内房股IPO开闸周年 企业命运迥异

每经记者 沙斐 发自上海

去年四季度，旭辉控股集团（00884，HK，以下简称旭辉）赴港IPO，标志着尘封大半年之后，内地房企赴港IPO再次开闸。随后，新城发展控股（01030，HK，以下简称新城）、金轮天地控股（01232，HK，以下简称金轮天地）等多家内地房企相继赴港上市。

如今，内房股IPO开闸迎来一周年，《每日经济新闻》记者注意到，这些内地房企上市后的命运迥异：上市时较净资产大幅折价的旭辉，经过一年的“卧薪尝胆”，如今不仅股价较发行价上涨两成，而且融资成本大幅下降；新城虽然前11月的销售业绩增幅不如旭辉，但在土地市场动作频频，储备了大量优质土地；金轮天地却在上市完成后，暴露出了土地储备不足、持续盈利能力欠缺等问题。

旭辉：融资成本大幅下降/

“虽然港股上市估值比较低，但它带来的融资平台、融资渠道比A股更宽广，我们更看重融资平台的扩展。”时隔一年，旭辉董事长林中回忆去年赴港上市的情形时，颇有几分感慨。

去年底赴港上市时，旭辉、新城的招股价均较净资产大幅折让。曾有人做过计算，上市第一天，旭辉的市值较净资产折价30%，这无疑让股东们“肉疼”。但如今看来，当初的“肉疼”却是值得的。旭辉在过去一年内通过港股市场的渠道多次融资，获得了规模与业绩的双双成长。

林中透露，在香港这个国际化资本市场，旭辉在上市第一年就做了很多企业两三年才能做完的事：经过了三家评级机构的评级；发行了两笔美元债券。

旭辉赴港上市后，不仅融资规模有所上升，融资成本也大幅下降。以与绿地合作项目为例，由渣打、汇丰、东亚牵头提供的银团贷款利息只有4.2%~4.3%。据林中透露，2012年旭辉的平均融资成本在10%以上，而现在整体融资成本仅9.4%左右。

此外，因港股上市公司的身份，旭辉也吸引了龙湖、万科等大型房企的很多优秀人才纷纷加盟。比如，前万科上海区董事长陈东彪就在今年8月加盟了旭辉。

同时，赴港上市还为旭辉引来了诸多合作伙伴。12月8日，旭辉发布公告称，将与恒基中国订立合作框架协议，共同开发旭辉位于上海市闵行区虹桥商务区的地块。此外，绿地也是旭辉的主要合作伙伴。

2013年12月3日，旭辉发布公告称，1~11月集团实现合同销售金额约142.5亿元，同比增长约67%，已提前一个月完成全年销售目标。

新城：重心转向商业地产/

与旭辉不同，另一家去年登陆港股市场的内地房企新城则把主要精力放在了商业地产上。

新城董事长王振华透露，新城未来的核心增长点在于商业地产开发，到2017年，公司将实现累计开业和在建购物中心20个左右，持有面积200万平方米，“吾悦品牌”进入内地商业地产品牌第一梯队。

目前，新城已在6个城市建造了8个城市综合体项目，其中3个已经开业，其余的正在陆续建设或销售。

“我们在计划做一个商业项目之前，首先考虑的是拿地价格，其次是周转速度，如果这两项没问题，就可以保持盈利。”王振华告诉《每日经济新闻》记者，2013年新城集团新增土地13幅，面积达290万平方米；仅今年10月就获得6幅地块。目前，集团现有土地储备面积近1400万平方米。

新城方面表示，未来五年新城将开启住宅与城市综合体双核驱动战略模式，即以住宅开发为主，同时选取优质地块开发运营城市综合体，实现2013~2017年复合增长率不低于30%。

“我们的资金结构正在逐步优化，原来没有长期限的资金，一般都是开发贷和信托，长的两三年，短的一年。现在通过海外发债，资金周期可以达到五年。”王振华透露，未来3~5年，新城会逐步增加长期借款的比重，“我的期望是，可以跨越至少两个宏观调控的周期”。

今年1~10月，新城累计实现合约销售154.8亿元，同比增长20.21%；累计合约销售面积逾168.35万平方米，同比增长16.07%；今年有望实现200亿元的全年销售目标。

金轮天地：上半年收益下滑八成/

在去年末开始的这一轮赴港上市潮中，金轮天地是唯一招股价较净资产大幅溢价发行的内房股，但目前股价仍处于“破发”状态。

实际上，金轮天地在上市前，就曾被外界质疑，原因是其土地储备不足，以及业绩中有较高比例是由投资物业公平值所贡献，外界担心这些因素会导致金轮天地业绩不稳定。

而从上市后的业绩来看，当初外界的担忧不无道理。半年报显示，金轮天地上半年收益1.29亿元，下跌80.6%，主要因为来自房地产开发业务的收益减少。

虽然业绩表现不理想，但港股上市带来的融资便利，还是帮助金轮天地补充了土地储备。研报数据显示，2013年金轮天地通过发债、银团贷款等建立了多元化的融资渠道，募资总额估计超过20亿元。《每日经济新闻》记者注意到，今年公司已斥资10亿元先后在扬州、南京、长沙、株洲等地获得多幅地块。