建城乡统一用地市场 集体和国有土地同权同价

每经记者 胡健 发自北京

土地又一次大变革正在 《决定》中酝酿。

《决定》称，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

国土部谋建统一用地市场

农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等被视为土地制度改革突破口。

按照中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，农村集体建设用地估计有18万平方公里。这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云称，从前几年开始，国土部就一直在研究并着手建立城乡统一建设用地市场。狭义上来看，现在可以说统一用地市场的结构框架已经有了。比如，市场平台的建设、交易规则的制定等，但这些并没有突破现有的制度框架。

就在《决定》发布当周，安徽出台《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》（以下简称《意见》），允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

围绕土改，地方的一系列前期探索显然正在成为最高层的决策参考。党国英告诉《每日经济新闻》记者，集体建设用地入市是市场化改革的必然趋势，它能解决现行土地制度的多种积弊，提高土地资源的配置效率，甚至可以说有利于提高国民经济发展的总体素质。

被征地农民补偿“合理提高”

《决定》指出，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。同时扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

按照我国现行 《土地管理法》，以原有土地的用途为标准，以土地被征收前三年的平均产值为基准，确定土地补偿费与安置补助费标准。

中央财经大学新近发布的《改革与发展蓝皮书》就指出，我国现行的征地制度，由于给予农民集体和农户的补偿非常低，而国家征收来的土地却以较高的价格出让给土地使用者，因此，地方政府滥用征地权，增加地方财政的收入。

西北政法大学新农村建设研究中心副主任袁震告诉《每日经济新闻》记者，我国法律要求土地征收必须以公共利益为前提，但何谓公共利益我国法律并未为通过列举方式明确界定。在我国的征地实践中，由于公共利益这一标准不明确，最终导致了公共利益这一标准泛化。而《决定》中“缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”对比目前的制度标准和实际执行尺度显然其内涵和外延更加丰富。

目前很多地区也已经进行了有益探索，记者获悉，就在本月，江西省级重点工程九景衢铁路江西段、瑞昌至九江铁路工程建设征地须缴交农民社会保障基金，这也是江西省重点工程首次增列被征地农民社保基金，并且未来该省重点工程征地时均须缴交此项基金。

此外，党国英还指出，今后农村建设用地可以入市，意味着征地将越来越少，而土地交易越来越多。农民拿着手里的地可以平等出让等，而不是政府来征地。这自然就保障了农民的收益和财产权益。