国税总局：房企巨额欠税系误读

每经记者 吴文坤 尚希 发自北京

“房企欠税门”事件在持续发酵，房地产行业权威组织终于坐不住了。

据《每日经济新闻》记者了解，中国房地产业协会11月26日下午两点召开紧急座谈会，中国房协副会长朱中一、中国房协副会长兼秘书长苗乐如、华远集团董事长任志强等出席了会议。

任志强在会上指出，此次将以行业协会名义与央视交涉。在会议现场，全联房地产商会也就此事发布了《对于央视“多家房企欠缴巨额土地增值税”报道的郑重声明》。

昨日，国税总局财产行为税司负责人针对“房企欠税门”表态称，近日引起社会关注的有关人员对土地增值税欠税巨额的推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。昨日晚间，万科也发布公告称，公司在土地增值税缴纳与核算方面符合税法和会计准则的相关规定。

行业协会抱团“正名”

昨日上午，北京某房企相关人士告诉《每日经济新闻》记者，将受邀参加由房协组织的关于土地增值税的紧急会议，并称受邀企业包括万科、SOHO中国、招商地产、合生创展、融创等。但上述被邀请企业缺席，华远集团董事长任志强“单刀赴会”。

不过，任志强并未令众房企失望，他进一步详述了央视报道中存在的问题，并称“目前已经有十几家房企发了正式通告，估计明天所有企业都会发公告。”任志强在现场指出，这次将以协会之名保护整个行业，挽回名誉。

随后，全联房地产商会针对央视的“欠税门”报道也发布了郑重声明。《每日经济新闻》记者从声明中看到，“目前报道披露的信息，尚不足以推论出漏税结论，更不用说数额之巨，不免有耸人听闻之嫌疑，为此我会已决定联合有关机构，彻查相关房地产企业纳税情况，并尽快将调查结果公诸于众。”

声明中同时指出，“若经过我会及相关企业之查证，确认央视之报道误导公众，将联合企业依法维护权益，挽回名誉损失及可能因此事件导致的相关经济损失。”

对此，中国房协副会长朱中一在现场表示，“我们还是要求企业能够及时依法进行清算，如果项目完了，就依法进行清算。”朱中一补充说，在清算过程当中难免遇到各类扣除成本的复杂性，房企应该和税务部门协商解决好这个问题。

就在该会议结束后不久，国税总局也就此事公开回应称，土地增值税欠税金额巨大一说存在误读。我国土地增值税在近几年征管力度逐步加强，今年1至10月收入2710.78亿元，增长22.2%。

业内：数据来源不充分

此前，舆论关注的焦点在于拖欠的巨额税费是否存在？如果存在误读，误读的关键问题在哪里？

值得注意的是，任志强在讲话中引用了昨日新浪乐居上发表的一篇文章中的相关内容。记者随后查阅到了这篇名为《专家解读房企3.8万亿欠税榜单：数据混乱存在重大偏差》的文章。

在“欠税榜单数据来源混乱存在重大偏差”这一部分内容中，根据央视报道中提供的上市房企欠税排行榜，通过逐一比对这些公司2012年财务报告中可能相关的各科目之后，该文总结出央视所指的“欠税金额”来源有三种情况。

第一种为适用国际会计准则的中国海外、恒大、龙湖、碧桂园、世贸、华润置地、绿城、莱蒙8家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应付所得税”科目的数字；其次，适用国际会计准则的雅居乐、SOHO中国、富力3家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应付所得税”之次级科目 “应付土地增值税”的数字；第三为使用中国会计准则的万科、华侨城、招商地产3家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应交税金-应交土地增值税”和“其他应付款-预提土地增值税”科目的加总数值。

对此，该文章中未具名的受访人士认为，在上述公司中，媒体报道在采集数据时，并未采用统一口径。尤其是同样采用国际会计准则的11家公司，数据出口也不一样，其中恒大、雅居乐、富力、莱蒙4家公司，均同时披露了一级科目“应付所得税”和二级科目“应付土地增值税”，但报道在采集数据时，恒大、莱蒙采用了前者，而雅居乐、富力则采用了后者。

据了解，在国际会计准则下，一级科目“应付所得税”包含的内容，除二级科目“应付土地增值税”外，还包括两项，分别为预提中国企业所得税，以及预提境外分红企业所得税。

“正是由于数据来源的错乱，导致了以中海为主的8家公司，被媒体所指的欠交税款均明显高于雅居乐及万科等6家公司。其应付所得税科目亦被理解为拖欠土地增值税。”该文章中未具名的受访人士表示。

资深财务专家、中央财经大学研究生客座导师马靖昊昨日接受《每日经济新闻》记者采访时认为，3.8万亿元这个数据来源可能不是很充分。他表示土地增值税一般在二级科目中核算，如果纯粹依据上市公司报表，很难推算出土地增值税的实际情况。他表示，如果是利用反推的办法推算出3.8万亿元，那也需要公布反推的具体办法和依据。

争议关键在缴税时点

任志强指出，企业在项目预缴土增税时，必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，“但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。”

在昨日国税总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问中，也对土地增值税清算条件进行了解读，包括两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

其中第二种情况引人关注，在业内人士看来，从某种程度上来说，这为房企“拖延”土地增值税缴纳提供了操作的空间。“争议的关键其实在于土地增值税缴纳的时点。”马靖昊表示，这个时点就是“清算”，“很多年没有清算的也有。”在他看来，如果房企通过对清算时点的把控和调节，就可以延缓土地增值税的缴纳，这也是目前房企一种普遍的避税现象。

在 《每日经济新闻》记者采访时，任志强直言，不排除个别小房企会通过人为控制销售速度来操控清算时间，“但大的上市房企基本不可能，一方面是项目本身销售就很快，另一方面如果每个项目都留百分之十几不销售，对于较多项目的大房企来说得不偿失。”

对此，中原地产研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，房企在目前的规则下，的确不存在偷税漏税，只是按照正常的合理延迟缴纳税费，“出现这一误解的主要原因是房地产价格持续暴涨，导致这一税费的预征与清盘结算差距比较大，所以有大量的待征税费延迟。”