误解挂牌文件旭辉退自住商品房地块

每经记者 尚希 发自北京

“京七条”后首轮地块出让的火爆场面还历历在目，但时隔不到一个月，曾高调出让、并“拍”成自住型商品房用地的平谷地块，近日被开发商退地了。

北京市土地整理储备中心网站日前公布了一则退地公告，指出北京旭兴隆置业有限公司（以下简称旭兴隆），通过挂牌方式以72000万元竞得北京市平谷区大兴庄镇A04-02、A04-05地块R2二类居住用地、C2商业金融用地 （配建限价商品住房）国有建设用地使用权，由于对地块《挂牌文件》存在重大误解，经双方协商一致后取消其竞得资格，并退还其已经交纳的13000万元竞买保证金。

根据资料显示，上述地块是旭辉集团旗下的旭兴隆，于11月4日通过挂牌方式以7.2亿元、现场竞报自住型商品房面积110299平方米竞得。“据了解是企业在拿地前后了解到的信息不对称造成，之前核算还是存在盈利空间，但与最终的情况出现了较大差异。”北京一位房地产行业知情人士对《每日经济新闻》记者表示。

对于退地事宜，旭辉地产并未作出正面回应，仅表示会持续关注北京土地市场以及自住型商品房用地。

“这个价钱怎么算都赔”

从拿地到退地的二十多天里究竟发生了什么？

11月4日，北京市一连推出8宗地块。《每日经济新闻》记者了解到，其中顺义新城第7街区地块以及上述平谷地块，甚至将所有商品房面积全部竞为自住型商品房。

当时，平谷地块竞拍第一轮触顶地价上限后，转而进入自住型商品房的面积竞拍，但意想不到的是，房企之间的互不相让最终导致除25000平方米的限价商品住房面积外，剩余所有面积全部变成自住型商品房面积。

随后平谷地块又重新回到竞地价环节。最终，旭辉以7.2亿元夺得该地块。根据出让公告，25000平方米的限价商品住房的回购价为6000元/平方米，110299平方米的自住型商品房最高限价为11000元/平方米，而剩下的1.5238万平米的回购房，限价为3500元/平方米。“对比7.2亿元的拿地成本，限价房、商品用房、自住型商品房总货值超过13亿元。”拿地后，旭辉地产的相关人士曾告诉记者。

“但其实按照这个价钱，怎么算都是赔。”一位不愿具名的房地产分析人士给记者算了一笔账，自住型商品房的建安成本大约在4000~5000元/平方米，即便是限价房和回迁房的建安成本大约也要3000~4000元/平方米。“这之后还有几千万元甚至接近一亿元的财务成本，如果不算其他任何支出，建安成本与拿地成本加起来已经接近14亿元。”

退地结果皆大欢喜

“奇怪的是，企业在拿地之前是会经过缜密的利润分析与测算，不太可能出现拿完地之后又觉得亏本再退地的情况。”该人士表示，对于是否是因为亏本而反悔的猜测他持有保留意见，“如果真有问题，是不会返还土地出让金的，据了解按照之前的测算是有一定的盈利空间，但后来看到的文件差异比较大。”

对于前后文件为何会有差异，具体差异在哪里，该人士表示不方便过多透露。不过，单看这次土地部门的处理结果似乎也是皆大欢喜，公告中写到：双方协商一致，该局决定取消旭兴隆公司的竞得资格，并退还其已交纳的1.3亿元竞买保证金。

据记者了解，目前旭辉还未进入缴纳土地出让金的阶段，对于此次退地，旭辉方面并未正面回应。有接近旭辉的房企人士告诉记者，北京市场依然是旭辉关注的重点，对于自住型商品房地块也并不会就此放弃。

11月23日，旭辉地产董事长林中在接受媒体采访时表示，旭辉绝不会“乱拿地、拿错地、拿贵地、拿地王”，买地一旦买错，对百亿规模的房企，损伤最为明显。

虽然无法判定林中此言是否意在提前回应此事，但可以肯定的是，这块地对于旭辉来说不是一个正确选择。至此，旭辉退地的真正原因也许很难判断清楚，也可能仅仅只是个案，但放大到整个自住型商品房地块来看，对于房企来说，是机会但也意味着风险。

一家标杆房企的北京区域负责人告诉 《每日经济新闻》记者，在其看来，未来的1~2年，一部分高价抢地的开发商或将面临风险。“所以我坚决不趟这个浑水，连亦庄都可以拍到5万多，这不正常。”

自住商品房是把“双刃剑”

“亦庄5万多的楼面价势必不可能做普通住宅产品，一定会是高端豪宅，但未来购房者可以买得起的普通商品房将会慢慢消失。”中国中央别墅区发展研究院院长刘东在接受记者采访时指出，房企为了拿地不惜以最大面积的自住型商品房竞得，所剩无几的普通商品房部分由于地价较高，承载了获取利润的重担，势必通过高端项目走高溢价路线，“对于没有资格或条件购买自住型商品房或者保障房的刚需来说，他们买得起的商品房会越来越少。”

“除非不拿地，否则就无法避免要去争抢这类政策性用地，房企的利润率已经在逐年下跌，一旦停止拿地就意味着无路可走。所以只能通过其他配建的商业或普通商品房来取得利润。”上述房企人士对记者说道。

“从未来市场价格走势来看，目前市场普遍预期自住型商品房的面市对于稳定房价涨势将起到积极作用。不可否认，其较低的限价无疑将拉低未来整体市场的成交价格。但是在实际操作中，由于自住型商品房的地块供应直接占据了商品住房地块的额度，使得未来纯商品住房用地及二级市场供应大幅减少。”分析人士指出，一旦自住型商品房的分配机制出现问题，不能完全保证公平，那么大量轮候人群则不得不又重返商品住宅的购买当中，此时商品住宅市场必将出现更加严重的供需倒挂，对于价格的控制并不能起到预期作用，反而有可能促使该部分市场价格出现进一步上涨。