城乡统一建设用地面临四大挑战

中共十八届三中全会公报发布，其中备受关注的是“中国将建立城乡统一建设用地市场”。作为农民，希望从这一新政中获得更多的制度保障，得到城市化的收益。作为市民，则关心小产权房是否有“转正”的希望。

虽然不少专家对于城乡统一建设用地新政的评价是，充满了政策利好，但冷静分析，也要看到城乡统一建设用地面临四大挑战。

挑战之一：对于农民所期待的土地收益，可能会面临冷热不均的挑战。虽然近年来屡有报道少部分农民因为土地拆迁、城市改造等获得不菲收益，甚至有所谓“拆掉一个城中村，创造多少个亿万富豪”的神话。但必须要看到，这些案例都集中于珠三角长三角等经济发达地区，土地附加值不断提升，政府和企业有能力支付巨大的城市改造成本，而且农民在土地征用及拆迁过程中的议价权得到比较充分的尊重，由此才能获得相对较高的土地增值收益。

而在中西部地区，无论是经济发展基础、舆论监督能力、政府依法行政等各个环节，都比沿海城市要差。尤其是近年来部分地区城市化冒进，造成城镇空心化现象严重，政府负债累累，难以支付土地改造的足额收益给农民。指望城乡统一建设用地改革，让这些农民一下子富起来不现实。

挑战之二：农民自身博弈水平的不足。无论是土地征用还是拆迁过程中，政府、企业和农民构成了博弈三方，作为谈判能力最为弱势的农民，仅仅依靠零散个体的维权显然是不够的，只有专业化、组织化才能增加对等博弈的筹码。而与此形成悖论的是，作为农村一级代表机构的村委会，很多时候无法承担这一职责，相反还出现了少数村干部监守自盗、以权谋私的腐败现象，对农民切身权益造成严重损害。

挑战之三：未来可能面临的巨额税负。众所周知，农村土地流转的一大现实问题就是税负难题。比如，如今在土地转租税收征管、耕地占用税征收、营业税征收上，因为集体土地流转的诸多法律边界尚未厘清，造成征收不力，而一旦城乡统一建设用地制度实施，是否要将集体土地流转，尤其是牵涉到经营性质领域的出租转让，是否等同于商业用地，小产权房是否要缴纳与商品房同样的各种税费，这牵涉到大额的税负落差问题，可谓牵一发动全身。

挑战之四：18亿亩耕地红线是否会受动摇。近年来有关18亿亩耕地红线的争议不断，虽然中央再三明确要坚守这一制度红线，但不少地方政府以及房地产(行情 专区)界则提出，在现有土地制度不改变18亿亩耕地保护红线框架之下，未来要加大住宅用地供应，土地从哪里来？统一建设用地制度也会面临土地建设存量与增量取舍的两难，尤其令人担忧的是，未来是否会有一些地方以城市统一建设为口号，搞农村土地大征用大开发，进而突破耕地保护红线，这也应该引起关注。

城乡统一建设用地这一制度本身对于维护农民权益、推动中国城乡一体化改革具有重大意义，决策者要做的是对各种现实问题全盘考量，考虑到各种可能的挑战，科学规划，稳步推进。

原文：http://finance.eastmoney.com/news/1371,20131114337431949.html