申请人应为深圳注册、已启动上市筹备工作的企业法人；二是竞买申请人从事新一代信息技术通信终端设备制造产业的研发、制造和销售，并拥有相应研发专利许可证的相关授权。

方格集团官网资料显示，公司以塑胶精密模具的研发与生产制造、物联网数据模块业务为主营业务，是首批经国家授权、掌握了LTE通信技术的十家国内企业之一。

刘辉认为，虽然该土地属于原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地，土地权益尚未充分厘清，不是法律意义上的农村集体土地，但深圳目前存在大量该类地块。地块在近期启动的产业用地供需服务平台上得以成功出让，将“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的历史遗留用地纳入交易范围，增强了产业空间的供给能力。

凤凰社区将入股9.5%/

此次拍卖中，农村集体直接参与到土地利益的分配成为一大特色。

根据拍卖公告，凤凰社区将获得土地交易总额的30%，并无偿获得总建筑面积20%的配套物业。粗略计算，这意味着凤凰社区农村集体将从此次拍卖中直接获利3480万元，并无偿取得商品房性质配套物业13980平方米，包括食堂2000平方米、宿舍11980平方米，建筑成本按食堂每平方米2500元、宿舍每平方米2600元计算，该部分产业配套物业合计建造成本达3614.8万元。

此外，这次凤凰社区的收益方式并未止步于卖地收租。刘辉指出，这次拍卖，社区除了直接获得一定比例的土地出让金和配套物业外，社区提出了一个额外的要求，要求社区能用一定的价格来获取企业的股份，“这就相当于社区借助土地这个桥梁，搭上产业快速发展的顺风车，摸到了资本市场的大门。这是我个人觉得本次拍卖最具意义的一点”。

文永昌向记者证实，土地出让后，凤凰股份公司确实有入股方格集团的打算，“按照 《用地协议》，我们的入股占9.5%，最终目的是达到我们资源的资本化”。

土地本是农民生存的重要手段，在农地流转过程中避免农民卖地后无可持续收益的问题，一直备受业内关注，中国科协副主席陈章良11月底在某论坛上曾特意指出，在实施农村集体经营性建设用地平等入市的同时，还应避免进城后农民因缺少谋生手段，难以在城里生活，避免在城市出现贫民窟。

宅基地谨慎探索/

刘辉透露，目前除凤凰社区外，已有多家农村集体社区提出农地入市申请，近期深圳陆续还会有类似的土地入市，“社区是有积极性的，但是土地改革还需要统一的步骤，今年有一个政策的消化区，看到现实利益后，社区自己的账算过来了，明年社区对土地入市的要求应该会更多”。

刘辉补充，目前这个政策只针对工业用地，对于其他类型农地入市暂无计划。

此次深圳的土改率先从工业用地开始下手，但农地入市仍有诸多限制，涉及更大范围利益的宅基地和村集体商住用地仍处于冷冻阶段。

《决定》指出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，引起业界对于宅基地入市可能性的讨论。

在本月举行的平安地产金融创新论坛上，国务院发展研究中心副主任张军扩在以城乡发展一体化为主题的演讲中指出，《决定》中“农村集体经营性建设用地”范围应包括农民乡镇企业建厂房用地、仓库用地，以及市场用地，宅基地并不属于该类用地，并且这类用地还应在严格符合规划和用途管制的前提下流转。

张军扩表示，虽然目前只是针对小范围的农村集体经营性建设用地进行土地流转，但根据国务院发展研究中心的有关调查和估算、估计，这个小范围的土地存量也相当于我们国家每年新增用地将近10倍的规模。如果这一部分建设用地平等入市，已可以为今后相当长时间内提供相对充足的用地需求。

同时，对于《决定》中提出的“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”，周其仁认为，对宅基地做谨慎的试验，怎么落到现实当中，还要做很多探索。