限购限贷双加码“沪七条”拧紧楼市需求

每经记者 沙斐、杨羚强 发自上海

继北京和深圳之后，上海也出台了新一轮楼市调控政策，通过加强限购和限贷政策，减少市场总体需求。

《每日经济新闻》记者注意到，11月8日上海市房管局发布的 《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（以下简称“沪七条”）规定，购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上；非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

根据机构统计，此前上海市场总体供求趋于平衡。在这样的背景下，上海再次关紧需求“水龙头”，引发了各方猜测，暂时收紧需求的目的，很有可能是为了供应增加后的放开。而二套房首付比例的提高，也会使房地产市场的杠杆率进一步下降。

外地人购房门槛更高/

“沪七条”包括落实各区县房价调控目标责任制、增加住房用地供应等。

在住房用地供应量上，规定在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%，确保住房用地供应1000公顷，进一步加大中小套型住房用地供应；进一步完善 “四位一体”、租售并举的住房保障体系；进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上；严格执行差别化住房税收政策；从严执行住房限购政策等。

“沪七条”还进一步收紧限购：非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。同时，“沪七条”提出要加强房地产市场监管。房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用，加强审核。

与“京七条”相比，“沪七条”进一步加大了限购的力度，克而瑞研究总监薛建雄认为，这是比 “京七条”更具威力的调控政策。因为目前在上海的非户籍购买人群中有相当一部分人的购房款是由父母提供。对他们来说，社保缴纳时间的延长，无疑将延后他们的购房时间。

亿瀚咨询董事长程啸天认为，上海的调控主要是从需求和供给两方面进行，目的是使市场的供求趋于平衡。而同时关紧多个水龙头，又增加水排放的做法，也给业内留下了比较大的想象空间。

“（在政策出台后），我们做过测算，直接受影响的客户占到10%。这还不包括对购房者心理的影响。”上海一家房地产上市企业的高层昨日对 《每日经济新闻》记者介绍说。

薛建雄表示，上述房企负责人的说法还偏保守。他预测，市场至少因此减少25%的需求。尤其是很多户籍不在上海的新上海人，会因新政策而无法购房。

改变供求是主基调/

此前，上海楼市高烧不断。克而瑞数据显示，上海自2009年之后首次年度成交超过千万平方米。部分单价超过4万元的高端楼盘，甚至开盘就卖光。

在这样的背景下，尽管上海新房供需比总体还是趋于平衡，但调控政策仍然如期而至。薛建雄认为，此举更多是为了预防房价的高企。“沪七条”提出，房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用，加强审核。房管、工商、地税、价格主管等部门加强市场监管，严格执行“一房一价”，明码标价、商品房销售备案管理等规定。

从调控经验来看，收紧高端楼盘预售许可证，结构上控制房价走势，有可能是今后上海等一线城市的调控手段之一。同策咨询机构研究总监张宏伟认为，个别城市通过收紧预售许可证发放过程，延发高端楼盘预售许可证的方法，控制中高端楼盘在市场当中的成交，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价。从表面上来看，使整个市场均价走势相对平稳。

但是，这样只能短期内平抑市场，对于高端楼市需求来讲，延发高端楼盘预售许可证的方法，导致市场需求后置，短期内不能入市。但是，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性反弹。今年，北京、上海等一线城市的土地出让均突破了往年。在这背后，高价地王立下了“汗马功劳”。

记者粗略统计，今年1~10月，一线城市土地市场交易活跃，出让土地的规划建筑面积合计23153万平方米，较2012年同期上涨287%，成交金额为4015.51亿元，同比增涨200%。而此次“沪七条”基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从市场的角度来调控市场的特征比较突出。

限购退出尚待时机

张宏伟认为，一线城市加大土地供应，由于“人多地少”的客观特征，一线城市供求关系没有办法通过大规模供应土地来缓解，加大供地难改市场基本面上涨态势。

此次“沪七条”提出，2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。

张宏伟认为，中小套型住房、自住型商品的加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力。但一线城市短期内供求失衡现象难以改变。2009~2013年上海商品住宅土地规划建筑面积 （含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.14。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积 （含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求，价格会持续上涨。

10月20日，“上海未来城市发展战略和新一轮城市总体规划编制工作专家咨询会”举行。会上，同济大学建筑与城市规划学院的唐子来教授也提出盘活工业用地的建议。薛建雄认为，在十八届三中全会后，上海有可能会修订20年的城市规划，此时这些存量工业用地就能大量盘活，从而解决目前住宅用地供应短缺问题。等到这些工业用地被盘活后，上海的房价上涨压力就会大大减轻，届时可能才是限购令退出的真正时机。