北上深房产调控再加码 广州、杭州谁接棒？

每经记者 区家彦 发自广州

今年以来，中国多地房价一路上涨，北、上、广、深等一线城市扮演了领涨角色，根据国家统计局公布的数据，截至9月，四地房价同比涨幅均达到了20%左右。在此背景下，先有深圳提高二套房首付的“深八条”，随后北京、上海的“京七条”“沪七条”迅速接棒，一线城市房地产调控再度加码。广州和杭州也是今年成交量和成交价格上升较快的城市，谁会是下一个出台调控政策的城市呢？种种迹象显示，广州的可能性更大。

广州：新调控方案尚待审批/

随着北京、上海、深圳陆续出台新一轮房地产调整政策，今年以来房价领涨全国的广州何时出台调控新政，受到业界高度关注。一位接近广州市国土房管局的业内人士向 《每日经济新闻》记者透露，广州房管部门已经拟定了新的调控方案，但仍待市政府审批，具体细节仍不清楚。

仅从数据看，广州出台调控新政几无悬念。国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，9月份广州房价同比涨幅超过20%，今年以来一直是领涨全国的城市之一。

为了遏制房价上涨势头，广州市国土房管局从今年4月份出台空前严厉的“限售限签”政策，规定房企项目申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。此后，大量楼盘采用 “双合同”的方式规避 “双限令”，即通过剥离精装修费用等策略，以打破“限价”之困。

即便如此，广州完成房价控制目标难度极大。根据广州市国土房管局统计数据，广州今年前九月新建住宅均价为15965元/平方米，较2012年14044元/平方米的全年均价上涨13.7%。以年初制定的房价控制目标15019元/平方米计算，这意味着第四季度广州新建住宅均价必须下降不少。

“虽然广州试图通过限售限签完成房价控制目标，但广州房价上涨势头太猛了，经过调整的官方数据依然超过房价控制目标，完成年初制定目标的可能性微乎其微”，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。

据新华网报道，广州市市长陈建华日前表示，广州要完成今年的房价控制目标压力很大，要稳定房价，一方面要增加中小户型的供应量，加大“三旧”改造的力度。另一方面，要发挥各个功能区的作用，在萝岗等新区通过交通的快速化更加宜居，从宏观上、政策上和行政措施上来提供更多中低价的住宅。

合富辉煌首席市场分析师黎文江向《每日经济新闻》记者表示，“目前出台的调控新政，集中体现在提高二套房贷首付，这也是延续了今年年初出台的新国五条调控精神，但由于目前广州市场‘双合同’大行其道，装修合同部分往往不给贷款，或者最多办理三年的按揭，这已经等同于变相提高首付款，所以广州即便把二套房贷首付提高至七成，也很难带来明显的调控效果。”

黎文江认为，广州有可能参考北京的做法，大量供应类似自住型商品房的新型限价房，通过增加市场供应平抑房价上涨压力。一旦实行，高端市场的限购政策便有可能出现局部放松，真正实现“高端有市场，中端有支持，低端有保障”。

杭州：去库存压力下调控可能性不大/

相比广州，杭州由于存在10万多套的存量压力，业内人士认为，杭州有去库存的压力，因此杭州出台调控政策的可能性不大。

据透明售楼网数据显示，今年前10个月，杭州已成交商品房71565套，超过去年同期的70109套。其中杭州主城区的存量房突破5万套，创下历史新高，杭州市的存量房达到历史高位的10.5万套。这一数字超过了北京、上海、广州、深圳和南京。

目前，杭州存量房面积超1330万平方米，如果按10月份杭州新建商品房签约均价14541元/平方米计算，市值超过1934亿元。按照杭州市区2012年全年成交84800套的销售速度算，目前的10.5万套存量房全部卖完要14个月，前提还必须是没有新的房源上市。

进入11月，杭州市各个楼盘的开盘节奏明显加快，据不完全统计，本月至少有50个楼盘将推新房源，其中20多个为首开新盘。数千套房源集中入市，为年末冲量发起“总攻”的同时，也让库存量一直维持在10万套以上高位的杭州楼市倍感压力。

记者从一些即将首次面市的新盘项目处了解到，鉴于年末冲量的压力，不少楼盘对于11月的开盘都相当重视。万科旗下11月有几个楼盘同时开盘，包括西庐和璞悦湾两个新项目，还有七贤郡的加推，其中西庐预计将推约200套大户型房源，璞悦湾预计也有近300套的新房要面市，目前两个新盘蓄客情况都非常好，均有几百组意向客户；蓄客不错的还有湘湖壹号，预计这个豪宅楼盘将在本月16日开盘，推出40多套排屋及别墅，总价在1600万~2600万元，目前已预订了近八成。

浙江省社科院房地产研究所研究员王永太接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，杭州的房价已经进入一个稳定期，目前房价不会大幅度上涨，可能会维持一个水平，略有小涨。

王永太说，由于杭州是人口流入型城市，新增购房人群的数量稳定。短期来看，杭州楼市成交明显活跃，成交量会明显上升，但预计不会有突破性的、剧烈的变化，由于10万套库存压顶，开发商为了去库存的需要，会以走量为主。中期来讲，房价会有上涨的压力。如果用别的市场措施来抵消这种影响，以房产税来说，以现在的政策力度来看，政策的代替作用并不大，而主要靠市场来调节则相对更公平。

对于目前庞大的存量，王永太认为，房地产商不敢降价，一旦降价，很多购房者会采取观望态度，也不利于快速回笼资金。由于同行竞争和存量压力，房地产商也不会主动涨价。