房源数超过申购人数深圳安居房“香饽饽”遇冷调查

每经记者 叶燕婷 深圳摄影报道

11月25日，深圳安居型商品房（以下简称安居房）首次轮候申请家庭(含单身居民)的申请信息公示正式结束。深圳市住建局表示，全市安居房轮候册已经正式建立，截至目前，首次轮候有效申请家庭共24350户。

《每日经济新闻》记者查阅近三年深圳市保障性安居工程年度计划发现，从2011年起开始实施的深圳安居房计划经过两年多的发展，目前累计开工套数达3.05万套。这意味着，深圳安居房的开工房源已经超过了目前有效申请的家庭户数。

那么，在房价居高不下的深圳，为何价格相对较低的安居房没有预想中的那样火爆？“十二五”期间深圳将建成约12万套安居房的庞大目标背后，拥有怎样的筹资、建设模式？保障房建设出现的质量问题背后，又暴露出哪些需要改进之处？对此，记者展开了一系列调查。

深圳保障房建设市场化之路/

深圳市住房和建设局局长李廷忠曾表示，保障房建设单靠财政投入是不够的，也是吃不消的，深圳的做法是走市场。引导企业参建保障房成为吸引社会投资的重要手段之一。

参与深圳保障房政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，深圳安居房轮候册建立后，除了让申请人的分配有序可依外，还能通过轮候册的数据摸清整个市场对此类房源的需求。

2011年4月，为解决不符合低价经适房申购条件，且无法负担商品房消费的“夹心层”人群，深圳市政府首次推出了安居房这种全国特有的保障房模式。

据《每日经济新闻》记者了解，深圳的“十二五”规划显示，至2015年，深圳计划筹集建设保障性住房约24万套。去年6月，深圳市住建局将安居房列为保障性住房的主要供应方式之一，称其规模将占全市保障性住房供应总量的一半左右。

记者以此推算，届时深圳安居房的供应量将达到12万套。

深圳通过四种模式支持包括安居房在内的保障房建设：一是政府自己投资并建设，如松坪村三期经济适用房；二是实行“代建总承包”制，即政府出资，企业代建的模式，目前，包括金地、万科和中海地产等都已参与这种形式的安居房建设中。

第三，企业通过竞拍自主运营安居房项目，一般分为 “定房价、竞地价”或“定地价、竞房价”两种，如中海阅景花园项目；第四，“BT/BOT建设模式”逐渐兴起，如长安集团观澜安居房、比亚迪公司限价房等都是这种方式建设的。

据 《深圳特区报》报道，目前，包括安居房在内，深圳全市处于前期启动及开工在建保障房项目158个，约21.8万套，按计划需要投资约767亿元。根据政府文件数据，2011年、2012年两年，市、区财政完成保障房投资共86.4亿元，与需求量仍存在较大差距。

对此，深圳市住房和建设局局长李廷忠曾表示，保障房建设单靠财政投入是不够的，也是吃不消的，深圳的做法是走市场。

根据近两年保障房规划文件数据显示，通过社会投资完成的深圳保障房项目比例不断加大。2011年，社会投资建设保障房资金额45.2亿元，占整体投资额50.95%；2012年，这一数字已达104.3亿元，占比70.86%。

引导企业参建保障房成为吸引社会投资的重要手段之一。以“定地价，竞房价”模式配建安居房为例：由政府标定一个相对优惠的地价，房企竞买人中标定住房最终售价，项目资金、运作和最终盈亏由企业自理。2011年，富通房地产集团有限公司通过这种方获得一块安居房用地，地块最终竞得房价为6467元/平方米（含装修），仅相当于附近商品房房价的一半。

陈蔼贫认为，这种方式区别于以往国内保障房 “双限双竞”（“限房价、限套型，竞地价、竞配建”）的模式。“采用‘双限双竞’模式，无论是地价还是保障房建设配建量，都在压低竞选企业的利润点。而在单限模式中，相当于政府在地价上做出让步，提高了企业参与的积极性，最终由售价报价最低者得，直接抑制房价，让利于民。”

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则对《每日经济新闻》记者表示，目前深圳安居房建设的集资方式还有扩大的空间。“保障房建设仍有一定的收益空间，如果能形成相应制度，民营资本介入将大大缓解保障房建设的资金压力。”

安居房区位、配套欠缺遇冷/

参与深圳保障房政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫表示，总体来讲，深圳安居房市场依然是需求大于供给，但短期内确实存在一些结构性问题。

《每日经济新闻》记者根据深圳住建局数据统计得出，在2011~2013年间，深圳安居房共计开工3.05万套。据美亨机构数据统计，随着深圳6大安居房项目年内入市，推售房源套数将近9000套，这意味着，今年将是安居房供应高峰的开始。

按照 《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》规定，深圳安居房项目销售均价最高不超过同期同区域同类型的普通商品住房市场价格70%，价格优势理应令安居房成为香饽饽，但现实中它却不如预期那样“抢手”。

据观点地产网消息，2012年7月，深圳首个安居房小区永福苑共1260名入围申购者中，48.5%选择放弃。记者了解到，在此后的阅景花园、观澜茗语华苑等安居房项目在分配过程中，每次放弃选房的合格申请人均超过300户。业内人士表示，虽然首批申请者放弃后，深圳市住建局会新增候补入围申购家庭，但较高的弃购率仍然值得深思。

陈蔼贫表示，总体来讲，深圳安居房市场依然是需求大于供给，但短期内确实存在一些结构性问题，比如地理位置偏远、配套设施匮乏等。

据腾讯大粤网调查显示，在关于安居房遭弃购原因的多选调查中，91%的网友选择了 “地段偏”，68%的网友认为 “配套不完善”。此外，也有网友认为“安居房质量比不上商品房”。网友投票结果显示，在售价相当的情况下，超过七成的网友更偏向于购买靠近地铁站的小产权房，12%的网友愿跨市买东莞、惠州等地的商品房，仅有12%的网友坚持购买安居房。

据了解，安居房项目观澜茗语华苑位置已接近东莞，周边多为厂房和城中村，学校、医院、商业等配套欠缺。有居民表示，若通过公共交通前往市中心，耗时将近2小时。

中国房地产学会副会长陈国强分析，保障房地域和配套偏差背后的深层次原因则是政策设计与具体执行不相符，忽视了目标群体的生活成本，造成严重的资源浪费，违背了保障房建设的初衷。

对此，陈蔼贫认为，对于土地资源宝贵的深圳，无论是商品房还是安居房都存在区域外移的现象，这决定了要在中心区建保障房的可能性不大，未来应该更加系统地考虑和规划。“比如尽量做一些体量较大的安居房项目，在人流量到达一定数量后，有利于形成社区，吸引开发商投资商业，最终以卫星城带动社区建设。”

此外，安居房申请人仍面临深圳户籍和5年社保的硬性条件，这大大提高了申请门槛。目前深圳人口严重倒挂，截至2012年末，深圳共计1054.74万常住人口中非本市户籍人口占比高达72.7%。陈蔼贫表示，对于这类群体，目前已开始采取承租公租房的方式，未来从深圳可持续发展的角度考虑，继续积分入户、学历调入、连续缴纳社保和税收等多重评估手段，对申请人的条件也会逐步放宽。

保障房可持续模式仍在探索/

深圳本地某房地产企业人员向记者表示，保障房项目利润率一般在3%~5%之间，住宅部分都是保本就满意，主要还是靠楼下商业部分获取利润。

在腾讯大粤网的调查中，30%的网友因为担心住房质量问题而选择放弃购买安居房并非空穴来风。今年6月以来，深圳最大安居房项目出现外墙饰面裂缝、渗水、内墙抹灰局部疏松、木地板受潮等质量问题，并在此后被住建局责令整改。而更早之前，深圳保障房项目已经连续数次曝出工程质量缺陷等问题。

而在北京、河南郑州等地，还出现了部分保障房项目混凝土不达标等严重质量问题。

对于众多房企而言，投资建设保障房项目并不是一个美差。深圳本地某房地产企业人员向《每日经济新闻》记者表示，保障房项目利润率一般在3%~5%之间，住宅部分都是保本就满意，主要还是靠楼下商业部分获取利润。“很多规模较大的开发商拿保障房项目基本上是守住阵地、找活干着的意思，毕竟现在深圳很难出一块住宅用地拍卖。”

对于保障房频现的质量问题，拥有多年保障房建设经验的深圳东部集团业内人士向记者透露，开发商代建型的保障房项目，材料、施工费用统一由政府出资，开发商利润就来自1%~5%的固定管理费，通常不会出现开发商偷工减料的问题。但是对于限价型安居房，开发过程自主，盈亏自负，参建房企会尽力压低成本，这种时候就容易出现质量问题。

除此之外，不合资质的 “挂靠”，也令安居房质量风险增加。有业内人士表示，深圳某些保障房项目，虽然施工单位资质很强大，但存在最终施工方只是一个挂靠在施工单位旗下的一个低资质甚至无资质的个体施工队伍的现象，工程质量难以保证。

宋丁认为，深圳安居房大规模让开发商建设只能是应急措施，保障房未来在深圳住房中将占到不小的比例，政府必须要建立自己的专职开发队伍，纳入长期持续化的保障房建设。从筹资、建设到销售、监管都由这个队伍完成。