叶檀:小产权房转正前提不挑战合法产权 不鼓励投机

每经评论员 叶檀

小产权房转正之声甚嚣尘上，有人把“农用地入市”理解为小产权房可以转正，大错特错。

市场经济的基础之一是保护合法产权，这一点在十八届三中全会上得到了确认。产权不仅仅是一纸契约，包含了很多层面，如对既有合法产权的保护，对产权价值基础的维护，对租赁权与所有权的统一保护。只讲小产权房转正维护了社会公平，必然失去产权基础。

围绕小产权房的争论，大多围绕法律、规划与利益。

反对小产权房者认为，现行《土地管理法》第43条明确规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”也就是，必须从集体土地变成国有土地后，才能进行建设。土地溢价由政府主导，由此而来。

中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文先生则认为：小产权房的要害在于规划，“有人说小产权房不合法是对农民集体土地所有权的一种歧视，其实根源不在这里，根源在于农村集体土地在规划上不是用来建商品住宅的。小产权房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制”。

更多的人则认为，小产权房转正将冲击现有的房地产价格体系，因此包括地方政府在内的很多人不愿意，正因为如此，小产权房更应该转正以平抑房价、实现公平。

表面上看来，很有道理，其实错漏百出。在所有理论中，没有提到对合法产权的保护，可见对产权是多么的漠视，在这样的理论与实践土壤上，也就不可能有真正的公平。

我们应该保障公平守法交易所获得的产权，购买商品房的人支付的高房价中，包括土地转性成本、土地级差地租在内的所有的溢价。购房者相信政策不会轻易改变，相信未来也会执行同样的政策，才愿意支付房地产价格。一旦从根本上改变游戏规则，原有购房者的产权收益将因为小产权房的冲击大幅缩水。

也许有人会说，北京房价上升，购买商品房者已经得利，所以这些购房者该把得利部分吐出来。把这样的逻辑推到极致，那么是不是应该剥夺多买房的“土豪”们的产权来实现社会公平？问题是，投资者是在法律的框架内行事，一不犯法二不违规，他们的产权理应受到保护。反过来说，小产权房合法化，那些小产权房的购买者凭空得利，是否合理？

这里牵涉到一个激励机制的问题，正确的激励机制是鼓励遵纪守法地进行交易，盈亏自担，而不是通过改变游戏规则的方式，让遵纪守法的老实人吃亏，而让投机者大获其利。购房者不愿意平等入市，投资者不用研究货币、存量、税收等因素，只要投机买一线城市的小产权房就能发大财。

在小产权房可能转正传言的推动下，近期，北京周边多个小产权房项目价格出现上涨，深圳的小产权房市场暗流汹涌。这显然是对既有市场秩序的严峻挑战。

还有一种说法是，让小产权房购买者补交土地价款，再行转正。如果按照当年土地市场价补交价款，购买小产权房者无利可图，不要说购房者，就是农民，如果双手一摊，就是不转正，你又奈我何？

面对严峻的形势，如果不及早澄清，局面将日益复杂。今年开始，国土部将在邯郸、昆山等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，预计于2015年6月试点结束。农村集体经营性建设用地的流转水到渠成，而农村随着城镇化进程，宅基地总量只会减少不会增加，不能再给市场发出错误的信号，让小产权房的建造者、购买者突破底线。

小产权房转正的前提，是不能挑战合法产权，不能鼓励投机，做到真正的守法与公平。这也正是法治市场、公平市场的题中应有之义。